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♤ 原标题 融创爆雷内幕：郑州楼盘近乎停工，监管账户存疑
《中国经ąc;济周刊》º 记者&nഅbsp; 张宇轩
7月7ν日，有河南村镇银行储户再次被赋“红码”，当事人未涉足中高风险区、核酸检测阴性即被河南当地离奇赋પ予健康码“红Α码”。
શ 这让郑州融创中原大观的业主变得紧张起来∴，因为在6月中旬的“红码事件”中，他们跟银行储户一样都被赋了红码。
7月8日，融℘创业主在群内互通了此次“红码事件”的©情况，所幸，直至目前维权业主们的健康码未见异常。然而，尽管健康码正常，但业主们预购的融创中<原大观依然未实现全面复工。
据融创中原大观的几位Æ业主向《中国§经济周刊》反映，由融创旗下公司开发的中原大观建筑施工&进展不顺，原定于今年下半年分批交付的几栋楼施工进程已近乎停滞。
今年4月，部分业主曾因楼盘停工、监管资金账目不明等问题前往当地银保监局维权，有业主Λ怀疑“被赋红码”ⓒ一事与此有关。前番“红码事件”成为融创爆雷的一个醒目注脚。
中原大观停工的住宅楼盘至今未能实现全面复工。据了解Ö，融创地产可能遭遇√流动性压力，多地的房地产项目受到™影响，其监管账户资金流向也遭遇外界质疑。
融创ળ业主：停工7个月，复工日期一拖≡再拖ࢵ
业主们提供的视频中，6月下旬，木材、钢材等建材散乱分布在工地各û处，建<到一半的楼栋上只有零星几个工人在活动。原本应在今年Ω7月、12月交房的融创中原大观工地上，目前无明显的施工迹象。
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公开信息显示，中原大观占地î面积4.4万平方米，建筑面积31.86万平方米，楼栋总数10栋，项目规划建设1926户。2018年8月开盘售楼，至2021年9月全盘售罄，每平方米单价在1¶.5万元至2.1万元。
多名业主告诉《中国经济周刊》记者，该楼盘早在去年年底就有了停工迹象。业主李青称：“去年11月感觉没有进度，当时并没在意，今年过完年一直不见复工。从3月上Ċb;旬开始，业¯主们就一直Ζ在催促融创复工，前后几经波折，至今工地上也只有20多个工人。”
据李青提供的信息显示，中原大观原定于今年7月至12月交付，但直至目前，大部分楼栋的多项施工处于停工状态。进展最慢的楼栋主体施工进度不足一ૌ半，原定于7月交付的楼Ċa;栋即便能马上正常施工，预计工期至少也需要半年。
多位业主在维权过程中保留的记录显示，对于项目停工原因，开发商及当地有¬关部门曾以“新冠肺炎疫情”“特大暴雨”“扬尘管Ād;控”“行业风波”“金融监管政策”等多个理由进行◑解释。
3∧月，当地有关部门对融创中原大观停▦工的解释。
业主张建国称，融创曾多次向业主承诺复工，从3月15日开始，先后多次承诺的复工日期有3月底、4月≤中旬、5月20日、6月23日等。但至今，中原大观依然未能实现全面复工，其间业主与开发商及有关部门多次协商，而复工日期一拖再拖。
据开发商的微信公众号“≠融创中原”载文，该项目曾于5月20日举办复工仪式宣称复工。但据李青等业主称，该复工仪式只是一场“作秀”，参与仪式ξ的“工人”穿着工作服进场，仪式一结束就翻墙溜出工地，之后的一个月工地现场无全面复工迹象。据ì业主观察，直至6月底，建筑工地仅有二三十个工人在活动。
李青称，融创的☞一名负责人曾书面答复业主，许诺中原大观2023年6月交付。张建国在观察工地情况后表示：“©目前现场π进展情况很难真正实现这个承诺。”
监管账户资金被转移？招商→银行👽、中原银行、民生银行被约谈
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号称“全国房企销‡售Top4”的融创究竟因何失信于业主，楼盘复°工遥遥无期？
对此，外界有多种传言，如“中原大观的监管账户ρ资金遭总部挪用”“欠施工方6000万”“银行贷款没有进ક入资金监管账户”。
李青根据郑州市房管局、郑州市自然资源和规划局、郑州市公共资源交易中心等网站公示的信息，综合该项目销售情况对中原大观预售期的收支情况做了推算。据房管局预售信息汇总计算，截至目前，该项目住宅售罄，住宅面积共售出19.09万平方米，每平方米均价1.7万元，已售金额估–计可达32亿元人࠷民币；招投标信息显示，施工建设工程总建筑面积为31.86万平方米，该标中标价为3.95亿元，结合当地建安工程单价约3200元/平方米推算，中原大观的项目Āe;建安工程费用在10亿元左右。
据此♩，李青认为，中原大观原本的销售金额足够支撑项目的顺利完φ工、交付，如今的局面可能印Āf;证了此前的一些传言。
李青透露，开发商一名项目高管曾在与业主的沟通中“说漏了嘴”，称中原大⌉观的监管账户资金被总部挪用。据张建国提供的材料显示，随⊆后的3月29日，在开发商、有关部门与业主代表的三方沟通中，融创承认确有资金被总部转走，现阶段该项目资金不足，监管资金池剩余5000万元左右。有关部门要求融创限期退回违规支取φ部分，但此事再无后续。
记者多番致c8;函融创总部求બ证此事，但直૯至截稿时未获任何回应。
业主向Ψ当☺地政府反映ćf;项目停工情况
4月←初，有业¥主拍到中原大观建筑工地施工方中建二局拆掉展示牌和¯绿网，疑似撤出该项目建设，融创与施工方存在欠款纠纷的传言似乎也得到某种程度的印证。
据张建国提供的日志记录显示，在一次信访过程中，郑州市信访局、房⊥管局、中建二局、融创及业主代表多方就项目停工一事进行会谈。会上，中建二局代表称，Ω融创在¶该项目欠中建二局6100万元，中建二局面临工人讨薪、供货商起诉、长期垫资等方面的巨大压力，且存在与融创方面商业票据难以兑付的风险，还在探讨商票展期的方案，目前无法保证安全生产。
今年4月，中原大观业主向河南省银保监局递交举报信。业主们指称“（购房贷款银行）未将按揭贷款发放ઢ至预售款专用存款账户，导致资金监管账户余额不足，项目面临烂尾风险”，诉请银保监局责令当事银行主动承担ι责任，以及实施措施保护业主的合法权益。之后，郑州市银保监局以“郑州市房地产行政主管部门为商品房预售款的监管部门，建议你们向该部门反映有关情况”为由，未予受理该类投诉。
之后，业主们又向郑州市住房保障和房地产管理局反映此事，该局下属单位房地†产市场和产权交易管理中心（下称“房管中心”）੨对此进行了回应。回函中，房管中心称⇓，针对未入监管账户的预售资金，房屋交易资金监管科已多次向开发商和监管银行招商银行郑州分行、中原银行、民生银行郑州分行下发监管函件，约谈并要求相关企业和银行追缴未入账的预售资金，并对开发商的违规行为上报主管部门，对监管银行的违规行为函告河南省银保监局。
记者分别致电上述3家监管银行，其中，招商银行直至截稿未进行有效答复；中原银行接线工作人员提供了董事办电话，℘但该电话无人接听；民生银行则∫以“处理投诉”的名义复电，称其对ⓞ流入该行监管账户的资金“严格执行相关规定”，“不存在违规行为”。
记者从监管银行内部信源处了解到，在中原大观项目中，疑似有部分房屋的预售款ø并未进入监管账户。该监管银行内部人士称，当地房管局曾向监管银行下发过督办函，督促监管银行向开发商追缴未进入监管账户¶的预售资金，“督办函下发之后，Η开发商的确有向监管账户补充缴存资金的行为，但是否百分百补足资金，就无从知晓了”。
在监管账户资金拨付方面，上述银行内部人士称，监管银行从监管账户向开发商拨付资金时，始终以当地房⁄管局的批复为依据，“即便是督办事项（追缴未入账的预售资金等）未尽的情况下，银行也无权拒绝拨付资金”。在资金用途方面，该人士称，监管银行尽责监管，同时也表示银行对工程建设的详细情况无法做到专业把控，“依据房管局的相关批复进行监管”。至于监管账户的阶段性结余η情况是否符合商品房预售款–监管相关规定，该人士以“涉密”为由拒绝透露。
而类似情况也发生在融创于重庆市开发的停工楼盘中。ࣻ据融创一曲晴江的业主向记者反映，原定于今年10月交付ભ的楼盘在近期停工，如期交房基本Δ不可能。业主在信访过程中得知，原本至少应有1.2亿元资金的监管账户中仅剩下4000万元。
对于其⊕余资金去向问题，在重庆该楼盘的复工ⓟ工作协调群中，一名自称协调组负责人的群成员曾以“相关票据显示很多信息，业主不专业、不了解资金情χ况”“总包确认可以开工就可以”等理由不给出具体回复。
❄ 记者不慎暴露身份后，遭群š≡主踢出群聊。
♥融创爆雷
至6月底，融创中国（01❄918.HK）因上年年报延期，其港股股票停牌已有3个月。这ⓣ些情况背后，是融创可能遭遇了严重的资金流ઙ动性问题。
今年3月底，融创中国股价已由巅峰时¥期的每股40余港元下滑至4.58港元，市τ值大幅缩水，前后只经ąc;历了两年零两个月。因未能如期披露2021年年报，融创在4月初停牌。
融创将年报“难产”的原因归结为债务问题所致。其公告称，国际评级机ü构下调了融创的评级，因而引发有关境外贷款的问题，融创方面正与债º权人沟通解决方案；另一方面，ƒ融创合计60亿元的境内公开债于今年4月到期，融创就该债券与持有人寻求展期。
内忧&#ffe1;外患中，融创究ਖ਼竟欠下多少ર债？
除了上述境内公开债以外，融创5月的一份公告¸显示§，今年4月，融创有4笔优先票据利息逾期未付，当月应付利息总计1.05亿美元。
其中，一笔2023年λ10月到期的票据本金为7.416亿美元，当月应付利息的30天宽限期满后，融创仍无力支付。ૢ这也就意味着，这笔票据的持有人有权要求融创立即还本付息，但1亿美元的利息尚难以支付，更遑论7亿美元本金。这份公告一出，有分析将其解读ê为“融创官宣爆雷”。
曾大手笔支持乐视和法拉第未来઼，融创当初的豪迈与如今的窘迫判若云泥。从去年开始，融创就频频出手“回血”自救。至今年3月，融创先后处置约♡ 257.2 亿元的资产，两次股权融资回流约15.32 亿美元资金，董±事会主席孙宏斌提供无息资金约4.64 亿美元。如今来看，这一系列“回血”措施并不足以解融创的燃眉之急。
⊇ 今年3月，融创发布了一份《盈利警告》，其中显示上一年度的ç财务状况不容乐观，“预期本年度本公司拥有人应ⓝ占溢利较去年下降约85%，核心利润较去年下降约50%”。融创将其归咎于投资损失以及行业环境等因素。
近年房地产行业下⌉行趋势明显，多家房˜企均不同程度出现资金问题，销售下滑、融资难度加大成为行业普遍现象，“◐保交楼、保民生、保稳定”无疑是这一时期楼市调控的首要目标。
而融创“爆雷”的原因与此前大જ手笔“拿地”、如Å今销售遇挫等情况密切相关。融创曾一边“大兴土€木”，一边“日进斗金”。
据克而瑞研究中心统♡计数据显示，在2021年1—12月间，融创中国新增土地价值为1013.8亿元，☻新增土地建面1104.3万平方米，位列众房企第9位。另据融创《2021年环境、社会及管治报告》中载明的数据显示，集团及其合营公司、联营公司全年总计新建143个项目。此外，融创2021年全年合同销售金额达5973.6亿元，与往年数据相比增长明显。
但到了2022年，销售大不如前。5月初，融创中国公告了销售方面面临的不利局面。公告称，3月以来，集团重点布局é的核心一二线城市销售情况“受疫情影响严重”，三四月合同销售ⓥ金额同比大幅下降约65%，“现阶段集团面临着更Ν大的流动性压力。”
问题楼盘如何交付？઼
合同销售额并不等同于营业收入。根据各地现行的商品房预售资金监管办法及房地产开发现状，楼盘预售收入往往需要存入商品房预售监管账户中，在工程建设中按节点拨付，要在房屋竣工、产权移交后才可全额拨付，因此有延迟…性，项❄目能否如期交付成为房企资金有效ⓔ回笼的关键问题。
今年3月11日，河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员◈会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》。其中明确规定，凡在河南省行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金均应纳入项目所在地商品房项目监管范围。购房∑人缴交的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的商品房预售资金应全部直接存入监管账户，并要求当地住房和城乡建设部门建立完善ξ预售资金监管系统，实施全额全程动态监管。
7月4日，郑州市住房保障和房地产管理局发布了《郑州市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》（简称“监管办法”），对现行的2009版监管办法拟进行修改。其中细则拟规定，重点监管资金的申请使用按工程建设进度分为4个节点，依次是达到预售许可要求、主体结构完成、竣工验收备案和不动产首次登记完成。依据4个节点，按重点监管资金额度的 25%、55%、90%、100%申请使用重点监管资金；并要求监管银行按照预售资ⓡ金三方监管协议做好ઽ监管账户监控，定期与市县住房保障部门进行对账，发现房地产开发企业存在挪用重点监管资金的，应当停ਜ਼止拨付，并立即告知住房保障部门。
商品房预售资ψ金监管本是防止项目烂尾的一项关键措施。若确如传言所称，融创开发项目存在监管账∇户资金转移的情况，前É述楼盘在缺乏监管资金的保障下如何完工交付就成为未知数。记者就此致函融创总部投资者关系相关负责人，亦未能得到回应。
（应受访×者要求，文中李青、张ó建国为≤化名。）
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