美好置业将自己逼入绝境|美好置业

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　　µ美◑好置业将&#25b2;自己逼入绝境

　࠷　历时月૤余、两度延期，美好置业终于在昨日回复了交易所对2021年度报૪告的问询函，进一步暴露了公司的窘境。

　　÷传统地产业务已逐步退出↔，很难持续贡献利润；现代农业一直亏损，在2020િ年和2021年清退了流转的数万亩土地，挥手告别。

　　公司未来的发展，都寄托在了é装配式建筑身上。但是该业务发展不达预期，࠷短期内似઎乎很难看到盈利的希望。

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Υ　　ખ退出地产开发&#260f;

　　作为一家区域性的中小房地产商，美好置业（000667.SZ）从2018年起，就×逐步收缩房地产开♡发业务。计划在几年之内，°通过“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清盘”等多种方式，处置地产开发资产。

　　2018年-2020年，公司房地产开发业务利润，曾有一波漂亮的上扬，从6.29亿元增至12.77亿ÿ元，对公司的战略转型Σ起到了一定的支撑作用。2021年，受资产减值等因素影响，公司地产开发板块巨亏超过2઴0亿元。

ી　　公司原本在Γ广东惠州著名5A景区罗浮山，规Ö划了一个大型综合性地产项目罗浮·天赋，该项目从2008年开工，分多期滚动开发。

　　然而，随着国家环­保政策越来越严格，罗浮山项目正好处在水库饮用水保护区范围内，该地块已无法按照规划继续开发，公司在2021年单就这一Þ项目就计提存货跌价准备达10.4ö9亿元。

　　†位于武汉的“香域花境”是一二级联ৄ动开发项目，随着拆迁工作进入尾声，拆迁和综合改造成本大幅增加，而‚因为规划调整，导致可售房源、车位等减少且价格下滑，因此，计提存货跌价准备5.17亿元。

　　重庆“美好天赋”、无锡“美好铂翠”、武汉“公∀园壹号”等三个项目，2020年获得，2021年中开盘销售，受市场整体下行影响，项目销售情况不佳，价格和去化速度均不达预期，项目清盘周期延ી长、资金成本增加，计提存货跌价准备2.8&#266b;7亿元。

　　房地产开发和其他新业务齐齐亏损，导致美好置业2021≤年归母净利润巨亏26.7ο3亿。∞

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　　流‡动ο性紧绷

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　　比亏损更可怕的ડ，是公司极其紧张的流动â性。

　　截至2021年末，公司资产负债率已高达85.62%，比上年同期提高近10个百分点。公司拥有流动资产183.੒11亿元，面临流动负债173.46亿元。流动性出现问题，导致公司部分经营债务延迟支付。当期，公司经营性债务共计53亿元，包含应付账款32亿元、其他应付款15亿元、应交税费&#25d3;5亿元等，其中，出现延期支付的为企业所♫得税1.7亿元和商业承兑汇票1.3亿元，以及部分工程款。

　　资金链的紧张，加之外部因素，公司房地产项目交付大面积延期。2021年，公司计划交付11个项目，仅两个项目正常按期交付，7个项目在去年7月-今年3月પ延期后交付，到现在仍有位‘于武汉的美好香域花境（二期）、美好长江院子A区两个项目未能交付，预计要到今年下半年å。

φ　　经过对公司经营和财务状况的综合分析，年审机构出具了带“√与持续经营相关的重º大不确定性”段落的无保留意见《审计报告》。

　　截至今年3月∇末，公司货币资金余额1☏2.30亿元，可用资金仅1.25亿元，同Ü期有息负债余额为34.84亿元。

　　根据年度经营计划，公司计划在2022年实现Ü回款总额99亿元，支出资金98亿元，实现收支平衡。不过，在回复交易所问询函时，公司承认，今年上半年的经营状况与计੥划相比仍૤有较大的差距。

　♤　华山一条路

‏　　在逐步退出Η地产开发业务的同时，美好置业给自己规划出了现代农业和装配式建筑两条转型⊇路径。

　　当时，房企ભ去农村投资，似乎ƒ是一种潮ਲ਼流。美好置业的投资更堪称大手笔。

　　›2018年7月，美好置业宣布，与湖北洪湖市签署协议，ણ3年流转100万亩稻田，总投资额达80亿元。洪湖，就是公司老板刘道明的家੠乡。

　　就在这之前1个多月，公司还ⓥ在湖北监利签下了20亿元的生态农业产业园项目，计划流转100万亩稻田用于虾稻共养，并进行农产品Ξ的深加工。·

　　3年投入百亿种稻养虾，当时外界就质疑，美好置业哪来这样的Τ实力。公司业绩最好的2017年，归母净利润也不超过7亿元。况且，农业本身░就是一个投👽入周期长，见效慢的行业。

　　果不其然，2018年-2♩021年，因小≈龙虾和稻米产量低、成本高，现代农业板块毛利率为负，产生持续Ô亏损，分别为-0.12亿元、-1.53亿元、-4.09亿元和-0.71亿元。

　▣　公司不得不在2020年10月，宣布战略性退出现代农业，2Ä020年和2021年，分别退租土地6.4万亩和2万亩，由此产生农田改造费用一次性摊销费૟用1.76亿元和0.41亿元。

　　目前，美👽好置∼业就只剩૊下了装配式建筑华山一条路。

　∉　2017年底，公司以5.10亿元，对美好装配增资取ય得49%股权，并通过一致行动协议´，取得该公司的实际控制权。

૮　　2018年-2021年，公司在全国多地投资的9个装配‡式建筑工厂相继完成建设并投产，但是经营成果&#260f;与预想存在较大的差距。

　　上述各期，美好装配分别实现营业收入3.82亿元、7.14亿元、10.65亿元和13.31亿元，合计3&#263f;4.92亿元；同期净利润分别为-1.97亿元、-5.98亿元、-10.ý29亿元、和-9.ⓣ94亿元，合计亏损28.18亿元。

　ખ　截至2021年末，美好装配总资产67.14亿元，总负债8ì5.30亿元，资产负债已达127%。

　　尽管，美好置业自身也很困难，但作为母公司，在这种情况下，只能全力੫支持。公司计划在2022年á对美好装配提供不超过℘56亿元借款。

　　不可否认，装配式建筑是为了地产开发的大趋þ势，有较ⓘ大的市场潜力。只是Á，美好置业能否撑到开花结果的那一天？

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