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来源·：3ν6氪Ï
河南烂尾楼业主集体停贷断供的风છ波，正在࠽向全国发☻酵。 这样的背景下，有370万粉丝的经济学家任泽平发了一条微博，建议就此取消预售制：
任Δ泽平观点κº
650条评论里，没有一人提出异议，还有5300余人点赞、994人转发憨。今天，取消预售制获得的支持远比反对多，特别是在郑州——2021年末克而瑞统计数据显示，24个重ਊ点城市延期交付期房项目面积占当年销售面积的比重是10%，在郑州这个ਜ数字是29%。
民意汹涌，是不是中国楼市就应该当机立断ી、顺水推ઽ舟，▤取消这一通行全球的房地产销售方式？
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这里斗胆，要为‘千夫所指’的预售制说几句可能૦要挨⇐千刀的话。
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根据现行的预售制，一ϑ般期房项目的主体结构封顶，购房者就可以在首付基础上申请按揭贷款。首付及其从银行申请的按揭贷款，需要部分存放在指定监管账户，根据施工、竣工的进度分批次ç由开发商提取。有些地方按照工程建筑总投资预算上浮一定的百Á分点，留存预售监管资金；有些地方则按照总的预售资金的一定比例进行留存，当然是小于100%。
如果严格执行现行的预售制，期房预售的资金既可以保障项目建设完工，又可以方便开发商快捷地回款进行Ò再投资。事实上，首付加上按揭这部分房款，在2017年房住不炒出台之后，就已经是土地市场投资的最主要资金来源，占比接近60%，相对Ì于此前信托、私募、委托贷款等名目繁多的ⓜ债务融资拿地，降低了开发商项目资金链断裂的风险，是一种进步了。
错就错在，各地执行预售资金监管过程中，多有放纵、疏忽和漏洞，比如最常见的方式是开发商从供应商那ણ里得到工程相关采购的发票ƒ，就可以凭此到银行提取监管资金，实际上并没有进行施工、更没有竣工。更有甚者，预售资金根本没进监管账户，而是直接到了开发商的账上。
现在，事情又反了过来。2021年下半年起，受到房地产行业流动性威胁，地方严查预售资金监管，有的地方全额封存直至竣工才能提取，更有甚至把土地款的一部ϖ分也作为交楼的保障资金连同预售资Ò金一મ起监管。虽然降低了单一项目的烂尾风险，但加剧了整个房地产行业的资金融通紧张，成为房企境内外债务全面违约的命门。
Ǝ 预售制的执行要么过松，造成烂尾风险；要么过紧，导致了市ⓛ场的震荡。但总被误认为是制度本身出错了。Ι
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业主爬楼梯入住高层烂尾楼的事，已经不胜c8;枚举。而烂尾楼是名副其实的‘楼’，而不是空旷的土地。这些‘楼’看起来差一点就竣工了——给了业主多大的期望，也就有ℑ了多大的失望θ。
更何况Ä，这些‘楼’形成的在建工程，以及前期开发 商办下来的土地权证、建筑许可、规划许可，都是银行的质押品，也成为千千万万购房者获得房贷的基础。
在这背后，主体ષ结构封顶就👽可以办理按揭，是中国ε期房预售制的一大特色，这在业内也被称为‘超前回款’，它才是烂尾楼停贷断供蔓延的根源。
按揭全名是住房抵押贷款，在欧美日等国家也广泛推行预售制及Ç住房按揭制度，但其预售阶段只需要缴纳首付，待住宅交付、确立物权后，再由购房者ú以房产作为抵押，银行据此提供贷款。也就是说，由于超前回款的存在，国内预售楼盘回款只需要几个月，而€海外预售楼盘则取决于建设周期，一般长达2-3年。
可以看出，尽管国内首付比例高于海外，但按揭贷款的杠杆使用效率要远高于欧ϖ美日。这也是中国城镇化用é20年走了发达国家200年之路背后的秘诀。
但问题是，超前回款意味着实际质押品的严重不足，即银行给予刚刚封顶的楼盘以竣工住宅的估值，向业主提供按揭贷款。放款之后，业主就开始每月还供，开发商则得到全额回款，就没了赶工的动力，反而尽可能拖延竣工，不到临近Á交付半年工地上都见不到多少人，就是要尽可能地γ使用预售回款这个无息的杠杆资金。
可以看到，新开工面积与竣工面积存在周期性的剪刀差，一段时间内开发商大量新开工取证预售，卖掉房子但并不急于继续施工◊，所以造成竣工面积的Í增长高峰延迟于新开工面积高峰的时间越拉越长。过去三年，由于æ房住不炒、债务融资拿地受控，开发商纷纷加速开工、延缓竣工，堆积了大量的未交付楼盘，同时遇上了三道红线、银行贷款两集中管理的史诗级调控，全行业流动性紧张，因此引发了这波烂尾停贷断供潮。
超前回款加上预售资金监管放纵的背景下，银行提供给业主的按ਨ揭贷款实际上是‘资不抵债’ª的。而业主的实际杠杆率远超ⓕ过首付比例的60%、70%，因为主体结构只是一堆钢筋水泥，相当于我们过去全民‘超融’了二十年，当然如期竣工、房价上涨之后，‘超融’就会解决，但一旦楼市下行、烂尾增加，‘超融’就会衍生断供问题。
也œ正是在过去二十年，中国的城镇化及居住条件改善，离不开超前回款这个加速器。通过预售⇑楼盘，开发商快速回笼土地投资款再去拿地，而土地财政也迅速壮大∑起来用于基础设施投资，带动城市建设。
至于发展到ⓗ今天，中国城镇化是否还需要这个‘超前回款’，则是更”大的话题，此处按下不表。但可以肯定的是，取消这个中国特色，向海外的预售制度学习，不敢说能完全避免烂尾，但起码不会有因烂尾而起来的大面积居民资不抵债，以࠽及他们掀起的停贷断供潮。
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▣ 如果全面采取现房销售制度，当然可以避免烂尾楼，但随之而来的可能是૨ⓜ巨大的资源及土地浪费。
鄂尔多斯的教训历历在目。ß2011年康巴什新城拔地而起，大量的项目以毛坯现房入市，成为全球最惊悚的一座鬼城，直到2015મ年棚改货币化之后才得到缓解。如果更多采取预售制，楼盘去化♩率低，还可以收回土地、另做规划，总不至于推倒重来。
实际上，期Λ房、期货的诞生是用于对冲价格波动风险的。这也是预售制被忽ø略的一点优势，起到管理及反映市场预期的作用。在大宗商品市场，行情看涨，买家可以即期订立合约，以约定价格在未来购买一定数量的标准化产品，规避可能的价格上涨造成的成本增加。放在房价节节攀升的大都会楼市，期房预售也为刚需群体尽早置业开辟了▤捷径。
现在楼市不振严重拖累经济增长，大家就其对经济的拉动形成了所谓支柱性的共识，但对中国特色预售制对居民消费能力的掣肘往Á往视而不见。超前回款机制下，一些首次置业购房者♠在楼盘交付入住前两年就按揭还供，同时还要继续承担…大城市高昂的租金，这样的‘双供家庭’不在少数。
一言以蔽之，预৻售制不宜全面取消，但超前回款是时候调整了。最起码，银行可以先延迟期房业主还供的节点，੦到交楼入住之后。步子太大了，直接取消超前回款也不行，因为即使是央企∋开发商也经受不住回款周期拉长3-5倍的冲击。
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在今天的教科书里，王安Ζ≈石被誉为1⌉1世纪的伟大改革家。
北宋积贫积弱，王安石▩提出‘青苗法’，在青黄不接的时候为农户提供低息借贷的钱粮，抑制土地兼ê并同时为朝廷财政开源。
到现代中国，农户小贷以⊇及国家粮食收储制度，即为当代的‘青苗法’，有≅效对冲了‘谷贱›伤农’。
极具国家治理与金融创新理念的‘青苗法’，在北宋年间执行过程中ઞ，变质为官府辗转摊派强制性高利贷、收取利息的ⓚ苛政。
仅此一个ω教训，就足够今天Ö的‘预售制Ν’借鉴以改过自新了。
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