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作者 | a0;李海霞
编辑|&nbsⓓp×;付影ૉ
来源 |< 独角金ઢ融
◊面对企业摆烂，收房无期，背负着高额房贷的业主们发出了自己的声音：¸
“µࣻ不交楼就不还钱。³”
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∩ “我们也是迫不得已才选择这É条路。”
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å “饭都吃¦不上，谁还在乎征信？”
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从੦6月中旬，河南出现烂尾楼业主集体发出停贷声明后，一👽个月内，停贷风波快速蔓延到辽宁、江苏、江西、云南、湖北、陕西、广东ભ、广西、河北、安徽、山东等多个省区。
据华泰证券不完全统计，截至2022年7月13日，发出停贷声明数量的楼盘达104个，涉及开发商有中国恒大（3333.HK）、绿地控股ા（6↔00606.SH）、佳兆业（1638.HK）等⇔。
或受停贷事件影响，银行板块连续3日承压：7γ月13日全线下跌，7月14日，A股42只银行股中，除杭州银行（600926.SH）、常熟银行ζ（601128.SH）外，其他40Ǝ只均下跌；7月15日，只有杭州银行、南京银行（601009.SH）、农业银行（601288.SH）3只飘红。
目前，停贷风波仍在持续。而摆在面前的问题是：烂尾楼Ζ出现停贷的根源在哪里？风险由谁来承ઝ担？以后又如何避免类似ƒ事件发生？
Τ 烂尾楼‰停贷风Ρ波持续发酵
图源ąc;：业主停贷告ⓦ知书κ
从多个烂尾楼业主发布的²诉求ð来看，业主反应银行存在违规放款行为，他们的诉求是开发商尽ਜ਼快开工，表示在复工前停止偿还贷款。
સ对于业主来说，做出停贷决定，实际上Ο也冒着极大的风险，如收到银行催收电话、资产被冻结拍卖、个人上征信黑名单等危险。但不少业主表示“饭都吃不上，谁还在乎征信？”、“我们也是迫不得已才选择这条路”、“希望监管部门重视这件事”．ટ．．．．．
从众多业主的发声来看，他们有自己的“迫不得已”：有的掏空几个钱包，把全部身家都压在了房子上，又要承担租房、房贷、养娃、赡养老人的压力，≤停贷也是没办法而为之；有的因为开发商一拖再拖，交房遥遥无期，户口落不了、小孩没有学校上．．．．．．
对于强制停贷Θ，北京周泰律师事务所李晓南律师从法律层面上提醒广大业主，在借款合同未解除的情☜况下，如果强制停贷，业主构成违约，需要按照借款Υ的约定向银行承担违约责任。
四川盛豪律师事务所郝慧珍律师表示，•一般情况下业主强制停贷会构成违约，也可能会被银行起诉◯，但是中华人民共和国最高人民法院有一个判例，该判决于2020年12月3日生效。具体为：中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民再245号《民事判决书》，内容显示“烂尾楼的风险不应由Â购房者单独承担”。因此建议业主应依法维权。
此外，李晓南律师还建议，业主可以考虑解除购房合同和借款合同，按照最高院的司法解释，购房ï合同和借款合同解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和à业主，这样就可以达到不再继续还贷的目的。
李晓楠表示，如果解除合同，业主可能承担钱房两空的风险。因为开发商已经失去偿还能力，业主已支λ付的首付款和贷款利息很有可♫能执行不回来。
自“三道红线”以来，不少房地产因资金周转问题而破产∂，一些房企背💼负着巨大的债务问题。据克而瑞地产研究数据显示，今年下半年有超过3100亿的房企债务到期。
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‡ 开发商巨大的还债压力下，烂尾楼重新开工的资金又从何而来？这也ϑ引发了业主的担忧。
对于烂尾楼停贷事件，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，将引发社会舆论对与烂尾楼问题中的行政监管、资金监管责任的关∋注，将之前由买房者独自承担的烂尾楼苦果ਬ以溯因的方式，把舆论关注与行业思考ò之火延烧至行政监管与资金使用监管环节，其影响程度可能会改变整个行业的生态格局，让全行业各负其责化解问题。
è中国社科院世界经济与政冶研究所副所长张斌对“第一财经”表示，如ü果无法靠市场自身解决，ς则需要外部力量的适当介入，否则对购房者、金融机构和房地产行业将是多输局面。
À商品房预售资金流≥向何处？
烂尾楼停贷风波背后，⌋是新建楼盘停工、逾期交付，其中涉及bd;开发商是否挪用预售款、监੪管银行责任落实是否到位等一系列问题，也引发市场对商品房预售制度及预收资金监管制度的关注。
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1994年，国家出台了《城市商品房预售管理ળ办法》，中ࢮ国内地的房产预售制度正式确立。商品房预售制是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款。
Ñ柏文喜表示：房地产预售制度下，项目预售资金（ૣ含按揭贷款）与项目开发贷款的使用监管就成为项目能否顺利交付的▩关键。这次“抱团停贷”的集中爆发，无疑将疑点再次瞄向预售资金监管。
商品房&预售资金⊇监管是由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银◈行专用监管账户，以此保障房地产项目的施工和开发。
住建部于2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市ⓝ场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确表示，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可ਨ∗按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
而据郑州航空港区豫发白鹭园春晓三期全体业主停贷告知书显示，业主称银行存ઍ在违规发放贷款的行为，未履行国家赋予银行的监管责任。业主据查询手中的《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》得知，各银行并未将ઝ贷款直接打入资金监管账户，而是打进了开发商在各贷款银行开设的一般账户。
李晓南律师表示，对于业主比较关注的银行违规ⓨ发放贷款和资金监管义务履行不到位的问题，其并非借ਲ਼款合同中银行应当履行的义务，而是银行基于遵守行政管理规定产生的义务，其对价是政府主管部门的行政处罚。因此，银行违规发放贷款和资金监管义¯务履行不到位，应当由行政主管部门对其进行行政处罚。
柏文喜表¥示，在预售资金监管执行过程中，一方面，预售资金出现过度监管加速了房企流动性告急，另一方—面，预售资金监管大打折扣，出现了Ç资金挪用、滥用、非法转移等问题造成项目的烂尾。
为了防范烂尾楼风险，沧州、西安等地相继加强商品房预售资金监管。7月12日，沧州市住建局网站发布了关于征求《沧州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿）。意见表示，未设立监管账户的项目，相关部门不得办理ਜ商品房Ω预售许可和商品房网签备案；设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”૧字样。
7月14日，西安市住建局等五部门联合出台了13项措施，包括从购地👽环节严管房企激进行为；建立“一项目一档案”制度等，防范房企违规拿地、约束楼盘运作，防范商品房延期交房问题。同日，广东汕头也出台管理暂行办法，强调“商品房预 售款⊆专款专用”。
ࣻ ੍烂尾楼▒下的三角关系
房产预售制下，出现了涉及开发商、银行、购房者三方的三份合同：即购房者ੈ与开发商签订的《商品房买卖合同》👽、购房者与银行签订的《住房借款合同》，以及开发商与银行签订的《抵押担保合同》↑。
烂尾楼停贷风波背后，是基于上述三份合同，上演的一场♧关于业主、开发Œ商和银行之间的三方博弈。
对于上述三份合同，郝慧珍律师表示，ψ一般情况下是先取得房产后才有权去银行办理抵▒押，从银行获得借款。借款合同和抵押合同经常会合成一份《商品房担保贷←款合同》。
李晓南律师详细梳理了烂尾楼事件涉及三个法律关系：一是业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，双方之间的义务对价主要为购房人支付购房款，开发商交付房屋以及办理产û权证；
二是业主与银行之间的借款合同关系，双方之间ੈ的义务对价主要为银ਲ਼行向购房人提供购房贷款，购房人向银行偿还本金及利息；
三是开发商与银行之间ਠ的担保合同关&#ffe1;系，担保合同则是借款合同的从合bd;同，开发商向银行承担单方保证义务。
由于担保合同是借款合同的从合同，因此也可以将借款合同和担保合同合″ƒ并，银行、业主、开发商三方签订担保借款合同。
因此，业主只能根据商品房买卖合同要求开发商承担房屋‘烂尾的违约责任，而银ટ行仅对借款合同负责，借款合同中银行并没有保障开发商按约交房的义务，银行的义务是放款，且银行已经履行完毕。因此，不能要求银行就开发商的违ਲ਼约行为承担责任。
郝慧珍律师表示，该类案涉及商品房预售合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因≡开发商违约不能交房导致各方合θ同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款。银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。总体分析，各方权利义务失⇔衡，有违公平原则。
对于烂尾楼纠纷Ο，法院是Ð如何判决的‹呢？
ৄ Ã图源：裁判文书网
2015年，购房者与青海越州房地产开发有限公司（下称“越州公司”Δ）签订《商品房预售合同》，以1.479亿余元的价格购买越州公司开发的位于西宁市的商业用房，交付时间为2015年10月30日前。购房者首付7398万元，剩余7397万元向建设银ä行青海分行进行按揭贷款。
越州公司未按期交房违约后，购房者停贷。建设银行青海分行将购房者诉至法院，要求其承担还款责任。一审法院判࠹决驳回了建行青海分行的诉讼请求，二审改判购房者继续还贷。二审后，购房者提出上诉，ƒ最终由最高法院定调，认定该案中开发商违约导致购房合同解除后，购房者不承担继续∈还贷的责任。
∩ ડ图源：Ô中国法院网
在中a1;国法院网最⊂新公布的江西省高安市人民法院审结的三起楼盘“♧烂尾”案中，法院判决由开发商来还放贷。
高安市的三起案件中，因过了交房期开发商无法按时交房，且不能确定何时交房，购房人要求解除《商品房买卖合੨同》、《商品房按揭借款合同》。最终，法院判定购房人有权要求解除合同。解除合同后开发商将原告交付的首付款返还给购ૡ房人，按揭贷款未支付部分则由开发商向银行支付。≥
处于ઙ风波口上的♩银行
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作为购房者提供按揭♫和为开发商提供贷款，同样也作为监管方的银行也承ભ受了烂尾楼停贷风波的压力。
受停贷风波影响，7月13、14、15日银行股已3天持续走低。截至14日晚，包括兴业银行（601166.SH੩）、建设œ银行（601939.SH）、农业银行、招商银行（600036.SH）等16家银行相继表示风险可õ控。
除了建设银行与中Ο国银行（601988.SH）外，其他14家均披露了相关数…据。具体来看，涉及停工楼盘项目的个人按揭逾期最大的是农业银行，为6.6亿元，排在农业银行之后的依次Ù为工商银行（601398.SH）、邮储银行（601658.SH），分别是6.37亿元，1.27亿元。
在银行以贷款为主的资产结构中，„原本被视为高收益、低风险的优质资产的居民按揭贷款，成为停贷风η波下的危险因素，引发了市场对银行资产质量的担忧∂。
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浦发银行（600000.SH）工作人员对“时代财经”表示，对于那些烂尾楼盘的合作银行来说，他们的钱款已经打入了监管账户，业主停贷会带来相当大的损失。🙀“如果楼盘一直烂尾，银行也无房可抵债，对银行来说是很大的损失。”
ρ有业内人士对“第一财经”表示，断供频发如果不能及时解决，不仅拖累银行按«揭资产质量，而且可能进一步加剧开发贷逾期风险。ϑ
7月14日晚，银保监有关部门负责人对于烂尾楼事件做出回应，表示将引导金融机构市ਖ਼场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支Ο持地方é政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
克而瑞地产研究中心建议，地方政府应当以“保交付”为出发点，积极为企业纾困。例如，支ν持ੜ企业有序复工复产，让企业经营逐渐回归正轨，尤其是对于部分反复遭受疫情影响的弱二线城市应给bd;予税费减免、租金减免等政策支持。同时，支持企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。
柏文喜表示：要避免此类问题的再次发生，一是在房地产供求关系已经根本改变的情况下取消预售制度，开发商放弃高周转模式，高位现房和精装修房销售；二是查实行政监管失职和资金使用监管失责的事实，严肃追究责任和判刑、Õ罚款，并将对银行和政府失责的罚款bc;、国家赔偿交给业主委员会监管并用于烂尾楼建设。这样一来，将不再发生烂尾楼问题，历史积存的î烂尾楼也就迎刃而解了。
ખ对于烂尾ડ楼停贷风波你怎么看？你认为烂尾楼风险该由谁来承担？以后又如何避免？欢迎留言讨á论。
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