卖楼还债

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　　¿原标题：਩卖楼还债，千Ï亿房企紧急自救

　੖　记者丨李惠਩&#261c;琳

　　房企的第二ⓥ个债务集中α兑付期到来。ë

Φ　　进入7月，♠不少房企都在积极自救，合景泰富是ࢵ其中之一。

　　7月19日，合景泰富已Ô兑付华西证券-合景泰富商业物业≅第一期资产支持专项计Υ划优先级资产支持证券，合计兑付本息18.17亿元。

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　　评级机构惠誉称▩，合景泰富在寻求整体出售写字楼∼，用以偿还即将到期的债务。

　　企业预警通显示，合景泰富在9月份将有3ઍ笔境外美元é债到期，合计9亿美元。最അ近一笔债务到期是9月6日。

é　　这意味着，留给它筹钱的时间，还有一ਯ个半月☏。

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Ì　　销售回暖 

　　合景泰富以开ਭ发豪宅见&#222e;长，27年前从华南起步，很长时间里一直保持低调姿&#256d;态。

　　直到2017年立下“三年千亿”的目标后，合景泰富才加快扩张节奏ਗ਼，⊕规模与日俱增， 并在2020β年顺利闯入千亿房企阵营。

　▒૜　合景泰富董事局主席孔健©岷曾以37亿美元的财富，位列《2019年福布斯全球富豪榜》第807名。

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　　∴去年开始，房地产市场量价齐跌，合景ⓛ泰富是少数销售额保持增长的房企，全年销售金额1038亿元，同比微增0.2%，完成年度目标86.6%。

　　只是，总∧体业绩还是出现下滑，‎收入同比减少19.¹83%至238.44亿元，净利润同比减少63.73%至24.21亿元。

　　Ë被寄予厚望的销售端，有待市场回暖。2ૣ022年上半年，合景泰富预售额为262.28亿元，同比下跌53.3%，这无疑会加大营运现金流压力👽。

　　好在，在今年合€景泰富1600亿元可售货值中，一◙、二线城市占比95%。市场需求大、反弹速度快，去化能力强਩，具有一定的抗风险能力。

ણ　　6月开始，房地产回暖信号明显，豪宅市场率先反ρ弹，合景泰富的销售也在回升，当月预售额为46.81亿元，环比增长13.59%。👽

　　以合景泰富位于广州天河区的∼高端住宅臻颐府为&#ffe0　;例，主推200平米ૡ以上的大平层，6月份新楼栋加推后，一周内成交约6亿元。

　　为了快速回笼资金，Ü合景泰富也使出降价的招数。一位房产经纪告诉《21CBR》记ધ者Í，臻颐府最初开盘价是每平米13万元左右，现在降到9万元左右。

　　惠誉预计，合景ફ泰富2022 年ⓑ的合同销售额将下降2´5%-30%至770 亿元，低于管理层预计的 900亿元。

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&#256e;　　6月10日，惠誉将合景泰富的评级µ从B下调至B-，并列为负面观察状态。

　　7月19日，有&#222e;消息称，合景泰富已主动提出，撤销惠誉长期发行ô人信用评级。因ધ为合景泰富认为，近期惠誉对中国房地产市场的评价和预期过于悲观。

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•　　偿债积极

　　过去几年激流勇进，合景泰富规模高涨，负债也在不ä断攀升♬。⌈

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　　截至2021年શÇ末，负债总额达到1725.47亿元，一年内偿还的银行贷款、优先票据、境内公司债累计203亿元，而现金及现金等价物为77.15亿元。

　　合景泰富一直积极应对债务偿°付，今年上半年已兑付了á境内债券及ABS合计੭23.72亿元，境外美元债2.5亿美元。

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　　苦撑至今，手头也不宽裕。上述房产经纪告诉记者≡，合景泰富经纪人的佣金还未结算，目前欠了贝壳找房1700多万元。

　　下半年的资金◈压力会更大，9月份开始，&#263f;合景泰&#263e;富将要陆续支付68亿元的账单。

　　企业预警通的数据显示，2022年内，合景泰富还有4笔债务到期，其中9月份压力最大，有3笔境外美੤元债到期，合计9亿美元（约60亿ࢵ元人民币）。最早一笔是9月6日到期，金额为1亿美元，票面利率6%。

　　另外å，12月17日还有一笔8亿元人民币的国ⓡ内公司债到ⓣ期，票面利率6.15%。

　　‚对于9月到期的债അ券，合景泰富管理层表示ß，已进行了多方面安排。公司已获得足够美元债发行额度，将选择适当时间再融资。

　　若再融资窗口持ð续关闭，将使用境外ਯ项目销售回款偿还，目前境内外跨境资µ金池额度在50亿元左右。

Ò　　事实ઽ上，变卖物业资产也是合景泰富的Ι自救手段之一。

　ÿ　惠誉披露，合景泰富出售写字楼，可能会筹集⇐55亿至57亿元人民币，用ખ于偿还即将到期的债务，今年4月已出售一栋13亿元货值的写字楼。

　　随后，合景泰富解释，出售写字楼是原定安排，自2017年开始就在ƒ出੆售部分具有竞争优势的项目，如上海后滩写字楼、广州生物岛写字楼、北京通州写´字楼等。

　∃　这些写字楼项目总价值超过80亿元。为此，公司在年初组建了大客户销售团队，♬促进整售式大单项目。≤

　　年报显示，合景泰富拥有写字楼10座，2021年实现了88%的整体出租率。这←些进♪入收成期的写字楼项目出售后，ઠ可以补充现金流，获得更多周转空间。

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　　扩张放Π缓

　　艰难时期，അ非住宅业务不仅能用来救急，也带૎来稳定的现☞金收入。

　　合¢景泰富自2003年开始开发投资型物业，ી试图打造第二增长曲线。孔健岷曾说，“每年都会拿出销ਬ售回款的7%来建设投资物业”。

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　　合景泰富在一二线城市累计开业45个投资性物业，除了10个写字楼项目，Ô还有10个商&#266a;场和25个酒店。

　⇒　2021年，合景ι泰富全年租金收入为19亿元，同比增长31%。其中，酒店增长47%，商场增长2∑7%，写字楼增长17%，提供了稳定的现金流入。

　　ý合景泰富对于投资型项目寄予厚望，认为将与物业开发形成ⓑ“双轮驱动”。不过，目前投资性物业的收入贡献较小–，占比不到8%。

　　原本，合景泰富打算扩张商业版图，去年曾表示，未来5年筹开ી26个新项目，并挖来曾在凯德任职10年<的凯德华东²总经理林建瑞，担任商业资管板块CEO。

　　然而，主业受困，商业板૥块扩张步∴调放缓，原计Á划在2021年底开业的广州知识城悠方商场延迟至今年4月才开业。 

　　为࠷了节省开支，合景泰富进行了人员收缩，♥同时也趁机升级ò高层次人才。

　　据行业自媒体称，今年以来，合景泰富≡从龙湖、中海挖来了至Š少5名高管，入职岗位包括集团工程中心总经理、商业建设公司联席总经理、集团营销总经理、区👽域总经理等。

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　　只是，地产市场修复有待时日，商业板块输血有限，合景泰&#260e;富要跨过眼前的资金关口，还得费不少功夫。੡

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