胡葆森苦心经营30年，建业地产还是没能在地产逆周期里逃出生天。先是割肉文旅、放手商业，后又引入国资Αⓣ‾纾困。
更大的考验ⓓ在于，三十而立的建业在国资à助力下，如何彻底走出流动性危机。4年前，胡葆⊕森就已决定，在建业30岁时退休。现在，已经由不得他了。
国γ资援手¾
经过一个多月时间等待，河ª南铁建投正式入场，Γ67岁的胡葆森终于松了一口气。
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6月初，河南铁建投π、建业地产尚只是签署框架协议，国资究竟能不能帮建业地产（00832.HK）解围，一直悬在半空。
◙ 直至7月21日，👽双方合作才尘埃落定。
公告披露，河南铁建投旗下地产业务平台河南同晟以6.48亿港ƿ元对价，受让恩辉投资持有的建业地产29.01%股权，成为建业地ૡ产第二大股东。
恩辉投资持股41.72%，仍为建业地产的控股股东，胡葆森仍是公司实控人ৄ。恩辉方面称，股权转让款将以Áਯ股东贷款形式为建业地产输血。
与此同时，河南同晟还将认购建业地产发√行的本金额不高于7.08亿港元的20Σ24年到期票息5%、到期收益率9%的可换股Í债券。
Ò 当国资与建业的合作已不限于项目等，而是走向更深Ú层次的股权融合，胡葆森在自救方面，应该Î是做出了不小的妥协。
这种让步，可能会威胁到他对公♫司的控制权。因为，一旦河南同晟ૣ选择换股，胡葆森的控股地位或将不保。
其实，公司与河南国资的磨合早有铺垫。今年5月，公司持有的河南戏剧幻城项目51%股权、a0;电影小镇90%股权均Š由河南文投接手，甩掉了周期长、回款慢的项目包袱，进一步降低了风险。
今年4Āf;月，建业地产和万达集团合作，就旗下商业项目运营期合作达成一致，万达商管将全面负责建业地产相关商业项目招商ⓤ、租赁及Δ运营等。
今年2月开始，胡葆森就提出精简赛道，不再开辟新赛道、Ο不再追求规模过快增长，◑精简组织结构ο、盘活不动产成为主要工作指引。
尽管建业的风险尚未完∗全解除æ，但在触雷的上市房企中，算是较¾为体面的一家。
危机
引进½国资并不一定能让企业彻底脱离危险，但对胡葆森来说，也算是换得了ν一点喘β息的时间。
在楼市逆周期时代，è市场上稍稍风吹草动，房企内部便地动山摇。早Α在2020年那次河南多家地产商齐聚的闭门会议上，建业地产带头不涨价不降价来应对市场♣波动，就已隐隐嗅到风雨欲来。
2021年河南汛情和疫情，让公司彻底陷入窘境。当年，公司重资产合同销售规模ⓡ601.05亿元、年度溢利12.35亿元，较上年分别下降12.05%和࠽40.4%，成ƿ为上市以来经营最差的年份。
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据财报，2021年末，公司现金及现金等价物59.02亿元，一ú年内须偿还银行借款23.99亿元、其他借款12.02亿元及优先∠票据31.60亿元，资金缺口一度告急。
去年9月，公司向河南省有ઠ关方面求救，称疫情叠加水灾，导致损失超过☻50亿元，将公司窘状正式公开。
尽管马上得到了有关方面积极回应，但α公司面临的风险远没有排除。હ
截至目前，公司偿债压力山大，今年8月到期的5亿元美元债尚需兑ⓘ付•。截至目前，公司存续8笔美元债，涉及总金额24.6亿美á元。
τ公司离岸债务集中，债务偿还能力并不被સ评级机੪构看好。
由于融资不畅和经营乏力，穆迪、Δ惠誉早在去年10Κ月下调对ⓠ建业地产信用评级，并展望负面。
今年7月中旬，惠è誉宣布将建业地产长期外币发Ë行人违约评级从B+下调至B，并将其高级无抵押评级及其未偿美元优先票据评ࣻ级从B+下调至B；标普将建业地产长期发行人信用评级从B下调至B-，并列入负面影响信用观察名单。
经营方面，今年上半年，公司实现合约销售额1Ąe;40.40亿元、合同销售建筑面积191.15万平方米、销售均价¶7332元，σ同比分别下降54.8%、52.7%和4.3%。
今年上半年合同销售♫规模仅为年度计划的26%，加之停工等不利因素，ળ进一步ਨ影响到公司回款状况。
标普悲观地预计，今d3;年公司合约销售ª规模将下降30૯%-40%。
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∀ 深耕河南利与弊▧
在上&#ffe1;市房企中，建业µ地产一直是一个特殊的存在。
Ċb; 上世纪90年代，Φ胡葆森从香港回到河南，创立¹建业地产，开启对河南市场的深耕。
3⇔0年来，公司鲜少走出河南省，大部分土地储备和项目集中在河南，覆盖到河南各个地市，楼盘项目甚至下沉到122座县城。截至去年底，公司土地储备建筑面积5345万平方米，河 南省内占比98.95%ÿ。
在胡葆森的¯商业构想里，覆盖河南所有县城，让河南人住好પ房子，是第一步。第二阶段是，开拓文旅、足球等板块业务，从地产开发商转型生活运营商，让河bc;南老百姓过上好生活。
¡ 梦想很í好，实现很¬难。
2016年，在去库存和棚改货币化政策推动ક之下，建业地产野心被迅速撑大，喊出冲击千亿目标。Ε2019年，公વ司年销售规模实现1011.5亿元，踏进千亿房企阵营。
人算不如天算，2⇑020年中国房地产行业急ú转直下，ਪ建业地产增长几近停滞。去年，销售规模大降4成左右。
这几▒年来，公👽司举债冲击千亿，负债规模从2016年的373.28亿元增至2021年的Ād;1330.63亿元，同期，毛利率从24.15%降至16.23%。
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随着棚改红利逐渐☞消失，建业地产在河南省内县城项目去化不力。以至于在民权县、杞县的楼盘，出现用小麦、大蒜抵首付的促销怪象。
∈ 同时，随着市场竞争加剧，建业地产在河南市场占有率持续下滑，2019年至2021年，分别为7.97%、7.24%和¡6.9%。
去年，公司放弃只在🙀河南省内发展战略，将发展范围扩大至以郑州为中心的500公ñ里半径，并通过收购西安荣华，进入陕西市场。
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