ó 作者|小债看市∧
来源|小债看市（ID：little-♥ϑbદond）
尽管已对美元债交换要约，但由于资产处置缓ô慢，宝龙地产¸仍发生违约事件。
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ⓞ ♠违ઽ约
《小债看市》统计，目前宝龙地产存续美元债8只，♧存续规模22.25亿美元，其中将有4只美元债于一年内到期。
♤存续美元γ债（部分）
今年6月，由于宝龙地产流动性风险增Λ加，运营状况趋弱、融资渠道受限，且未来6-12个月内有大量债务到期，标普和穆迪ઽ同时下调其信用等级−。
今年上半⇓年，宝龙地产૪资产处置进展慢于预期，其在上海和杭州的部分写字楼和长期租赁服务¦部门的销售状况也远落后于计划。
由于外部融资环境趋紧，再加上宝龙ࢵ地产b2;推迟发布经审计业绩和更换审计师，投资者信心受到严重打击，今年以来其美元债频繁异动。
⌋ 02
大量Ņº债务到期
据官网介绍，19ⓢ90年宝龙地Þe;产在澳门成立，已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局Ζ。
2009年，宝龙地产在香港主板上市，201⌉9年其物业管理子∑公司👽宝龙商业在港交所主板挂牌交易。
઼宝龙地产‘官网ò
从股 权结构看，宝龙地产的控股股东为天ν龙控股有限公司，持股比例43.59%，公司实际控制人为许健康。
2021年，宝龙地产完成合约࠷销售额1012亿元，同比增加24.1%，ੇ首次跨进千亿俱乐部，但未ࢵ完成1050亿销售目标。
据克而瑞数据，2021α年宝龙地产以835亿操盘金额位居房企é第40位；以§528.7万平方米操盘面积排第38名，属于中型房企。
克Āe;而瑞ઽ数据
自去年下半年以来，房企销售日益疲软，今年上半年宝龙地 È产实现销售额232亿Á元，同比下降超50%。
穆迪预计，2022年宝龙地产的合同销售⌈额将从2021年的1000亿元下滑至600亿元左右，进而削弱其经营现金流及流动θ性。
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值得注意的是，今年3月宝龙地产将审计师从普华永道更换为Elitχe Partners，并推迟公布2021年的经审计的年ι度业绩。
ૣ推迟公布2∏021年报，ąc;并在年报前更换审计师，宝龙地产的财务透明度和公司治理状况有所恶化。
ç 如果宝龙地产无法及时公布年报，可能面临美元优先票据和离岸银团贷款∇加速到期的风险。
2021年¹，宝龙地产实现总收入399∋亿઼元，同比上升12.4%；实现归母净利润59.92亿元，同比下滑1.66%。
值得注意的是，宝龙 地产通过“公允价值变动收益”来增加账面利润，被业内诟病“业绩注水”，另外其业绩下滑，盈利能力也连年Í走低。
2021年，宝龙地产的毛利Ù率为31.37%，相较于上年同期36.11◯%的毛利ૣ率有所下降。
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♪ 毛利走▥低
在土储方面，截至2021年末，૮宝龙地产约7ⓞ1.8¡%的项目及67.1%的土储皆位于长三角地区。
为了补充土储，2020年以来宝龙Ād;地产经营现金流量净额大幅转负，2020年和⇔2021年上半年该指标分别为-120.13亿和-52.97亿元♣。
经营性现金流♧ੇ情ડ况
截至2021年末，宝龙地产总资产为2450.56亿ઘ元，总负债1826.49亿元，净资☞产624.07¤亿元，资产负债率74.53%。
值得注意的是，宝龙地产还♠有5.2亿永续债，若将永续债调整至债务，其财务杠杆将被推高⊥。
财℘ⓤ务杠杆«水平
从“三道红线”看☞，宝龙地产⊃净负债率为67.74%，剔除预收款后的总资产负债率69ⓥ.72%，现金比短债0.88，由“绿档”恶化至“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，宝龙地产主要以流动ઠ负债પ为主，占总债务的੧66%。
截…至同报告期，宝龙地产流动负债1207.55亿元，主要为短期借款，其一年内到期的短▥期债务合Κ计220.23亿元。
相较于短债压力，宝龙ο地产流੨动性不足，其账上现金及现金等价物有194.07亿元，较2020年末大幅下滑，已æ无法覆盖短债，短期偿债压力较大。
Ù 在备用资金方面，ⓤ截至2020年末，宝龙地产银行授信总额有973亿元，未使用授信额度为674.49亿元，可见其财务弹性尚可Ò。
‹ િ银◙行授信
除શ此之外，宝龙地产还有618.94亿非流动负债，主要为长期ਫ借贷，其长期有息负债合计509.35亿元。
< 整体来看，宝龙地产刚性债务有729.58亿元，主要以长期有息负债为主，带息债§务比为40ધ%。
从融资渠道看，宝龙地产融资࠹渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、股权质押、信托以及非标等☞渠道⇐融资。
值得注意Ÿ的是，由于少数股东权益飙升，宝龙地产一直被质疑ੌ存在“◘明股实债”。
2021年，宝龙地产的少数股东权益由2020年末的150˜.6亿元增长至211.94亿元，但ⓐ少数股东损益却由26.71亿下降至13.06亿，少数股东权益和损益占比不匹配。
在资产质量方面，▒截至2021年末，宝龙地产存货高达877亿元，同વ比±激增39%，不仅大量占用资金，还存在一定跌价风险。
另外，宝龙地产其他应收款☞高达305d0;.6亿元，应收账款翻倍增长至30.09亿元，不仅对资金形成一定占用，还存在⋅回收风险。
☻ 去年下半年以来，在▨销售疲软、融资遇¼阻压力下，宝龙地产欲通过处置资产偿债。
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目前，宝龙地产已通过抵押杭州和阜阳的两家酒店获得约5亿流动资金，但相较于到期债务∃只是杯ζ水车薪。
总得来看，宝龙地产销售疲软、∅业绩和盈利能力下滑；债务负担较重，存在“明 股实债”嫌疑；处置资产不及预期，短期面临较大偿债压力。π
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“北万达 南ς宝龙♫”ρ
许健康出生∀于福દ建晋江的憨一个儒医世家，在少年时代，他选择“子承父业”，开始学医。
成年后，许健康跟着朋友去澳门打拼，在黑沙湾街η边当无牌小商贩，靠着泉州人“í爱拼才会赢”的冲劲儿，积累到了第一笔积蓄，并且开了人生第一ô家雨伞公司。
િ宝∉龙集团董事ⓕ局主席许健康
ćc; 凭借准确的切入时机，十载丰富的澳门营商经验，以及创业伙伴的默契协❄作，宝龙不到一年时间便异军突起，成为澳门房地产业的后起之秀。ਖ਼
随后¥，许健♣康又进入了珠宝、金融、娱乐、憨建筑、物业等行业，事业如日中天。
1992⌈年，许健康来到厦门考察，进军内地房地产市场，他ⓝ砸下7500万在厦门拿下了4块地皮，兴建了宝龙中心、宝Š源花园等项目。
ü 随后十年间，宝龙地产主要发展住宅物c8;业，2003年后才开始开发运营综合性商业地产项目®。
ⓩ 2009年10月，宝龙地产在香港主板上市，成为厦门首家发行છH股的地产企业，也是第一家真正意义上的大陆ળ在港上市的商业地产公司。
੩次年，许健康将宝龙地⊂产总部由厦门迁至上海，并提出深耕以上海为中心的一线城市的全新战略计划。
彼时，业内有“北万达Š◊、南宝龙”之ੌ说。
2013年，宝龙地产明确提出“以上♤海为中&#ffe0 ;心、深″耕长三角”的发展战略。
根ï据2021年福布斯全球富豪榜，许健康家族以31亿美元财富位列Φ榜单第9Ù86名。
然而，憨在如今行业寒冬下，曾经疯狂扩张的民营房企都相继爆发危机，随着偿债高峰ϑ将至，今年◙将是房企缩表出清之年。
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