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敏于数,追本溯源ਰ,解读地产深层次脉络。笃于行♩,揭行业整体发展规律。
摘要:需要关્注后Ú续债务风险蔓延对项目¢开发进度的影响,以及警惕负债率上升、存货贬值、融资收紧等风险。
观点指数 融信中国对信用债展期后不久便公告了两笔美元债એ违દ约,未兑付金额2786.55万♨美元。
基于此,◘观点指数ૡ通过融信中国的经营性债务规模及可变现资产,发现其2021年末时点的资金缺口约达577亿元,年内或许需要达到40%以上去化才可较好处置债务危机。♬
另外,近期市场多有烂尾楼盘断供事件发Āe;生,需要企业关注后续债务风险蔓延对ⓙ项目开发进度的影响,以及警惕负债率上升ι、存货贬值、融资收紧等风险。
美bd;元ો债违约
7月10日,融信中国公告称两笔美元票据合计2♨786.5👿5万利息到期未付,正式宣布违约。
具体来看,一笔是2023年6月到期的8.1%优先票据,Ö今年6月9日应到期兑付1279.8万美元利息,企业未能在30天宽限期内支付;另一笔票据是2023年12月到期的7.35%优先票据,今年6ν月15日应到જ期兑付利息金额为1506.75万美元,同样未能于30天宽限期支付该利息。
截至目∀前,融信中Ζ国尚未â支付有关款项。
在此之Ψ前,融信中国债务压力已初现端倪。7月4日晚间,企业召开“19融信01”及“19融信02”的债券持有人会议,通过了对 相关债券的展期议案。截至目前,“19融信01”( 票面利率6.45%,发行期限为4年)债券余额为10亿元;“19融信02”( 票面利率6.78%,发行期限为5年)债券余额为11.5亿元,两笔债券余额合计约为21.5亿元。
目前,除了上述合计21.5亿元的债券取得展Ï期以外,企业正对近期临近回售期的债券“‰20融信01”(ćc;7月)以及“20融信03”(8月)寻求展期,金额合计约29.5亿元。
ü 债务规模与缺口
融信中ω国目前面临的问题,Œ更多是来自于业务状况不佳以及再融资è风险渠道趋紧带来的流动性危机。
观点指数站在2021年末的时点,对企业经营性负债口径੦(包í括应付账款、应付关联方款项、短期借款、税金等)进行统计,可以看到规模约在672亿ð元。彼时企业的现金及等价物约为122亿元,扣除受限资产后的非受限现金及等价物约为95亿元,仍然存在约577亿元资金缺口。
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同一时点下,ϒ已建成物业和在建工程的账面金额合计约1463亿元,以该口će;径进行估算,今年需要达到约40%去化率才可以覆盖去年末时点承担债务带来的资金缺口。
需要考虑到的是,这一数值是较为宽松的假设,这是由于预期可变现资产中在建工程占比较大(约87.08%),若是以4%建安成本估算,需要约51亿元建安费用支出,这一数值对比2021年资本化利息的金额来看,处于合理波动区间,Ċb;因此ઝ实际去化率可能需要比Ċc;40%的估算值还要高。
÷ 债券方面,融信相关发债主体主体今年下半年将会迎来偿债高峰期,剔ñ除获得展期后的两笔信用债后合计金额约85.5亿元。其中包含附带交叉违约的资产支持证券20亿元,4笔公司债及2笔私募债。
§ 去化放慢的影响²
观点指数通过多方面考究,认为此次融信中国爆发出的信用危机主要来源于销售不如预期,打乱了管∀理层的偿债计划,叠加融资端推进不顺ૌ等多重因é素影响。
首先,在土储分布上,相对今年曝出违约的企业而言具有一定优势。据企业披露,集团在全国共计੩有283个项目,土储合约2870万平方米,其中长三角地区∇土储占比约45%,一二线城市占比达82%;2021年合约销售中一二线城市占比约¥84%。
此外,企业上半年到期债务得到了正常兑付。1月⊃26日,企业偿还了2月1日到期本息总计约2亿美元的票据;2月23日,企业完成于3月1日到期本息合计约4.8亿美元的Ý预先票据偿⇑付;4月份,企业再度偿还了约7.3亿元的境内资产支持证券,避免了在上半年发生债务违约。
结合上述信息,观点指数认为,管理层出于在°融资端寻求资金的目的,竭力避免了上半年的债务违约。从结果来看,有利好趋势,2只信用债顺利得以展期,而从企业公告关于融资的公告寥寥无几的情况来看(未发现有关银行信用额度授权的公告),筹ਮ资似乎仍然关山જ重重。
另外,企业对销售端寄予厚望,2021年未对货值¿计提存货跌价也可以侧面表明这一计划。但目前,销售去化的大幅下降打乱了企业的偿债计划。即使其的货值质量相对较优,仍然无法左右行♧业趋势,2022上半年α累计合约销售金额同比下降约53.31%。
值得一提的是,年内企业ν有两项大宗交易,该两项资产出售所得款项,均用∨于归还银行⌈借款。
૨ 断…供及停工风险
据市场消息,“Ì融信系”独立操盘的’上海市嘉定区融信海纳印象项目(已于去年清盘,共4期),目前已停工超过7个月。据业主反映,项目预售资金监管账户余额仅约6亿元,而尚未发放的三四期业主按揭贷款约为5.97亿元。
市场Ξ目前较为关注断供对项目的影响,已判决文书《(2019)最高法民<再245号》为例,最高院的判决是购房者胜诉,无需偿还贷ੋ款。因此对于企业的停工楼盘,以海纳印象为例,仅剩的6亿元对于能否支撑楼盘完工存在有较大的不确定性。
从企业前几年的ο数据波动与a0;趋势来看,基于审计单位诚信可靠的基础,可以合理地认为2021年内企业的项目ટ仍处于合理的推进之中。因为通常房地产行业存货占企业资产的比例一般较大,是审计方应当重点关注的区域。
总体而言,企业烂尾风险目前或较低,但是从海纳印象的例子可以发现融资端和σ销售端ƿ的反馈已经初步影响到了项目开发的进度。
基于2021年末企业承担૪约900亿元合约负债,后续若是没有迎来明显的转折点(尤其是销售端),则需要警惕烂尾和断供对项目开发进度的影响,以及可能会波及企业在建工程与开发产ⓝ品结转,进而推动负债率升高。
同时,缓慢્的项目Ād;进度需要考虑计提跌价准备对后续企业盈利能力及利润的影响。并非杞人忧天,负债率及盈利的变化会对企业信誉带来侵蚀,未来可能面临更严苛的展期及融资条款。这也是企业管理ૌ层当前需要考虑的重点问题。
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