ð 意见领袖 | Āf;;盛松成
♨
੬ 市场运行的底层逻辑已发生变化⊄
首先我要指♦出▨的是，我国房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化。
此前，无论是2003年“非典”时期还是2008年国际金融危机期间，当中国经济受到较大冲击时，房¤地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，又加速了国内城镇化进程，促进了经济发展。一个关键原因是，当时中国的人均住房面积相对来⌉说还是比较小的。
而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层‡逻辑也随之转变。尽管我们并不否认，房地产░还是我国的支柱产业之一，Á但从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也说明，我国房地产业发展已经到了一个新阶段。
值得注意的是，本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严重。2020年一季度，我国GDP增速👽为-6.8%，‹这是很少见的，但当时ñ我国并没有通过放松房地产调控政策来大幅拉动经济增长。
我κ为什么说，我国房地产市场的底层逻辑已发生变化，这和两项重要的政策有关，一个是“三道红线”ⓔ，一个ੇ是“房地产贷款集中度管理制度”。
♦2020年8月，央行和住建部共同▤出台“三道红线”政策。它主要是针对房企的高杠杆问题，实际上就是房企的有息负债和资产相比，不能超过一定比例，超过一定比例就不能再贷款。【编者注：三道红线分别指⌋：（1）扣除预收款后的资产负债率超过70%；（2）净资产负债率超过100%；（3）现金短债比小于1倍。】
2020年12月31日发布的“房地产贷款集中度∂管理制度”，针对的则是银行业金融机构。这一制度的长远意义在于限制“了房地产行业对信贷Ô资源的挤占，并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限，使资源更多流向先进制造业和现代服务业。
ࢵ这两项政策的出台，我相信是经过深思熟虑的。尽管现在房地产行Ï业遇到困难，也શ不应该废除，但我们可以考虑放缓推进的节奏。
੭
0ε2
♨ 疫情ćf;阻碍了房地产业复↓苏态势
本轮疫情对于房地产市场最大的☺冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降；二是房地产销售હ受到严重冲击；三是行ⓛ业预期进一步恶化。
从数据上来看，今年前两个月房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，表明房地产已开始企ú稳。而疫情冲击打断了这一进程，3月份房地产投资增速再ąc;度转负，为-Ä2.4%，4月份为-10.1%，5月份为-7.8%，6月份再次下降，为-9.4%。房地产投资加速下行值得警惕。
相较而言，2020年疫情之ણ后，楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹，对整体投资增速起到了拉动作用。而今年以来，房地产投资下行成为‹固定资产投资增速下降的一个重要原ⓔ因。预计疫情后投资的反弹幅度将不及2020年。
目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。对主要应通过投资还是消费拉动经济增长，经济学家们往往有不©同意见。我认为，应μ逐步推动我国经济从“投资拉动”向“消费驱动”转型，但短期内仍应重ਖ਼视投资对经济增长的支撑作用，因为投资见效更快。我们也要处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。因为只有短期增长稳定了，我们才能为长期的结构性改革创造条件，二者并不矛盾。
👽03૯
应避免房地产÷风险的传染和૨蔓延ਬ
Ë
ⓣ房地产风险还没有结束。
Μ 当前房地产业风险的†突出表现是债务危机和疫情风♬险相叠加。
我们注意到，目前，多地烂尾楼业主都º发布声明，要停止偿还贷款，直ો至相关项目复工为止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据不完全统计，截至7月17日，国内共有ß25个省市的304个楼盘业主发出集体停止还贷告知书。
有人问我，现在这个情况会不会演变成一场房地产大风险？我说不会。我们正全力避免房地产市场风险向金融风险和社会风险演变。7月14日，银保监会有关部门负责人表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部◙门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定↵”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产è业良性循环和健康发展。
在此之前，没有如此强调过这么多“相关方面”一起参与。所以我相信，目前੪的风⇑险也会最终过去。
Á04ડ
ω 房地ੇ产调控可继续适度ੋ放松
我认为，目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，这是第一位的，要防止房企之间Ø及房企对上下游企业的风险传染和房地产对金融的风险传染。二是满足ⓚ刚性和改善性需求，保护住房消费者合法权益，“保交楼、保民生、保稳定”◘。三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。
首先，我认为Η继续从需ò求端边际放松房地产调控是现实的举措，各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，在缓解疫情影响的同时巩固已经取得▥的调控成果。
有关数据显示，我国住户部门债务总额一直在持续上升。其中，约56%的住户部门债务是住房抵押贷款。最近一次LPR（贷款市场报价利率）调整是在5月20日，1年期LPR为3.7%，与上月持平，5年期LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点。这是自ⓤLPR改革以来，5年期LPR创下›的单次最大降幅。目前绝大多数个人住房贷款的利率与5年期以上LPR挂钩，所以这次LPR下调主要是为舒缓房地产业的困难，减轻居民还贷压力。
其次，在当前房企风险突出的情况下，我建议在不改bd;变房企去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆的周期，三道红线和贷款集中度管理可适当放缓。据我了解，目前这两个ù政策并没有继续收紧，如果继续收紧的话，房地产业将会面临更大困境。
另外，我还建议支持房地产项目收购。据有关统计，2021年，૩全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险，合作房企不可避免地也会受到波及。在这种情况下，如果能够通过优质企业收购出•险项目或者困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。这是国家鼓励的，人民银行也出台了有关政策：对于房地产项目的收购，如果是符合法律的，又是按照市场行为的，是不纳入贷款集中度管理的。
最后，我认为还应加强预售资金的科学合理监管，既要防止资金挪用，又要避免预售资金过度冻结。4月29日，政治局会Ο议指出，优化商品房预售资金监管。这可以从两方面来考虑，一是在确保资金用途合理的情况下，适度降低预售资金冻结比例；二是作为特殊时期的特殊安排，考虑可以在地方政府和银行的严格监管下，在一定行政区域内允许资金跨项目调剂。房地产ε行业是一个资金密集型行业，非常需要资金的流动。跨项目调剂资金实行起来肯定有一定难度，我认为可以先试着在省内跨项目使用，这样既可以在一定程度上解决房企的资金困难，又可ÿ以保证风险可控。
⋅ (本文作者¨介绍：中国人民银行原参事，中国人民银行调查Ψ统计司原司长。)
„ π∩
a1;
新浪财经意见领›袖☏专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点’。
Η欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角¬的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信é号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
中国人民👽银行原参事，中国人民银行调查Þe;统计司原司长。
新浪财经意∅见反Α馈留言板 电话：400-05ઍ2-0066 欢迎批评指正
新浪简介┊About Sinੜa┊广告服务┊联系我们┊招∫聘信息┊网站律师υ┊SINA English┊通行证注册┊产品答疑
Copyright © a0;1996ૉ-2022 SINA Corporation૦, All Rights Reserved
ąc;新❄浪公司 版ૉ权所有
