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原标题：实探城市♬更⊃新<万亿投资下的深圳城中村
拆还是不拆，改还是不改，城中村显然是一个非常复杂的系统课题。近日Û，深圳市规划和自然资源局、深圳市发改委发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》。根据《规划》，规划期内完成城市更新和土地整â备固定资产投资总额不少于1万亿元。在这万亿规模的投资下，加大住房保障力度当然也是重中之重，而城中村再次成为其中的关键词。
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ϒ 多个“巨‹无霸”项目
í» 有进展ਬ
《规划》提出，规划期内深圳城市更新和土地整备实⌉施规模不少于95平方公里。其中，完成综合整治用地不少于45平方公里，完成直接供应用地10平方公ધ里和空间储备用地40平方公里。加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，规划期内实现供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米，力争通过土地整备完成居住潜力用地不少于10平方公里，力争通过城૦市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍面积不少于700万平方米。
对于城中村，《规划》提出，深圳将深化推进城中村综合整治工作，ë挖潜Δ城中村住房保障功能，持续发挥城中村作为全市低成本居住空间和职住平衡稳压器作用，鼓励城中村规模化租赁，以满足安全使用为前提，在完成结Ċa;构安全鉴定、消防改造、地质灾害隐患排查和整改后，纳入公共住房管理，弥补城市住房缺口。
☻ 对于土地资源匮乏的深圳而言，要增加住房供应，城中⊄村是“最现实的答案”，城中村所代表的内涵和地位似乎越来越高：城中村背后的财富故事、初来深圳的落脚之地、房企眼中的“香饽饽”——城市更新也成为多数房企进军和立足深圳的重要法宝。记者发现，包括南山白石洲、罗湖湖贝、蔡屋围等深圳城中村更新的“巨无霸”项目都已经动工，也传来了新进展。例♤如，绿景（中国）地产投资有限公司在今年6月公告称，万科注资23亿元入股公司旗下的深圳白石洲旧改项目。罗湖湖贝城市更新也被命名为华润置地未来城项目。
Ø 租客多次Π搬Ü家
ઝ 预防租金垄断↔性&上涨
不过，经历了ⓠ房地产市场的深度调控和洗牌，深圳城市更新市场也发生着变化。与大型房企主导的大型城中村更新项目不同，一些中小←企业和民企负责的更新项目进展ⓤ引起市场担忧。在深圳罗湖，有一些本地村民告诉记者，在房地产市场洗牌的背景下，也担心一些已经拆除的城中村更新项目进度会受到影响。有一家以城市更新为主业的民营房企投资部人士告诉记者，现在深圳新房销售速度放缓，公司回款受到影响，目前公司的策略是将一些销售情况较好的项目回款拿去“填补”其他更新项目，所以建设进度会相对放慢。
对于房企而言∠，合一城市更新集团董事总经理罗宇此前表示，受经济形势、金融环境及地产调控多重因素影响，且城市更新越来越呈现重资产趋势，对于资金渴求度非常高，市场前融机构有限且在进一步收Π紧的地ਊ产融资环境中，行业洗牌不可避免。
除了拆除重建，综合整治也是城中村的主题之一。过去几年，许多房企和机×构进军城中村，将房源改造成长租公寓，曾引起市场热议。不过，记者在罗湖笋岗、福田八卦岭和景田等片区实探发现，过去许多机构开设的城中村长租公寓项目，都面临不¢同程度的经营压力。一家长租公寓机构负责人告诉记者，经过近几年的城中村“争夺”，目前还很难看到能在租金差以外挣到更多的钱。过去，开发商“先下手为强”，是看谁能握住更多资源，未来产生收益机会就越多，但在如今的市场背景下，即使是房企也会谨慎，更别说一些长租公寓机构a0;。
一个普通的工作日下班时间，张浩（化名）和很多普通的上班族一样，站在罗湖区田贝四路的公交站台等车。“我以前租住在水贝村，后来水贝村城市更新拆除后，搬到笋岗的田心村，之前田心村也准备拆，没办法我又找地方搬家。”从事珠宝行业的张浩，在水贝工作近8年的时间，“虽然深圳房价今年开始回落，房租也相对保持平稳，但目前的房租水平还是让人感到很大压力，城中村改造后的公寓房租也不便宜，后来我和同事就搬到龙岗的南岭村，很¨多在水贝上班的年轻人都像我一样，原关内租金太高了只好搬到原关外的城中村，越搬越远，那边300ૢ0元还能租到一个大两房”。
正如张浩所说，由于城中村的城市更新，他不得不多次搬家。有许多租住在城中村的租客也担心，综合整治后的城中村租金上涨，城市更新后城中村消失，这种低成本的居住空间会越来越少。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳典型的城中村存在生态环境差、居住功能不完善、空间使用不合理等诸∠多问题，城中村规模化租赁是必行之路。深圳目前整村整治，更多地是基于政府政策和引导下开展的服务创新，未来依然将通过“政府、村集体股份公司、租赁企业”三方合作的方式推进。政府通过规划统筹、财政投入、计划引导等手段，引导住房租赁企业有序推进城中村规模化改造；村集体股份公司负责统筹引导村民，协调村民和住房租赁企业之间的沟通，协助开展物业收储工作；住房租赁企业负责房屋的改造工程，◯包括建筑外立面美化、内外装修¥改造、配置家私家电、后期运营等。不过，城中村改造后租金上涨必然产生联动效应，带动整个片区租金上涨的情况，需要预防租金规模化垄断性上涨。
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