文/意≅见领袖ⓦ专栏作家 夏磊♪
近日，中国财富管理50人论坛青年学术论坛举办“当前房地产市场热点问题研讨：风险←研判与政策应对”专题研讨会，对当前房地产市场热点问题进行交流探讨，∠以期为相ćd;关政策完善提供参考。国海证券研究所联席所长夏磊出席会议并进行专题发言。
夏磊认为，随着消费者信心恢复，我国房⌉地产市场将达成14亿平方米的销售面积。夏磊首先简练地对我国“房票”政策的实施过程进行描述，客观呈现了“房票”政策的优缺点。夏磊以郑州经验为例，指出当前情况下各地政府应审慎地出台“房票”相关政策。此外É，夏磊建Āf;议，应从新市民需求出发，增加保障房供给，由中央企业牵头盘活开发商的诸多问题项目，化解我国房地产行业风险。
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一、如何认识“房票”ઞ
首先，今年我国房地产市场将呈现5、6月旺季更旺，7、8月淡季更淡的现象，四季度随着消费者信心的逐步恢复，全年销售面积能够维持在14亿平方米左右。在这种市场情况下，î郑州推出的“房票”政策引起了⇐热议。“房票”是在上一轮棚改货币化时推出（2015年鄂尔多斯、2016年赤峰），形式上是兑换新房的一个凭证。
“房票”的好处在于定向使用，本地的资金只能用于本地的房地产交易，不会再∪度推高一、二线城市房价。基本"运作流程是政府向购房者发放“房票”，购房者拿“房票”购买住房，开发商凭“房票”找政府结算，看似是铁三角，但是一旦结算不顺畅，“房票”就会变成三角债。在整个运行机制中，“房票”的核发人需要接收这个“房票”，并在10个工作日内划拨应付的资金去兑付“房票”。本质上是开发商先垫资给购房者，然后再找政χ府去结算。
二、郑州的“ćd;房票”经验是否ૌ能在બ全国推广
郑州目È前已经有了第一个实施“房票”安置的小区，其做法是提供两种选择：选择“房票”安置会给予8%的额外补偿，并且理论上一年以内没有购房会再重新获得货币安置；选择货币安置则无法确定拿款时间，该做法使得选择“房票”成为一种必然。目▧前全国多个地方（信ϒ阳、常熟、绍兴、宁波、鄂州、温州、温岭等）在借鉴郑州“房票”做法。这种“房票”创新是地方的自发行为，也不适合大面积推广。
三、化解房地产风险，对接新ࢮ市民需求，盘活房地产项目
2014~2018年，棚改货币化为我国房地产行业带来了一波红ⓡ利，解决了三、四线ćd;城市商品房过剩、库存过高的问题，但是也有被诟病的地方（比如推高了房价）。目前四种棚户区（城镇棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房）中的后三种已经基本完成改造，并且当前总的趋势是鼓励小修小补，避免大拆大建，加强城市风貌的复原，所以2014~2018年的棚改红利不可能重复🙀。
ਊ当前，若要化解房地产行业风险，主要是盘活开发商的项目，把暴雷房企的项目尽快出售给国企、央企、AMC以及地方政府的保障房中心。如果将收购的在建项目变成保障性租赁住房，可以有效弥补保障房供给不足的问题，很多社会弱势群体需要靠保障房满足居住需求。新时代的房地产政策一定是增加保障性租赁房的供给，同时化解房地产市场的风险。当然υ新老模式的切换肯定将伴随Þe;阵痛。
(本文作者ð介绍：国海证券ઢ首席经济š学家)
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⊄国海ૢ证券首席经¶济学家
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