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☺ 来源：¶Χ野马财经
曾经的“千亿房企🙀”合景泰富，如何应对પ下半年的偿债高峰期？
2022年已¤经过半，业绩下滑Ã逐渐成为房地产行业的ⓩ普遍现象，百强房企合景泰富（1813.HK）也未能避免。
8月1日晚，合景泰富披露了最੭新营运数据，2022年7月，公司实现预售额47.61亿元°，同比下降41.4%；预售建"筑面积22.2万平方米，同比减少45.6%。
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¥来源：合景泰ઠ富公告
ⓓ 根据此前公告数据，今年前7个月，合景泰富实现销售额309.89亿元，同比下降5💼1.79%；对应预售面积约为157.1万平方米。
除业绩下滑外，合景泰੍富还面临着不小的债务压力，此前已选择出售资产。如í今，千亿房Α企将如何自救？昔日的“支持者”还会出手相助吗？
百亿债务将Ċb;↓ã到期
在合景泰富公布销◐售数据的ઘ同一天，克而瑞也对外发布了百强房企前7个月♫的成绩单。
其中，合景泰富以274.6亿â元的全口径销售额位列第45名“，ગ较去年的40名下降了5位。
来源：克而ⓙઢ瑞数据દ
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在销售业绩下滑的同τ时，合景♠泰富也面临着偿债压力。
企业预警€通显示，合景泰富当前共有 11只存续债券。2只为境内债券，9只为境外债券，总余额õ约293.66亿元。
其中±，2只美元债券将于1年内到期，余额ਠ为9亿美元（约60.94亿元）☏，到期日分别为2022年9月15日和9月21日。
ⓠ 来源：企业ćb;预警⌋通
伴Ζ随着兑付日期越来越近，近日，合景泰富被评级机构下调多项评<级。
Ζ ા7月21日，国际评级机构惠誉宣布，已将合∋景泰富的长期外币发行人违约评级（IDR）从“B-”下调至“CCC+”，高级无抵押评级从“B-”下调至“CCC+”。
惠誉指出，在2022年剩余时间，合景泰富有102亿元的资本市场债务将到👿期，再融资风险变高，流ફ动性紧张。
其中，102亿元债务ર包括18亿元在8月份转为可回售的在岸债Ċa;券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及在2022年第四季度转为可回售的17亿元在岸债券和到期的8亿元在岸债券。
对此，合景泰富表示，一直以来±公司融资>渠道畅通，信用资质良好，从未发生债务逾期或展期，公司已于早前主动提出撤销惠bc;誉信用评级。
同样被合景泰富申请撤销评级的机构还有标普。7月‾29日，标普报告称，将合景泰富集团控股有限公司的长期发行人信用评级由“B-”下调至“CCC”，并将其担保的美元票据长期发£行评级由“CCC+”下调至“CCC-”。
“CÉCC”级意‹味着企业目前有可能违约，发债人须依赖♦良好的商业、金融或经济条件才有能力偿还债务。如果商业、金融、经济条件恶化，发债人可能会违约。
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随后，ચ标普表示，应合景泰富集团要求，已撤销了对该公司的ࣻ发行人信用评级和债务发行评级，评级撤销前展望为“负面”。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，对于深陷资金流动性危机的房企而言，撤≠销评级或可在短期内规避因评级下调而触发债务交叉违约的风险。但不可否认的是，撤销评级之后，房企没有可评估的体现‚与衡量，融资难度加大，这样看来，此举或ρ是暴雷房企的“断臂求生”之计。
知名地产分ⓟ析师严跃进也表示，从融资方面和外部评价来看，评级下调对企业有较明显的负面影响，但企业撤销评级不是为了放弃融资。他介绍，当前评级机构评级有一定自由度，不同机构掌握信息不同，与企业沟通程度不同，都可能影响评级结果。在此基础上，合景泰富选择主动撤销评级，对企业品牌声誉管理来讲反而是有利的。
求助龙湖b3;，断±臂વ求生
面对即将到期的债ૉ务，合景泰富选择将Ċc;手中一处◯优质资产转让。
7月27日晚，合景્泰富发布公告称，已将鸿才国际有限公司（简称：鸿才国际）Â50%股权及股东贷款出售给嘉逊>发展香港（控股）有限公司，后者为龙湖集团（0960.HK）的全资附属公司，现金代价为13亿港元。
鸿才国际成立于2017年5月，由φ合景੨泰富和龙湖集团共同成℘立，旗下主要资产是尚·珒溋项目。
截至2021年年底Υ，依托尚·珒溋项目，鸿才国际已实现收入86.31亿ਨ港元，税后利润15.89亿港元（约13.69亿元ੌ）。同期，合景泰富的全年净利润约为24.21亿元，可见鸿才国际卓越的盈利能力。
中原地产ì信息显ਯ示，尚·珒溋位于中国香港九龙启德新区，首次出售时间为2019年，包括7栋住宅，667套房源。目前对外已售56bd;3宗，已租84宗。
Π 来↑源：中原地Ù产
在2022年4月的业绩会上，合景泰富⊥曾ઝ对外披露，尚·珒溋项目今年的可售ੜ货值约为70亿港元。
从近期销售记录来看，2022年7◘月，尚·珒溋共有6宗‘成交记录，单价范围为2.6-4.04万港元/平方尺，单套总成交价在1700万-780Ċb;0万港元之间，属于区域内的豪宅项目。
⌊ ੦来源：中原☜地产数据
2022年上半年，在香港豪宅成交量整体下滑的情况下，尚·珒溋仍成为录得最多买卖登记的豪宅屋苑，录得总数30宗，ⓝ总值7.59亿港元。
憨 合景泰富介绍，目ω前尚·珒溋项目开发已全部完成，还有13.5万平方呎的可供出售面“积。
ⓩ Ô如今૮在项目完售之前，合景泰富却选择了提前离场，而此次交易合景泰富将录得约4.9亿港元利润。
对于此次出售股权，合景泰富表示，出售事项将提高集团ća;的资产周转率、降低负债比率，并为偿还债务及一般营运资金产生额外现υ金流入，从而有助集团‚降低风险并实现长期稳定及健康发展。
孔健岷能否ô靠“朋Āf;友圈”纾困？♧
合景泰富ⓒ成立于1995年，创→始人为孔健岷，目前由孔健岷、µ孔健楠、孔健涛三兄弟共同管理。
事实上，虽然此次合景泰富选择将资产转让给合作伙伴龙湖集团。但在公司的▩发展史中ટ，龙湖集团并不是其唯ࣻ一的同行者。
回看过往可以ⓛ发现，不少业内大佬都⇓曾出现在孔健岷的“朋友℘圈”中。
据《中国经营报》报道，合景泰富上市招股时，多家投行和香港地ⓠ产商曾出手支持。其中，恒基地产主席李兆基曾以私人名义入股3.33亿港元，富力地产主席李思廉及联席主席张力Â入股3.33亿港元，中信泰富入股1.67亿港元，中信泰富主席荣智健入股1.67亿港元，新鸿基地产副主席兼董事总经理郭炳江则入股1.5☻亿港元。
φ 当时，收到©一众支持的合景泰富也不负众望，在上市第一年业绩就实现了大幅增长。≡
年报显示，2007年，合景泰♫富实现营收38.68亿元，同比增长490.¾53%；净利润26.83亿元，同比增长1608.92%。
此后，合景泰富和众多房企的“姻੩缘”仍在继续。ô
2007੬年12月合景泰富、富力地产及新鸿❄基地产曾官宣共同合作开发广州珠江新城大型商业综合项目。
2010年3月，♠合景泰富宣布出资16.33亿元与新鸿基地产成立项目公司，共同开发佛山旧改项目。同年11月10日，合景泰富又与香港置地联手，以37.8亿元拿下ì成都攀成钢片区28⁄5亩土地。
在2013年8月召开的中期业绩会上，孔健岷介绍Āf;，公司ñ已经和新鸿基、香港置地、世茂、富力等多家房ⓛ企合作，未来在大城市联合拿地将成为一个趋势，集团对合作开发持开放态度。
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后来的时间里，龙湖集团↓、龙光集团、光明地产、茂华集团等也成为了合景 泰富的同行伙伴。
2017年，合景泰富立下了ੇ“三年千亿”目标，加快规模扩张，并在随后两年新增了64个项目，其中70%以上的新增建筑面积是通过收并ટ购及合作开发模式获取。
2020年，χ合景泰富以¹1036.1亿元的销售额成功突破千亿大关。
Π但从盈利能力来看，联合模式也是一把双刃剑。克而瑞数据显示，201²9年-2021年，合景泰富的权益销售占比分别为58.42%、51.26%和52.89%。同期，其净利润则分别为98.06亿元、68.77亿元和24.21亿元，两年均在下♣降。
¼ 来源：Wind
如今，面对即将到期的债务，合景泰富的伙伴之一龙湖集团也'变身成了接盘Þ者。⇓
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而除了出售住宅项目变现外，惠誉此前曾披露，合景泰富计ϖ划以香港项目及内地▤的其他资产作为抵押以获得贷款，同时也准备整体出售写字楼，回笼55亿-57亿元的资金。
关荣雪分析，合景泰富当前的自救行为虽较显迫不得已，但也算是短期缓解困局的可行之举。毕竟在融资渠道较窄，项目销售回款∫能力欠佳的背景下，出售自有资产这一方式相对而言，较快速省事。只不过ó，房地产市场仍处修复阶段，商业板块以及出售资产等方面输血有⊄限，合景泰富要跨过难关，还需下不少功夫。
∝ Ê严跃进表示，目前合景泰富在解决债务方面有一个较好的环境，其多项自救行为既是符合预期的，也是值得肯定的。但从实际过程来讲，在资金回笼之后，改善和提升销售数¦据，也应是合景泰富需要重点关注的方面。
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