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原标题÷：突围之道：穿õ越周期的路径选择和方法论
导读：房地产业站在变ο革的历史拐点上，企业必须完成发展模式的转变∠。ì
随着♫人口、金融、土地等红利的减退，房地产企业必须做出调整，从而适应新的常态。去年以来，房地产企业一边努力化解流动性风险，一边着手从发展战略↵、管理模式、产品思路等方面进行调整。
¦ 在强大的发展惯性下，要做出调整并不容易，这甚至是一个长期、阵痛的过程。'在现阶段，根据自身优势，寻找合适的路径与方法，就⇑成为企业的最务实的选择。
7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开，在以“突围之道：穿越周期的路径选择与方法论”为主题的六方会谈环节中，与会嘉宾阐述了各自对房地产“新发展模式”的不同理ⓘ解，并针对新形势下房企的转型路径进行了精彩☻的讨论。
与会嘉宾普遍认为，房地产业站在变革的历史拐点上，企业必须完成发展模式的转变。虽然这个过程充满了诸多不确定性，但行—业仍有清晰的发展路径可循Θ。ਬ
“稳楼市”下的发展૧空间
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受各种内外因素c8;影响，2022年以来ભ，房地产市场交易规模出现下滑。虽然市场在6月有所回稳，但整体热度仍然不高，且当前的回温势头较为脆弱。
á兰德咨询机构总裁宋延庆在⇒论坛上表示，通过调研二、三线城市房ૢ地产市场，发现目前低能级城市的销售依然不乐观，房企冲量的情况比较普遍。他认为，今年二、三季度房地产市场的困难程度会高于历史同期。
金科股份副总裁张勇也认ੌ为，各项稳楼市政策对合理需求的支持力度较大，但市场信心的彻底恢复尚需时日。融信中国品牌营销中心总经理ⓠ孙群存持同样的看法，他认为，市场仍然处在深度的调整期中，实现全面复苏仍有一定的难度。而部分城市近期发生的停工停贷问题，也将对供需双方的信心产生影响。
相比之下，安居客副总裁赵ੑ彤阳对市场的判断较为乐观。她指出，在本轮市场调整中，核心城市表现出更好的抗¶跌性。而૩随着稳楼市政策的起效，这些城市也将率先回温。
虽ਖ਼然市场短期压力较大，但对于行业中长期的市场空间，从业者仍然普遍看好。μ
张勇指出，从中长期来看，无论是ੜ城镇化带来的人口迁移，还是经济发展带来的原生动力，都决定了↑房地产的未来依然还有红利，“当然，市场不会像以前那样高速增长了，不过稳♨中向好的态势还是确定的。”
孙群存也表示，行业面临结构性洗牌，虽然央企、国企表现强势，但一些区域性的房É企仍然保持了较好的发展，民营房企也⇑会在其中觅得机会。
除传统的房地产开发业务外，以存量资产运营为主要模式的一♦些多元化业务也将迎来发展机会。龙湖冠寓资管总经理易俊认为，整个房地产大市场依然存在着结构性潜力，尤其是人口δ流入、产业坚实的都市圈城市群，在调整之后，依然会保持活力。具体到租赁市场，在政策的支持下，深耕运营、专心做好服务的企业π，仍然有机会。
જ 纵论ਗ਼“ü新发展模式”
去年末以来，监管部门提出，房地产业要探索新的发展模式。但对于“新发展模式”的内涵与外延，不同¸的从业者有着不同的观点。在论坛上，嘉宾结合自己的从业经验，对“新模式”进行阐释。
宋延庆表示，通过这ੌ一轮大洗牌，奉行高杠杆、高周转、盲目追求规a1;模的房企都比较痛苦，而稳健型房企和深耕型房企则受ી益于良好的资金流转效率。
他以兰德咨询长期观察的↓房企为例指出，未来房企将由规模导向和速度导向的发展模式，转向产品力和服务力导向。“企业归根结底◊是提供产品和服务的市场主体，把产品和服务做到极ૠ致，一定会有客户买单。”宋延庆表示。
张勇认为，“高负债、高周转λ、高增长”将不复存在，房企首先要在思想上回归稳健，一要重视规模、利润和负债੩的平衡，二要坚持长期主义，三要回归居ç住属性。
“此外，我们也要调整对利润的心理预期，向制造业学习。c8;”张勇表示，要做百年企业，重要的是一直经营下去，比短期内高ćd;利润更重要的是“ς源远流长”。
孙群存指出，对新模式的探索 初衷，是让房地产&#ffe0 ;行业回归健康发展、良性循环，底层逻辑是防范金融风险。行业站在了基本面变革的历史拐点上，当下大部分房企在探索的诸多路径，比如代建、租赁、城市更新、∩轻资产运营、资产管理等等，都是新发展模式可探索的方向。
િ 他还认为，企业થ对品质的Ε探索也是一种新发展模式。
赵彤阳指出，房地产新模式的要义包ੌ含两个部分，ⓐ一 是数字化带来新机遇，二是全要素生产率的提升可以带来新的增长动力。
全要素生ćd;产率的提升则有两个关ˆ键系数，ⓣ一是技术的进步，二是资源配置的优化。
关于新发展模式ü的理解，易俊表示，企业探索新发展模式一定要建立在过往👽沉淀的自身能力和优势项目的基础上，不同企业的不同产品拥有不同的服务形态。“但一个共同点在于，应该看到运营的重要性，因为运营业务的周期更长一些。”
Ô穿越°周期的“钥匙'”
近年来，房企ä纷纷启动针对管È理模式、产品结构、公司战略等方面的调Õ整。最终的调整效果尚难在短期内预估，但在强大的发展惯性下，房企已经切身体会到了这一过程的不易。
“人是第≠一要务。”张勇说，战略再先进，如果人的思想不发生改变，行动就跟不上。因此，在企业管理和企业文化中，人性化原则ã十分Œ重要。
孙群存也认为，ⓔ在战略调整过程中，最难的部分在于人的思路转变。打破人的思维惯性和行为惯性，本身就是很难的事Ð情，且在调整过程中，还涉及到对相关人员利益重心的调整。∗
同时，企业自身的管理模式和组织架构调整，要能够适应和匹配新的发展模式。“打破组织架构的边界、用人的边界，去℘适应新的发展模式，这是探索新的发展模式最为关键的地方。”孙群存¸说，⊃“如果是‘旧瓶子装新酒’，这个事八成干不成。”
此外，企业还要准‚备“ੋ充足的子弹”，用来投入创新业务。
赵彤阳则认为，确®定的战略方向和“一←号位”意识的转变，是企业转૮型的关键。在此基础上，组织架构和激励体系的搭建也至关重要，从而对转型产生正向激励。
以房企的数字化转型为例，赵彤阳指出，ਜ਼这是一个长期和短期结合的项目，前期要有比较大的投入，且除了成本的压降外，其整体效果需要较长的时间才能显现，企业应当有足够的耐心。
će;宋延庆指出，“价值导向”是企业转型的关键。“一个人或一个企业，从认知到行动，੨再到出成果，最关键的节点就是从认知到行动的转换。”宋延庆认为，这个转换的关键点就在于价值导向。具体ζ而言，即行业如何助推国家和社会经济的发展，如何提供更优质的产品和服务。
在房地产业大环ખ境发生变化、主营√业务发展逻辑面临调整的情况下，做好主营业务和多元化业务的协同也至关重要ા。
对此，远洋集团商业地产事务部†常务副总经理赵文武认ⓣ为，做好协同，首先要做好自己。对于不动产运营来说，无论是产品还是服务，或者团队的能力，都需要打好基础，从而具备੦长周期的运营能力。其次，从公司运营的角度，业务的协同应在公司的战略引导下完成，从而服务公司发展大局。
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他还指出，在不动产的业务协同中，π不同板块要发挥各自相应的职能。不动产是关系到国计民生的行业，除解决老百姓的બ居住问题外，还对城市消费、区域发展等有所贡献，不同业务板块充分发挥效能，不动产运营的价值才能最大化。
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