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出Ï品：新浪ਫ财经上市公司研究院Ä
作者：Ï♬大眼楼管/肖恩†
近日，保利置业集团有限公司（以下简称“保利置业›”）发布了2022年7月未经审核销∞售数据公告，在继∗5、6月环比边际改善的情况下，7月份销售再度量价齐跌。
在情绪亢奋的2021年上半年，定下千亿目标后，保利置业在下半年就遭遇到了行业寒冬，ª至今一年仍未见有任何改善迹象。前几年大ઝ力拿地后的账面土储严重积压，仍踩两道红线的保利置业今年只能频繁融资，以时间换空间等待行业回暖的到来。
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但ੜ问题∇是，房地产行业还能回到从前吗？
7月≠销售Ω再度低迷 累计同比减少44%ï
经营公告显示，保利置业单•7月仅实现合同销售额约26亿元，环比6月的5ⓚ8亿元下滑55.2%，合同销售均价约1.75万元/平方米，>较6月的2.03万元/平米环比下滑约14%。
截至2022年7月，保利置业前七个月累计Ö实现合同销售额约190亿元，同比减少达44%。累计合同销售î面积约100.8万平方米，合同销售均价约为人民币1.89万元/平方米。
2021年保利ਊ置业实现全口径合约销售φ金额566亿元，其中下半年旺季仅销售253亿元，同比下滑2ζ2.15%，而今年以来的44%下滑幅度更加糟糕。
࠷ 保利置业和保利发展同属保利集团旗下的房地产开发上市公司。不同之处在于，保利发Ω展直接隶属于保利集团之下，规模更大、布局更广、财务更稳健。而保利置业则是保利集团旗下保利香港的子公司，规模较小、布局较窄、风格激进杠杆率更高。
尽管两个有着不尽相同的经营风格，但两ડ者之间无疑是同业竞争关系，而在这对内部竞争中，保利置业无论是成长还是稳健，均远逊于保利发展。仅就今年1-7月，保利发展销售额达到2432.21亿元，同比仅下降25.7%，远高于百强房·企腰斩的水平。
千亿目标太遥远 今年650亿也成ત空话💼
早在202ⓔ1年初的业绩会上，时任保利置业董事会主席的张炳南就曾表示，要在“十四五”期间实现1000亿元目标，并为20ò21年定下62Ù0亿元的销售额目标。
千亿征程的第一年，保利置业就遭遇到了行业寒冬，2021年保利置业仅实现合约销售金额566亿元，未能完ϒ成预定目标，至今一年仍未见有任何改善迹象。而今年万宇清将保利置业的保底销售目标定为650亿元，但7个月过去了，却仅完成29%。更值得注意的是，在继5、6月环比边际改善的情况下，7月份销售再度量价齐跌，ੜ对于下半年销售来说并不是个好消息，今年650亿也大概率将成空话。
或是由于长期低保利发ⓟ展一头∩，保利置业近几年一直有股“露峥嵘”的劲头。今年3月，万宇清就在业绩会上称，“保利置业可能前些年走的慢了一点，所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一′些”。
在“快起来”的方向下，保利置业的近几年拿地力度持续扩张。2Σ017-2021年，新ા增土储均明¬显超出同期销售面积，拿地与销售面积之比一直在1以上，土地储备也持续扩张。其中，2019年新增566.5万平米，为同期销售面积的2.4倍。
截止2021年底，保利置业土¼地储备达到226Þe;5万平方米，其中在建面积1269万平方米，占比达到56%，同比增长6个百分点。显然，保利置业在加快项目的开发速度，2022年保利置业原本计划了250亿-300亿的拓展支出资金，但实际拿地力度一改此前扩张风格，明显收⇓缩，这背后的原因或都与销售预期遇冷、财务紧张有着本质关联。
∩土储积压仍踩两道红线 保利置业频繁融Ì资
尽管近些年保利置∉业新增土储多聚焦在一二线，但目前°两千多万平米土储中有不少是2017年之前就积攒下的，而克而瑞数据显示，到2021年末整体的土地平均成本达到8324元/平方米，同比增长23%，保利置业近几年的土储成本上升较快。
π成本明显上涨的土储不仅将保利置业的净利润率卡在1¦0%以下，同时也捆绑了保利置业大量资本和资金。截至2021年年底，发展中物业、持作销售物业、其他存货等账面价值合计1474亿港元，占总资产高达62.6%，为465.2亿净资产的3倍之多，多出来的无疑都是债务。
截¤止2021年底，利置业的负债规模达718亿元，剔除ⓙ预收账款负债率为76.5%、净负债率为103.4%，作为央企集团下属房企，脚踩两道红☻线较为罕见。值得注意的是，保利置业的有息负债中，有近6成为2年内到期，短期内借新还旧的需求较明显。
进入2022年以来，保利置业频繁融资，包括与保利‡财务签订协议，后者将为保利♠置业提供存款、融资、担保等服务，还包括向投资者公开发行公司债券、获交行、兴业、平安银行得到4亿、10亿、45亿授信，以及一系列中期票据。仅在‾6月，保利置业就分别通过15亿公司债、5亿中期票据、上海保利10亿中期票据、完成平安银行45亿授信。
保利置业今年只能频繁融资，以时间换空间等待行业回暖的à到ા来。如果销售持续不及预期，保利置业的融资需求将更加急迫。但问ä题是，房地产行业还能回到从前吗？
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