文à/੍乐居财经 杨宏彬
地产“雷”声阵阵，行业信心正在迅速流失。风声鹤唳间，任઼何一点风吹草动都可能惊动资本，导致他们迅速的撤退Ψ。
8月9日，网上有消息称，龙湖ફ存在˜大量商票“逾期”记录，导致龙湖♥股价波动。
截止8ਊ月10日，龙湖股价已经连ì续三个交易日下挫，8月10日下跌最为严重，盘中最低跌♠至20.1港元/股，报收于20.9港元，跌16.4%，单日蒸发200亿港元市值，股价创下2019年8月6日以来新低。当前总市值1270.31亿港元。
乐居财经《地产K线》了解੬到，网上关于ਪ龙湖票据违约的“逾期”数据，引自“票眼”小程序。
据了解，“票眼”小程序为票据信息≅共享平台，任何Θ用户均可以不经审核上传票据违约信息，而唯一权威的商票信息查询平台是上海票据ⓤ交易所票据信息披露平台。
8月10日晚间，上海票交所发文为龙湖正名。公告称，近日，网传龙湖集团控¾股有限公司存在&#ffe1;大量商票“逾期”记录，经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。上海票据交易所致力于维护票据市场平稳有序运行，对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责♨。
同日，龙湖召开投资者电♧话会议，管理层同样回应商票“逾期”消息，称这是完全的谣言，关注到相关源ૣ头，已经准备追诉ો。龙湖从去年开始完全不做商票。现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。
对于股价下跌问题，龙湖集团主席吴亚军回应，“是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。凡事预则立不预则废，龙湖预见这些问题是比Ø较早的，依靠☺我们的原则和纪律才走到ⓠ今天。内外债结构，债务结构都是很好的。”
ⓓ自律模范◘生≅
ⓦ 龙湖一向被认为是民营房企中∨的优等生，财务自律，早已是龙γ湖的代名词。
根据2021年财É报数据显🙀示ૉ，截止2021年底，龙湖的综合借贷为1，920.7亿元。其中，一年内到期债务为145亿元，占总债务的比例为7.6%。
而在前几年，龙湖一年到期借款一直保持在低位，2020年，一年以内到期的短期债务占比为11%，长短债比超过8倍；2021☼年上半年ⓕ，一年内到期的短期债务占比为9.5%，长短债比达到9.5倍。截止2021年末，这个数据进一步压缩至7.6%，长短债比高达12.2倍。
一直以来，龙湖恪ϑ守的是长期主义价值观。凭借长期主Ξ义的严苛自律，龙湖已连续六年成为′绿档房企。
截止2021年，净负债率进一步下降至46.ⓛ7%，现金短债比达到6ú.11倍，剔除预收款后的资产负债率为67ફ.4%。
今年7月，龙湖如期偿还ⓑ一笔4.5亿美元的到期债务，截至目前，龙湖集团已将所有年内到期债务偿还完毕，全年已无债ઝ务还款压力。
龙湖集团管理层曾❄在股东大ν会上透露，公司尚未使用的公司债、中期票据、ćd;境内综合授信额度合计达到2112亿元，还有美金债或银团贷款约4.73亿美元额度待使用。
" 经营方面，截至2022年7月末，龙湖集团累计实现归属公司股东权益的合同销售金ષ额人民币683.6亿元，归属公司股东权益的合同销售面积418.9万õ平方米。7月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币118.5亿元。
克而▧瑞公布的2022年1~7月中国房地产企业销售榜TOP200显示，2022年全口径销售额累计Å超千亿房企扩大到10家，龙湖集团为新入围者。
交流会上，龙湖管理层透露，੭今年1-7月新获取20宗地，公开市场拿地16宗，权益金额168亿，货值600亿，位于杭州、成都、北京、合肥等比 较安全的城市。8月份将有几个比较大ⓓ的项目推盘。
财务的自律与经营的优异让龙湖集团的排位急速上升。5月12日，《福布斯》发布“2022全球企业2000强▤”榜单，龙湖集团凭借在2021年营业收入ćf;、利润、资产、市值³等多项指标的稳健增长，位居榜单第242位，实现连续12年上榜。
8月3日，Ρ2022年《财富》世界500强排行榜发布，凭借20ϑ21年营业收入、利润指标的稳健增长，龙湖集团连续ੋ两年入围榜单，排名跃升44名至第412位。
′ 机⊃构的信ਬ心
龙湖在财务上的自律有目共睹。今年以来，“支持房地产企业合理融资需求÷”政策要求正加快落地落实，并♤取得突破性进展。2021年5月，包ε括龙湖在内的3家民营房企被监管机构选定为示范房企，陆续发行人民币债券。
随后，龙湖集团在上交所发布的“公开发行2022Ζ年公司债券（第二期）的发行公告”显示，龙湖拟公开发行不超过人民币180亿元（含180亿元）公司债券已ⓒ获得证监会核准，本期债券发行规模不超过Τ5亿元。
业内人士分析称，在民营房企发债困难的局💼面下，龙湖ⓣ等民营房企带头发债，具有很好的示范效应，有利于逐步提振市场信心，缓⌈解行业消沉情绪。
对龙湖表示肯定的并不只有ò监管机构，还有评级机构。ા自行业深度调控以来，房企评级被下调已是家常便饭，在这样的背景下，龙湖依然੭能保持较好的评级。
4月12日，国际评级机构标普（S&P Global Rⓕatings）和穆迪（Moody‘s）双双发布评级报告。标普确认龙湖集团长期发行人信用评级仍保持♥“BBB”，展望稳定；穆迪亦确认龙湖集团的发行人和高级无担保评级维持“Baa2”，展望稳定。
标普认为，龙湖均衡的运营模式会继续支持其信用状况，在保持稳健财务纪律的同时稳步扩张，将有助于公司在未来一到两年抵御不利的市场环境波动。“我们预计，在新开业和有机增长的推动下，购物中心和长租公寓的租金在未来两年将继续保持20Ú%以上的年Ι增长率。”b2;
穆Ò迪则认为，龙湖的Baa2发行人评级反映了该公司强大的品牌知名度、多样化的地â理覆盖范围∼、强大的流动性，以及在整个周期内销售增长。
7月1a0;2日，汇丰发布了一份地产及物业行业研究报告，将中国TOP50房企分为三类：行业领袖、普通发展商、“抱恙ⓞ”发展商。其中，“行业领袖”仅有8家，龙湖位列其中，汇丰认为“行业领袖”持Õ续坚持财务纪律，违约风险最低。
ৄ 以下为8月ਪ10日龙湖电话沟通会问答࠹：
Ê问è：自媒体关于龙湖商票传闻，请管理层憨回应。
龙湖：完全的谣言¯，关注到相∈关源头，已经准备追诉。龙湖从去年开始完全不做商票。现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。
问：请管理层分享一下最近Ö现金流情况Ι∗。
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龙湖：公司非常关注现金流安全，每☼年会沉淀一些资金投资商场，在目前的行业下是行之有效的。
▤ 问：怎么£看今年拿地强度，未来拿地策略。
龙湖：去年四季度底价拿了很多项目，今年1☎-7月新获取20宗，公开市场16宗σ，权益168亿，货值600亿，位于杭州、成都、北京、合肥等比ࣻ较安全的城市。其中，合肥项目于3月拿地，6月份开盘。7月获取3宗，权益地价26亿，并收购香港启德项目，13亿港币。
公司对后市非常有信心，呼吁所有房地产行业相Ã关ćd;人士维护行业健康氛围é。
问：销ਫ਼售情况。
龙湖：上半年ગ受上海疫情影响，6-7月份放开调控，疫情逐步恢复ˆ，7月份全口径Ê182亿，同比下降4%，8月有几个比较大的项目推盘。
问：龙湖短期有没š有债务需要偿还👽，下半年再融资情况。ૄ
龙湖：—债务方面，由于目前是Á×静默期，具体数字不说了。目前为止到年底，所有债务都还清了，无未偿还的硬性债务，下半年可能主动还明年到期的银团，短期债务占比10%左右。
问：如何看待合作项″目问题，有没有需要收购出险合⇐作方的»情况？
龙湖：不做非标融资，跟出险开发商合作非常少，有少数合作项目♫基本进入收尾阶段。合作项目的ા风ω险和合作方的风险隔离，对合作方有名单，不允许拿合作项目的股权抵押，即使部分合作方出现风险，合作项目还是安全的。
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问：哪∝些区域销售更好，Ö哪些相对更慢？
龙湖：分化非常明显，一线和核心二线非常不错，这个月杭州推一个50↑亿的项目，预计一把清盘。龙湖国内只进入68个城市，top10里进入城市最少的开发商，相对比较安全∗。三四五六线ö城市下滑非常明显，也没有止跌的趋势。
问：龙湖财务情况相ਜ对比较健康，销ξ售下跌到什么程度，流动性会出ਠ现压力？
龙湖：—政策基本见底，但信心恢复需要时间。债务结构上φ，龙湖是最优 秀开发商的之一。不管行业要花>多少时间恢复，我们都会手持足够现金流，穿越周期。
问：管理层表示利润增ι长保持双位数Ņ，会不会做相应¤调整？
龙湖：量价取Π得平衡，我们等到穿越²周Σ期之后，留下来的企业会迎来更好的市场环境。
问◙：会感觉到监∅管机构对板块有进一步的帮助吗？
龙湖：政府对Ι行业依然非常正面，BBઽ部门跟人行、住建部等相关部门接触密切，他们都很关注怎么使行业变好，大水漫灌不可能，但会有更积极的政策。郑州打响省会城市救市第一枪，5月后各大城市都在出≡政策救市，昨天广州放松落户政策。一年土地出让金收入占政府收入30-50%，开发商出现问题，对政府的压力也是很大的，政府也希望房地产回到正确轨道。市场一天没回到正常轨道，救市政策就会出来。
ફ吴¾亚"军分享：
我觉得今天股价大跌，从我们本身来讲没有太在意，是市场惊慌∃导致的，企业根本没出任何状况。凡事预则立，不预则废，龙湖预ય见这些问题是比较早的，依靠我们的原则će;和纪律才走到今天。
内外债结构，债务结构Ð都是很好的。龙湖大跌在静默期、敏感期我们也不能买。作为大股东，选择分红还是股◊票，我们主动选择股票，支持上市公司多拿点钱。我们没有为眼前的事情忙碌，高管都是在ⓣ着眼未来，做一些行业里怎么发现机会的事。
现在不是看风险，反而是看机会的时候，该爆雷的都爆了，现在是行业最黯∨淡的时候，但我们应该往光明看。两周前我们跟合伙人开会，大家都觉得这些事很提气，我们是很淡定的，国家一直👽在∞想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。不会大水漫灌，政策会逐步出台，行业出清后，龙湖会一直存在机会。
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