股市bc;瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超话聊一聊，÷[点击进入超话]δ
ξ 王健林：Ú断♦臂轻身返牌桌
文|《中国Āf;企业家》记者 李‹૨艳艳
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沉寂许久的d3;王健林踏上了新征程。
6ø8岁的万达创始人王健林，∨大概自己也没想到有一天会被冠ćf;以“白衣骑士”的名号。
今年以来，王健林先后驰援身é处现金流危机中的“河南王”建业胡葆森和鑫苑张勇，并与山西田森杜寅午合作，剑指商业项目的运营托管。有知情人称，与建业合作，万达耗资7亿元，获得后者商业项目的10年运营权。北京市场上，万达商管亦在频频“扫货”。近期，万达涉及医▨院、物业、地产等多个领域的签约同样不断，还投资了新茶饮 。
财富榜单上又有ਠ了王健林的显著位置。胡润研究院最近发布的《2022胡润º全球房地产企业家榜》中，王健林一扫过去几年的颓势，以1050亿元身家，与龙湖集团创始人吴亚军并列第五。
那个意气风发的王健林似乎又回来了。过去四五年间，他很少出现在公众面前。更早之前，巅峰时期的王健林多次坐上中♤国首È富之位，一度成为亚洲首富。而今，外界对他♩的认知也不仅仅停留于财富，更多的是力挽狂澜、绝地求生的传奇与精神。
5年前的“断臂”时刻，至今仍令业界侧目»。2017年，国内地产行业严控背景下，正在全球快速扩张的万达突遭“股债双杀”，被证监会排ê查授信风险。为了缓解流动危机，王健林接连抛售旗下酒店和文旅项目，放弃大量海外资产。一年多时间里，万达就清偿了−2000多亿元的债务。
断臂求生虽给王健林带来了é伤痛和争议，却赢得了休整的机会。甚至有人说，王健林成了许家印最羡慕的人。“首富”不再是其头上的鲜明标签，bd;轻装上阵的万达商管或许对他更为重要。这不仅是他重启事业的基本盘，也是谋Ι求转型的主战场。
早已成为“城市名片”的万达广场，是万达商管进行轻资产转型的重要支点。王健林的身份也从一名“Ý投资盖楼”的房地产商人，转型做起了“二房东”，凭借商业管理和服务能力去赚钱。当前，万达商管管理着417个商业广场，若算上储备项目d0;，第三方委托运营项目的占比将近一半。
去年10月，王健林拉上‰腾讯、苏宁、京东等股东，推动万达商管赴港IPO。“推进万达商管上市，是集团目前阶段最重要的事。”多位万达方面的人士对《中国企业家》强调。不过，因已满六个月未ੜ能通过聆讯，万达商管招股书于4月21ε日“失效”。
万达商管距离上市只差“临门一脚”。尽管后续又提交了资料，但投资者难免对其能否顺利上市和未来预期多了几分担心。整体来看，受疫情影响，叠加香港资੬本市场、楼市低迷等多重压力，商管上市、规模扩张、利润提升都ⓩ是王健林必须解ય决的命题。
ય又一c8;场硬▥仗就在眼前。
不当“白ⓗ衣骑士”☞
ૢ 楼市低迷的整体态势下，王健林开始“૦抄底”商¢业地产。
3月28日，⊄鑫苑集团与万达集团在北京举行战略合作签约仪式；4月1日，建业集团与万达集团签署战略合∋作协议。前者计划将全部商业项目整体出租给万达商સ管或其关联方，万达商管将会全面负责其招商、对外租赁、运营和物业管理。
北京市场上，4月19日，万达拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的运营权。5月1日，北京蓝色港湾管理权全面移交给万达，为期20年。五棵松卓展中心也将更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万ળ达←广场全国旗舰产品。
5年前，孙宏斌被誉为接盘ϒ万达、帮助王健林走出负债泥潭的“白衣骑士”。而今有说法称，王健林也成了别人的“白衣骑士Τ”。
确实，万达此番的合作对象中，作为河南第一大房地产商的建业集团陷入了经营困境。在房地产紧缩的大背景下，加之千∩年一遇੨的郑州特大洪灾，建业集团经营指标全线下滑。202ફ1年8月，建业集团还曾给河南省政府发出一封求救信，请求施以援手。
接近万达ખ的人士称，万达并非“抄底”，“至少与孙宏斌相比，交易本质有很多区别”。他理解外界为何给♣予王健林“白衣骑士”的称号，“它不是贬义词，至少代表一种期待。但从根本上来讲，这是万达基于自身业务发展、进一步扩充规模的选择。−”
在前述人士看来，王健林的“抄底”首先是正常的商业投À资，“不管未来双方合作到什么程度，都是ća;与业务相关的”。其次，相比那些动辄几十亿、上百亿元的“收购”，万达付出的成本较低，“与建业合作，万达耗资7亿元，但也不是一次性付款”Η。此外，合作双方姿态对等。
“王健林算不上‘白衣骑士’。”一位曾在TOP10房企商业板块工作多年的高管对《中国企业家》表达了更为明确的判断。他说，对>于王健林而言，“他只是接受第三方委托，去运营这ૣ些商业地产，又不是‘买买买’υ，最多算‘租租租’。”
一位曾在万达商管工作多年的员工对《中国企业家》表示，万达能够拿到建业、鑫苑的商业项目，最大契机还是疫情。行情好的时候，商业物业没那么难做。现在行∃情Ù太差，线下·客流不行，招商难度也很大。“迫不得已，只能委托出去给万达管理，总比烂在自己手里强吧。”
在他看来，万达商管经验丰富，商铺资源相对更强，“起码‘兜底能力’比大多数商业运营公司要强”。此外，万达广场的客群偏向中低消费群∇体，这类合∞作能帮万达深耕下沉市场，在ì具体城市占领更大份额。“管理商业物业面积越大，万达的规模化优势就越明显。”
围绕商业板块，万达还在↓不断开辟新ⓞ赛道投资。
《中国企业家》获悉，万达集团对ã外投资名单中增加了一家名为“万达汽车科技服务有限公司”的企业。⊗相关人士称，万达广场的线下૨消费场景，将成为汽车销售业态的自然之地。
近期“天眼查”信息显示，万达已注册多个“万茶”商标，涉及饮品啤酒憨、方便食材等，想要拓展茶饮、¡休闲行业。此外，万达开始向健康医疗行业进军，其投资60亿元和匹兹堡大学医学中心合作建立的成都万达匹兹堡国际♣医院即将开业。
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ç转型与回Ψ归
“商业地产一直是他的主场。”谈起王健林的转型，前述TOP10房企商管人士评价称。从2000年确定进军商业地产至今，万达ૣ已成◯为国内∫商业地产领域龙头企业。
万达的轻资产战略最早在2015年提出。2020年9月，Å万达商管透露，从2021年开始，万达商管不再发ઽ展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产∀”战略。
时任万达商管集团总裁肖广瑞称，这是ª万达商管集团董事⊕会最新做出的决定。彼时，万达商管“轻资产”项目发展超出2020年年初预期。截至当年9月底，万达商管已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约“轻资产”项目的1.੩3倍。
近年来，万达商管一直在持续转型。王健林坚χ决谋求“去地产化”，放弃重资产运营模式，走轻资产运营道路，主要输出品牌和管理。过去五六年间，轻重模式的转变，给万Σ达带来了新生。ੇ当轻资产模式跑通后，万达商管也在加快向全国扩张。
第三方数据显示，根据持有和管理商业物业可出租面积排名，万达商管已成为全球第一大商业物业运营商。相较于国内其他商业运营龙头企业，2020年底万达商管已开业的购物中心数量是华润的8.2倍，可出租建面是华润的2.8倍。
在行业人士看来，万达商管走的轻资产运营道路，本质是管理人（运营方）和投资人（物业方）的职责分离。最重要的是，万达轻资产商管公司不持有物业，可以大大æ降低 资金≅要求，进一步放大经营价值，也能加快扩张步伐。
“按照原来重资产投入的商业玩法，万达要运营火一个ક商b2;场，怎么也需要两三年的培育期。”一位曾在万达工作多年的员工告诉《中国企业家》，轻资产模式下运营的അ万达广场，如果万达不投入装修的话，整体成本很低。
还有一个重要成本是营销。“营销成本就是你能不能招来商铺、引来顾客、促成交易，这是特别考验万达经营能力的Ε。”前述人士称。此外，轻ćc;资产运营模式也会遇到一些问题。比如，后续在利益分享方面，如何确定机制和比例，保障物▣业方和管理方的合理分配。
收益方面，“轻资产运营战略沉淀资金少、风险低，既能代表万达商业的品牌影响力，也是资本市场喜欢í的故事。但从收益上讲，重资产的收租模式，收益显ⓘ然会更高，比如龙湖、新城。毕竟轻资产只能收点管理费，占大头♫的租金是轮不到的。”前述TOP10房企人士称。
多位接近万达的人士对《中国企业家》总结，万达轻资产模式的增长逻辑依然在∀于规模效应。规模化程度越高，可复制è能力越″强，成本就越低，收益也会更高。一般万达只拿商场经营净利润的分成。“这样的钱虽是小钱、细钱，却是一种持续流入的现金流，安全又稳定。”
不过，有说法称，商场赚取的租金ⓩ收入，万达和物业持有方各自分佣，或是五五分成，或是七三分成。在某些时候，ੜ万达拿走七成，而物业持有方仅拿走三ω成。
∠ 过去一年，专注收租d3;的万达商管打了一个翻身仗。万达商管发布的财报显示，2021 年，集团实现营收471.05亿元，同比增长20.37%，归母净利润132.a0;92亿元，现金流量净额225.14亿元，同比增长70.24%，且期末现金及现金等价物余额413.53亿元。
负债方面，截至2021年底，Ö万达商管集团⊕有息负债同比减少近 320 亿元，净负债率降低至 34.6%，较去年同期下降了 13.5%，处于高度安全线以内。
又一场ਲ਼硬仗Ċc;
੫王健林曾⊂说，什么都能放弃，就是¾万达商业不能放弃。
∠“相比之前的多元化布局，变轻的万达，更加聚焦Ÿ‘主业’了。”前述万达人士评价称，“专注发展，回归商管，未尝不是一件好事。”在他看来，现阶段以轻资产拓展为主导的“轻重结合”░的发展模式，也是最适合当下万达的生存路径。
万达起家于地产，勃兴于多元化，又被多元化带来的负重所累；从“买买买”到“δ卖卖卖”，再到重拾文旅、地产，全面开启商业地产的轻量化转型。过去5年，王健>林阅尽千帆，备尝艰辛，他的得与失，起伏于中੬国房地产生存态势的波澜之中。
过去一年，在房地产行业整体低迷的背景下，万达商管重启资本市场。从证监会官网披露信息±来看，万达商管赴港IPO的进程ⓚ，自去年8月下旬以来有所提速。不过，因已满六个月未能通过聆讯，万达商管招股书于4月21日“░失效”。
“影响聆讯的原因˜很复杂，从招股书中没看出明显‘硬伤’。但从港交所的市场环ε境和物业股的低迷行情看，现在上市也不是个好时机。”有接近万达的人士对《中国企业家》称。另有多位资本市场人ⓛ士对此表达了类似说法，“重新交表，反而是个好选择。”
“现在是IPO关键期，万达IR肯定跟证监会和港交所保持着密切沟通。”前述万达商管人士称，“尽管招股书失效了，但上市是一定要上的。我们的考量会更实ળ际，目的更加理性。”
在多位行业人士看来，上市应该无虞，更≠为要紧的是如何实现利润“对赌”。万达商管的业绩对赌一直备受关注。“外面有很多解读，问题的根本是母公司大¦连万达的并表问题。”接近万达相关人士称，“本质上，这是一种财务操作手段，并不涉及违规。”
至少在报表层面，万达商管的业绩对赌问题无需担心。万达商管在更新的招股书中称，“本公ક司2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求。”“目标净利润ι的要求”即为2021年的业绩对赌，预估实际净利润不低于51.∉9亿元。
ⓐ 值得注意的是，从目前来看，为万达商管贡献收入的，主要还是“自家人”。ࢮ在2019年至2021年间，来自最大客户的收入分别为10.69亿元、11.17亿元、48.73亿元，各占总收入的8.0%、6.5%、20.8%。而这三年的最Āe;大客户是万达集团。
除¤去利润压力，规模化发઼展仍是❄王健林手上的重要课题。
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当ૣ前੧万达商管管理着417个商业广场，在管建筑面积达5900万平方米，近3年间平均出租率98.8%。其中，有132个商业广场为第三方委托运营，占万达商管集团旗下商业广场总数的31.65%。
此外，万达商管集团还有161个尚未开业的储备项目，包括139个委托运营Ú商业广场。若是算上储备👽项目，万达商管集团旗下的第三方委托运营商业广场®项目占比将达到46.88%。这意味着，万达正在加速扩张第三方委托运营商业广场项目。
θÃ远离“焦点”ા
王੫健林在企业⊃界是“大佬”级人物。那句“定个小目标，挣它一个ਫ਼亿”，成为盛极一时的网络流行语。他也曾负债几千亿，身家一度跌出中国富豪榜。大起大落间，一切的转折点都在2017年。
风暴过后，王健林把商业地产作为事业核心，专注于轻资产转型。此后五年间，受制于国内宏观调控的不断深化，房地产市场从盛世高歌到伤筋动骨，直至去年下半年，跌Õ倒者接二连三，即ચ便活下来的房企，也多如“惊弓之鸟”般迷惘。如今，他们开始重 新认识王健林。
据称，当时为了让融创顺利“吞”下文旅项目，王健林甚至借钱给融创，助其顺利收购。这一行为，在当时遭到了很多人的嘲笑。回过头看，王健林的这一操作不仅具有੪果决换取现金™流的及时性，更具有前瞻性，使万达免去之后几年所有房企Á都深陷寒冬的煎熬。
王健林曾公开表示，生意的最高境界就是“空手套白狼”。他以迪士尼为例，解释说，这套模式是建立在绝对的实Π力和品牌技术之上。实际上，到了万达的Pre▩-IPO轮，其融资就已达到60亿美元，投资方包括腾讯、蚂蚁金服以及碧桂园等。
5年前的那场危机过后，“远离焦点”“低调务实”成为多ó位万达员工和行业人士对♪王健林的一致评价。“原来一提‘老王’，人们就会想到‘豪气’‘一掷千金’等字眼。但如今，他理性、务实的一面被凸显出来，人也更加低调了。”◑
更重要的是，外界对γ于企业家的评价体系已经发生变化。前述万达人士称，“原来，人们总是关心你是不是一个英雄，现在他们关心的是，你是不是一个合格的પ企业经营者。”
沉寂低调的王Ξ健林，仍在书写一个王者归来的૦故事。
有人用“દ通透”和“清醒”来形容他。在其看来，出海计划破灭后ƒ，王Ψ健林清醒地意识到，保住万达国内业务或将是未来传承的重中之重，随后，他手起刀落。而从未来的路径选择来看，地产行业或许会走下坡路，但地产服务行业一定是朝阳行业。
“（推出万达商管）相当于王健林换了个赛道，玩了个更大的。”接近万达的人士对《中国企业家》称。’在地产股整体低迷的背景下，万达商管的未来市值被寄予更多期待。据其透露，按照之前的融资额，万达商管估值1800亿港元，二级市场估值在2⌈500亿到3000亿港元左η右。
≅“具体如š何，还要看发售新股ઽ的定价。”他说。
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