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φσ 来源：长Ċb;江商报
千亿房企新城控股（601155.SH）也未能逃过行业下行ⓚ的影响ω，业绩下滑之°际，旗下楼盘也是维权不断。
近日ò，因为一条“业主维权被开发商粗暴掀翻在地”的视频，让新城控股再度被推到舆″论的风口浪尖bc;之上。
长江商报记者→注意到，该事件中涉及的吾悦广场，是新城控股旗下的综合体项目，也是其努力打造的第二增长线。但在当前市场环境持续遇冷的Φ境遇下，新城控股大肆融资，将吾悦广场的30%抵押融资，并且还不断发债补血。
业绩方面，2021年，因大幅计提资产减值54亿元，导致新城控股陷入χ“增收不增利”困境，并延续至今年第一季度。与此同时，新城控股的毛利率也从2018年的36.69%降至今年一季度的19.05%，近õ乎腰斩。
⌊ ੩从销售额来看，今年1—7月公司累计合同销售金额约760.50亿元，同比下降43.48%；累计销售面积约765.07万平方米，同比下降38.42%。
二级市场″上，自去年2月高点的50.56元/股算起，新ⓤ城控股一年半跌去61%，市⊥值蒸发约700亿元。
μ 业á绩下滑，૪激励计划被迫终止
î新城控股在2021年的业绩就已出现η增收不增利≡的情况。
财报显示，新城控股2021年实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，虽Ÿ然依旧实现增长，但增速在近5年排在倒数第一。此外，净利润137.6亿元，同比下降16.43%；归母净利润为125.98亿元，同比减少17.42%；扣非归母净利润仅102.45亿元，同ϖ比大幅下滑21.53%，自2015年以来首次出现负增长。
新城控股表示，净利润大幅下降的原因是其报告期内大额计提资产减值，共计54.04亿元，其中ષ计提坏账准备、存货跌价准备金额分别为5.54亿µ元、48.51亿元，对归母净利润ð的影响达到34.40亿元。
此外，虽然新城控股房地产开发销售业务收入保持增长，但由于营业成本的大幅上涨，导致其毛利率下滑较快，从2018年的36.69%降至今年一季度的1ૌ9.05%"，近乎腰斩。
此外，因业绩下滑，新城控股的激励计划也受到了影响。7月27日，新城控股发布了股权激励限制性૮股票回购注销实施公告。因2021年扣除非š经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润较2018年增长率仅为34.86%，未达较激励计划要求增长率不低于120%，公司拟对激励对象已获授的共计305.07万股∇限制性股票进行回购注销。
2022年第一季度，新ⓡ城控股虽然实现营收186.78亿元，同比上涨5.91%，但归母ફ净利润却出现5.94%的下滑，∀仅存5.09亿元。
销售ર低迷Ø，Í评级遭遇下调
业绩下滑，新城控股开ú始收敛拿地，今年前5个月，新城控股仅有其一家全资子公司出手拿下河南商丘一宗地块，其他再无入手土地ρ。Þe;
为了促销，新城控股Ω更是绞尽脑汁，在6月份其位于南京的项目推出“西Ï瓜换房，最高抵10万元”的活动，宣布以10元一斤的价格冲抵房款÷。
在业内人士看来，采用瓜果蔬菜抵首付的促销ਰ活ਖ਼动主要目的还是加速去库存，加强销售回款Ô。
新城控股最新发布的7月经营业绩显示，7月实现合同销售金额约108.9亿元，同比下降3ા5.52%，销售面积约ਨ1♣07.87万平方米，同比下降30.58%，再度出现销售面积与金额的双双大幅下滑。今年前7个月，新城控股的累计合同销售金额与销售面积，同样出现大幅下滑。
2021年，新城控股全年实现合同销售金额2337.੦75亿元，销售面⊕积2354.73万平方米，均较2020年数据有所下滑，其中合同销售金额不π仅未能完成2600亿元的销售目标，而且较上年减少约172亿元，降幅6.85%，是其近八年来首次未能完成销售目标。
在20χ21年年报中，新城控股披露了2022年Ë商业发展目Ö标：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。
但 目前新城控股未公开2022年度业绩目标，不过按照2021年2600亿元的销售目标来算，截至目前新城控股仅â达成19.68%，就此来看去年的销售ⓐ目标新城控股也难以达成。
销售低迷下，今年5月，穆迪将新城控股的家族评ⓔ级从“Ba1”下调至∈“Ba2”，其高级无抵押评级从“Ba2”下调至“ઽBa3”。仅两个月后，穆迪再次将其企业家族评级下调至“Ba3”。
ਖ਼ 穆迪预计2022年及2023年新城控股的合同销售额将下降至1850亿元▨和1800亿元，并表≥示在市场环境不佳的情况下，该公司可能会提供价格折扣，以支持其合同销售，从而给其利润率带来压力。
¬ⓑ 债务承压ૌ，抵押发债拓宽融资
新城控股虽然“三¯道红线”指标全部达标，但也面临不小的债务压力Ν。ી
截至2021年末，新城控股货币资金ੑ同比减少约72亿元，为552.26⊆亿元，剔除受限资金90.18亿元后的现金及现金等价物为462.◙08亿元。流动资产的下滑也造成其年末的总资产比2020年末减少约35亿元。
而同期，新城控股短期借款有5.59亿元；应付票据达66.82亿元，略有减少；一—年内到期的非流动负债为293.5亿Ċc;元，短债合计365.91亿元。其¿中短期借款与一年内到期的非流动负债分别上涨24.28%和4.69%，债务压力加大。
另外，新城控股应付票据、应付账款分别为66.82亿元、532.46亿元，合计59ⓤ9.28亿元。不足以被货币资金覆盖，需要ˆ依靠销售回款，但其今年销售额出现大∀幅下滑，让其资金压力较大。
据d3;公开数据显示，2022年第一季度，新城控股已偿还境内外公开市场债券46.31亿元，公司的合联营公司权益有息憨负债合计࠹为99.11亿元。
现金流方面，去年其投资活动产生的–现金流量净额和筹资活动现金流量净额都出现下滑，分别Ād;减少了约65亿元和260.6亿元，为-224.6亿元及-113.4亿元，同为负 数，这足以看出其现金流入并不乐观。
穆迪副总裁称，这反映了新城控股家族ⓣ销售和财务指标疲软，流动性缓冲降低◯，融资渠道受限，以及财务灵活性的降低。
债务压力和销售额的下滑也直接使新城控股偿债资金减少，只能通过će;自ઠ有资金及发债融资来偿▧还。
仅五月份，新城控股就发行了今年首期总额10亿元的中期票据，之后又向上ï交所提交ç注册金额为61.72亿元的小公募，月底其子公司新城环球也发行了一笔1亿美元的短期票据。
此ⓤ外，5月31ੜ日，新城控股华西-新城吾悦绿色建筑资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”，抵押品为吾悦广场，拟发行金额达13.16亿元。据悉，在目前现有的吾悦广场中，光用来被抵押融资的占比就已经高达30%，其中十座吾悦广场的融资方案是在今年设立。
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