中交地产

股੍市瞬息万变，投资难以决策？ϑ来#A股参૮谋部#超话聊一聊，[点击进入超话]

　　文/钟黛 编辑Τ/谭璐&nbsp≥;陈晓平λ

⌈　　股价…爆炒后，中交地产股东密੟集减持。

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　　8月10日晚间，中交地产公બ告，公司第二大股东重庆渝富，减持约1259万股，Á占总股本的1.8%。

　　早先，∴重庆渝富已套૞现1🙀.2亿元。

　　1-7月，第三大股东华夏集团及其一致行动人，也已减持1208Ã.59万股，合计套现1.46亿元，അ并启动新一轮的减持计划。ϒ

　　&#25d0;今年上半‰年，中交地产股价一骑绝尘，累计涨幅高达150.55%，为A股上市房企第一名；最疯ઠ狂的一段时间，2个多月间，一共出现20个涨停板、9个跌停板，走势极为动荡。

　　现在，中交地产走势趋Í于平淡，股价从5月中31.71元的年α内高点，回调至8月15日的12.18元/股ભ，下跌61.6%。

　　地产严冬未去，ਫ਼即便央企概念Κ的标的，也Ü没有了炒作的心气，有人主动离场。

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　　清仓஻退场ⓨ

　　有分析认为，中交地产为央企，且具备“基ξ建”等概念，市值小、流通股઎量少，因此，即便业绩平平，&#263a;也易于“炒作”。

　　股价ી一‘路走高时，公司的♫前三大股东，几乎同步启动减持。

　　4月末公告称，∴中交房地产集团计划，于←约半年内减持中交地产股份不超过1÷390.87万股，占总股本比例2%。

　　只是，实际减ù持动ƿ作&#25b2;尚未披露。

　　其他两位ય股东的减持动作则਩更为果决·。

　　Ü4月中旬至8月10જ日，重庆渝富总共减持629.34万股，减持均价为19.19元，套现1👽.2亿元。

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　　减持完成后，其持有•中交地产5604.548万股，¥股比降至8.06%。

ƒ　&#260e;　华夏集团及其一∑致行动人，则在今年合计减持中交地产股份1208.59万股，合计套现1.46亿元，占总股本比例1.73%，剩余5.33%的股权。

　　7月13日，Ù其ਬ又&#260f;开启新一轮的减持。

　　其计划是　，在6&#256f;个月内，分别以集中竞价交易、大宗交易的方式，合计减持不超过1390万股（占总股本比例约1.99%）、વ2780万股（占总股本比例约3.99%）。

　　如果☺完成上述计划Ý，华夏集团及其一致行动人‚将近乎清仓退场。

Ÿ　–　其实，与高调的股价相比，中交自身经营情੆况并不乐观。

　　截至2021年，其为少有的“三>道红线”皆踩的央企。随着行业下行，લ债务压力开始Ǝ凸显。

　　5月时，ઐ正当股价热炒时，一份文件在网上&#ffe0　;流传，题ળ为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，署名签发人为中交地产董事长李永前。

£ⓕ　　文👿件递交对象为公司大股东“中交房地产集团有限公司”。

　　其后，官方回应，截至202ઘ2年3月31૥日，中交地产的货币资金余额173.੥99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，短期偿债能力无虞。

　　然而，其大股东确℘已多次救助，一笔35.8亿的ψ债权还给予ઠ了展期。

　　销ત售跃进™

　　在&#256d;央企开发商中，不乏招商、中海、华润、金茂等“千亿玩家”，中交地产的全口ⓓ径销售额仅50¯0多亿元。

　　中交地产发⌉展缓慢，部&#263a;分原因在于中交系的地产业务繁杂⇒，长期存在同业竞争。

　　中ૉ৻交房地产集团旗下，除了中交地产，包括á绿城中国、中交置业、中房集团、中交海外地产、中交鼎信等。

　　近年来，Κ中交地产人事‹变动频繁，5年换了四位总裁，公司上下，੊有着寻求转型和规模发展的焦虑。

　　201∫9年7☜月开始，李永前出任中交地☺产总裁，12月出任董事长，且在一度担任中交房地产集团总经理。他的到任，为中交地产打开了新局面。

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　　他抛出的第一个目标是，在2021年底前，控股股东启动下属其他涉房资产与中交地੡产融合，方式→包括现金收购、换股并购等。

　　截至目前，目标仅部分兑&#261c;现છ，中∴房集团被合并进入中交地产。

　　李◙永前抛出的第二个目标，是销售规模的“੪大跃进”。

　　李永前在绿城待了5年，见证绿城的规模从百亿元¶，一路突破20à00亿元。在中交，他也规划了一条规模成长的路径，提出“2019年冲刺350亿（元），2020年冲刺500亿（元），ô2023年远在千亿（元）之上。”

　　♡为了冲规&#25a1;模，李永前扩&#256f;大土储。

　　202ਊ0年，中交地产新增土地建筑面积635.59万平方米，同比增长176.9%，土地购置总价♧535.8亿ઘ元；2021年全年，新增土储总建面371.7万平方米，新增土储总价约388亿元。

Ø　　不过，地产行业转冷૧，中交地产难以持续狂奔的节▧奏。

　　2021年，૧全口径签约销售金额仅有560亿元，同比微增5.07Α%；去化与周转较慢，存货周转率为0.12次，较上年的0.22次≤大幅下降。

　　¡2∴021财年业绩会上，有投资者公开质疑，公司的销售增速与投资力度不匹配。Œ

　　中交地产回应， 部分Δ因为“房地产销°售市场在2021年下半年明显转冷，受市场下滑及销售周期影响，销售额未实现与2020🙀年投资增速同步增长”。

　　☺母体“输血ü&#266b;”

　　今ਜ਼年前3月‏，中交地产全口径签约销售金额为130.45亿元，同比增长ⓞ38.69%。

　　销售æ额逆્市增长，或加大推盘量γ有关，也得益于去年同期较低的销售额基数。

　　在行业下行期∞ª，中交地产增收不增利、高负债等状况，ⓛ日益凸显。

　　2021年，中交地产营业收૙入为145.4亿元，ਜ同比增长18.2%，主要因为2021年竣备交™付结转的项目较多。

　　但是，净利润同比下ટ降3ৄ2.2%，归母净利2.36亿元。管理层解ζ释，一是2021年竣备交付结转的项目的毛利率略有降低，二是税金及附加增加，三是销售费用及管理费用增加。

　　伴随着规模扩张†，负债直线攀升，从2019§年的414.51亿元，升至2઺021年的1240.17亿元。

　　截至2021年੉底，中交地产有息债务近630亿元，涉及信托融资186Μ亿元，其中一年内μ到期有息债务近190亿元，涉及信托融资近70亿元。

　　截至去年底，中交地产的现金及现金等价物为107.6亿元ਯ，与一年内到期有息债务近190亿元相比ϑ，短期偿债压力大憨。

ú　　所幸，背&#25d0;靠央企母公司，中交地产可👽频繁再融资。

　　3月下旬的公告称，拟发行35亿元供应链金融资产A⊄BS产品。此后，又拟发行最长5年期的50亿元中›票、定向融资工具。É

ⓑ　­　控股股东也“输血”超过百亿ⓠ。

　　2021年，中交地产向中交房地产集团借款的઴实际数额，高达90.੍8亿元；3月底，又É披露，向集团借款45.8亿元，期限两年，其中40亿元借款年利率7.5%，5.8亿元借款利率8%。

　　官方称，多方考察银行贷款、信′托等融资方式后，向控股股东借ƿ款年利率最优。ੋ

　　Ô8月初，李永前不再担任集团总经理职务，¢仅担任中交地Ò产董事长，汪剑平已于去年接任其身兼的总裁一职。

　　炒作喧嚣过后，重组架构后的管理层，能否在严冬中延续既定∫策略、跨过经营与财务上的Ω坎，仍有很Ο多不确定性。

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