“迷你房企”组团冲港股

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　　三巽੧集团去年登陆港▣股之后，内房企赴港上市几近冰冻。不是它们不缺钱，而是缺少一હ个让港股投资者放心的理由。

　　港股投资者们历来对内房企保持谨慎。2019年以来，内房企陆续奔赴港股上市，±如今或是陷入流࠽动性઩危机，或是业绩下行，股价跳水、估值走低。

　　在„这样的背景下，日前递表的嘉创房地∂产、中亿基业和迪赛ⓟ基业有什么胜算？

«　એ　经营成色ς

　Ω　日前，中亿Â基业再次向联交所递表之时，身后多∅了嘉创房地产和迪赛基业两个小伙伴。

　　这些名不见经&传的中小房企组ô团式奔赴港股，很容易给外界一种幻觉：内房企的春天要来ࢵ了吗？

　　在这3家房企中，中亿基业还算是规模较大的一家。据招股书，截至æ2021年末，公司土地储备应–占Å总建筑面积718.41万平方米。

　　据招股书，20î19年-2021年，公司收入分别实现21.25亿元、5ⓨ6.36亿元和129ν.45亿元，同期净利润5.15亿元、8.43亿元和13.84亿元。

　　公司收入规模膨胀，主要是攀上了万科这棵大树。&#263c;2017年，双方设立平台企业中房万科，2021年，中房万科贡献总收入79.72亿元，占公司收入61.6%。同年，该企业实现ਫ਼毛<利润15.79亿元，同比增长1133.59%。

　　截⊥至今年1月，એ中房万科在银川、西宁有10个开发项目，总建筑面积314.68万平方米⇒。

　　正是在万科助力之下，中亿基业成为横&#263a;扫西北市场的黑马。按合约销售额计，公司2020年在银川、西宁所有开发商中&#263d;位列第一⁄。

　　嘉创房地产出身不俗，由嘉Å利国际（È01050.HK）分拆而来Μ。

　　嘉利国际是一家主营五金塑料和电子制造的港资企业，主要工厂设在东莞←，2015⇑年试水房地产业务，逐渐成为公司第三大业务。Ä

　Η　嘉创定位大湾区精品住宅物业发展商，੨截至目前，在东莞凤岗镇、惠州博罗ਜ਼县合计拥有3个项目，土地储备建筑面积20.38万平方米。

　　公司主要涉足东莞及惠州的各种“三旧改造”项目，其中嘉辉豪庭◈4期及5期为自2018年起的典型∏项目，通过三旧‚改造开发，总地盘面积为61864平方米。

　　这使得公司盈利水平奇高。2019年至2³021年，毛利率分别为70.58%、72.44%和72👽.67%，净利率分别为28.ટ60%、26.76%和27.17%，秒杀一众房企。

　　迪赛基业继续去年两次递表失效后ੇ，日前再次递表⇐。¹

　　公司主要业务是房地ⓟ产à代↓理服务，公司报告期内，该业务占公司总收入的94.4%、89.6%和86.7%，且集中在宁波和苏州。

　　据招股书，公司收入从201◊9年的1.85亿元增至2021年的2.15亿元，年度溢利从0.&#256e;12亿元增至0.&#222e;38亿元。

　&#ffe1;　问题重ú重⊕

　　ℜ上述房企规模不大，看起来船小好调头，但它们的业务区³域相对集中，且土地储备有限，给日后持续发展埋下了隐患Β。

　　嘉创房地产的土地储备来自城市更新项目，∉主要是东莞凤岗镇嘉辉豪庭3、4、5期，总建筑面积15.87万平方米，且已落∅成竣工，另外，在惠州博罗县有总建筑面∩积4.5万平方米的罗浮公馆项目，尚在开发之中。除此之外，并无其他土地储备作为未来发展。

　　在土地储ટ备方面，中亿基业倒ૡ不必太多焦虑，毕竟这家成立20多年的老房企，无论👽是公开拿地，还是合作开发，均左右逢源。

　　2017年，公司和万科联手之后，对万科的依¡赖性已经显ⓦ露出来∼，且合资企业在公司业绩里的权重越来越高。

　　招股书披露，2019年至2021年，中房万科贡献收入分别为0元、12.0»9亿元和79.72亿元，占公司收入的ઐ0%、21.5%和61.6%。2020年至2021年，中房万科毛利分别实现1.28亿元和15.79亿元，分别&#25b3;占公司毛利总额的7.39%和50.02%。

　　万科助力ϒ中亿基业的发展，合资企业盈利水平不如◙自身。ⓩ

　　2020年至2021年，中房万科项目开发毛利率10.6%和·19.8%，中亿基业开发项目毛利率35.9%‌和32.1%。而且，中亿基业整体毛利率从2019年的38.3%下÷滑至2021年的24.5%。

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　　这或许是公司傍上⊃大哥万δ科必须付出的代价。

　　另一方面，♡中亿基业近年来借贷规模逐年升高，2019年-202Û1年，借款总额从13&#25a1;.50亿元增至23.98亿元。

　　截至今年2月末，公司一年内应偿还઱银行借款3.44¿亿元、其他应偿借款6.11亿&#25a0;元。（未经审核数据）

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　　公司不得不通过非银渠道资ક金。今年2月，公司向非金融机构的第三方公司获得三笔借款合计1.22亿元。最高一笔í借款年利率9.0%。

　　截至2021年，公઼司资产€负债率74.9%，高于三道红线中资产负债率规定⇑70%。

　　像中亿基૪业重仓西北市场，有着明થ显地域局限，没有太大的腾挪余地，再者ä这些西北城市地产投资、城市发展速度存在较大差距，无论是从政策上还是土地方面，可享受的红利空间十分有限，给公司产品开发和去化平添不少风险。

　　上市അ难¸度增¼加

　　内房企奔赴港股上市，在2δ019年就已掀起热潮，最ા近几年逐渐降温，去年∞仅三巽集团1家上市，且是经4次努力才得以如愿。

　　港股市场对内房企的看法也出现了很多变化，主要是此前在港股上市ૌ的正荣、港龙中国、上Σ坤地产、祥生控股等一大批内房企的表现并不算出色。不是这家流动性出了问题，就是那家业绩暴雷陷入债务危机，î经营业绩下降更是普遍。

　Õ　对于内房企来说，通过在港股上市对接资本市场获得低成本资金，短期内能解渴，根本还是靠自身经营能બ力ζ提升。

　　内房企通过ⓗ联交所聆讯上市并不难，但如何让港股投资者获得信心不易。开盘遇冷、股ζ价破发等状⊗况屡见不鲜。

　↓ⓗ　比如汇景控股认购不足，港龙🙀中国、上坤地产发行首日破发等，在多家内房企身上重复应验。

　　这除了港股投资者κ对内房企一向谨慎，还有企业自身经营业绩不达预Ä期，且过高的👽杠杆导致经营风险陡增。

　　特别是在内地楼市调控政策和融资Ω环境趋严之下š，动辄∂全国扩张的疯狂战略，无疑增大了风险。

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