☻作者 | 卢ćd;泳志φ
░编辑ણ丨高岩
⇓ 来源 | 野će;马财经ੑ
这c8;是野马财经的第26d0;6Γ2篇原创
本文约3ઞ072字，阅读时¾长约ë8分钟
中期业绩预亏、出售项目公司股权、回售ચ公司债券……短短两天内，正荣地产（6158. HK）频频被置于聚光灯下，而这也几乎成了其上半年生存状况的缩影♬。
8月15日，正荣地产◙（6158.HK）发布盈利预警公告，预β计今年上半年归母净利润亏损25亿-30亿元，去年同期归母净利润为™盈利11.66亿元。
就在同一天，为回笼◯资金，正荣地产拟出ત售一项目公☼司股权，交易对手为福州泉州市国资控股企业。
公告显示，正荣地产向泉州市国资委等方面出售其持有的泉州正朗置业有a0;限公司51%股权及销售贷款，作价1&#ffe0 ;.02亿元。
据正荣ℜ方♫面表示，此次出售事项可为其提供即时👽现金流入，增加集团流动性，降低集团债务水平并有助于整体运营。
也许正是由于地方国资委出手驰援，8月16日，正荣地产旗下发债主体正荣地产控股ⓣ股份⌈有限公司（简称：正荣地产控股）发布回售实施à10亿元公司债的公告，并且维持票面利率为5.45%。
实际上，今年以来，正荣地产开始出现流动性∨危机，尤其是经历2¾月ⓨ份的股债双杀之后，正荣地产曾出现多次债务违约。
”
可以说，2ⓝ022年上半年对于正荣地产来讲࠹是不寻常的半年，更是艰难的半年。
“⌋闽系黑马”由盈转ϑ亏
作为“闽系黑马”的代表企b2;业之一，正૪荣地产只用了5年就完成了销售额从百亿到千亿的跨越，于2018年跻∝身千亿房企俱乐部。
也是在这一年，正ઝ荣地产成功赴港上市。2019年，正荣地产开始降速，在政策和疫情的影响下，之前ੌ高速发展的“后遗症”开始显现bc;。
⌋ ઢ来源：WiĊa;nd
2 019年-2020年，正荣地产实现营业总收入◑分别为325.8亿元、361.34亿元，而增速分别为23.11%、10.96%દ，下降明显。
盈⊥利方面，正荣地产2019ⓢ年和2020年的净利润分别为2ણ5.06亿元、26.51亿元，增速更是从18.19%降至5.76%。
尽管增速下降，但这个时候⊕正荣地产的业绩一直保持增长。进入👽2021年，正荣地产出现“增收不增ૄ利”的情况。
2021年，正荣地产实现营业总收入375.13亿元，同比增长3.²82%；净利润8∝.09亿ਫ元，同比下降69.48%。
在今年3ࣻ月31日召开的2021年度业绩会上，正荣地产Œ董事会主席黄仙枝并不避讳公司Η的处境，直言正荣地产面临着前所未有的困难。
即使“面临着前所未有的困难”，但截至2021年末，正荣地产依然保持着∨盈利。而ઙ今年上半年，正荣地产却િ由盈转亏。
来源：企业&#ffe0 ;公▧告ੈ
据正荣’地产预૧估，2022年上半年公司归母净利润亏损约25-30ⓒ亿元，同比最多下降357.3%。
对于亏损原因，正荣ઍ地产表示，由于受新冠疫情持续反覆、中国房地产行业整体需求下滑及融资环境持续收紧等½影响，导致项目售价下降、毛利率下降及计提资产减值有所增加。
实际上ਖ਼，今年年初正荣地产曾制定了两个自救方向：于企业内部，聚焦经营和销售，盘活可用资金；外部积极展∀开诚恳沟通，进行债务展期，以时´间换空间。
尽管正荣地产坦诚直面现状，并积极给出解决方案，但从结果来看，依然没能避免业绩亏损和债务违约的Þ结局。♦
千亿房⇐企难免Ü债务违约ષ
从Š去年开始，正荣地产就风Ād;波不断…。直至今年2月，正荣地产遭遇“黑色星期五”。
当时，有消息称，正荣ઝ地产资金紧张，将不再按此前计☻划赎回一笔原计Ψ划将于3月5日全额赎回的2亿美元永续债，并且公司发行的所有美元债将全部进行重组。
2月14日，正荣地产↔回ત应表示相关传闻不实，会继续按照计划赎回永续债，目前公司营©运正常，将继续照常开展其业务。
然而▨，仅过了4天，正荣地产再发公告称，因‚资金日益有限，预计无法按计划在3月5日⌋赎回2亿美元的永续债及偿还3月份即将到期的债务，且若展期通不过，可能考虑进行境外债重组。
2月21日，正荣地产尝试对20♧22年到期的5笔境外债券发起交换要约，并对8笔在202ੌ3年及之后到期的债券进行同意征求，合计金额约34亿美元。
一个ν月后，正荣地产表示☻，已经对这5笔美元债进行交换要约并征得同意，将到期剩余本金替换发行年利率8%、总计约7.28亿美元૮和15.9亿元的新债，新债到期日推迟至2023年的3月6日。
然而，由于部分境外债券金额未能达成展期ćd;，正荣地产最终还是违约了。4ૌ月10日，⊥正荣地产公告称，因2042万美元利息未如期支付导致违约。
之后，正荣地产债务违约频频发生。ਠ5月31日，正荣地产5笔美元债券到期利息到期未支付，共计约5300万美元；8月3日，正荣地产两笔美元债券未能支付到期本金和利息ä，合计约4303.⁄7万美元。
来源：W∼INৄD👿数据
截至目前，正荣地产处于存续期内的有12笔美元债券，约254.11≤亿元；境内债方¶面，正荣地产控股目前存续债券11只，共计વ56.83亿元。
到明年5月，上述Ä11只债券中的6只私募债将陆续到期，债券余∋额约13.64亿元。累计来看，未来1年内正荣地产将有近10¾0亿元境内外债务需要兑付。
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ⓟ 来源：观点指数
从公司债务情况来看，ⓞ正荣地产净资产负债率85.5%、现金短债比1.1，但扣除预收款后的资产负债Ǝ率74.9%，踩中红线。
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截至2021年底，正荣地产负债Φ总额约为74≡1.39亿元，而现金及现金等价物仅约为147.27亿元，同比减少超200亿元。
面临这μ样的现状，黄仙枝曾坦言，从去年第四季度起公司在资本市场进行债务再融资遇到−困难，受限制现金比例进一步增大，对公司现金流造成相当的压力。
τ钱，“从哪੭里来？
在现金流压力下，正荣地产“债务展期，以时间换空间”这条路没能走通，而“θ聚焦经营和销ª售，盘活可用资金”的方向也不顺利。
今年年初，正荣地产董事会副主席刘伟亮曾Œ表示，经公司梳理，旗下一批合作项目通过与国央企⇓进行股权转让，预计可以回收30到4࠽0亿元。
之后，正荣地产开始尝试“卖子”回®流资¼金。
1月30日，正荣地产转让厦门市荣璐置业有限公司49%股权给平安信托；2月2‹4日，将天津和筑梅江项目公司51%股权转让给美的置业；3月27日，以1.56亿元价格出售旗下正隆（佛山）置业发¸展有限公司51%的股权给新希望♬地产。
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来♨源：企业公告
直至近日，8月15日，正荣地产发布公告，出售▧公司持有的泉州正朗置业有℘限公司51%的股权及销售贷款，代价为1.0Ω2亿元。
正荣地产在公告中表示，出售合营公司股权变ρ现对目标公司的投资，ਜ可为公司提供实时现金流入，从而增加流动性，并使其♥能够满足其营运资金需求。
不过，从出售的项Āf;目来看，ક正荣地产由此获∀得的资金额度有限，而其上半年的销售回款也不乐观。
今年上半年，正荣地产销售额约213.7亿元，同比下降74%。7月Ξ份，正荣地产ਗ਼销售金额约20.55亿元，同比下降82.9%，较上φ月环比下降23.58%。
同时需要∞注意⊂的是，正荣地产已经将部分未来销售回款提前抵押，作¬为融资使用，销售带来的回款能给正荣地产解决多大债务压力，还要谨慎测算。
例如去年底，正荣地产将已售物业的约23.5亿元未来所得款作为抵押，Κ来获取约💼18.29亿元的银行及其他借款。
来源：企ધ业࠷预警通ƿ
◑ 除此之外↵，目前正荣地产仅有一笔可查询的发债进程，为“天风-正荣控股应收账款第3-X期资产支持专项计划”，是去年6月受理，↔注册额度约20亿元，但在今年1月已终止。
<不过，近期海外发债几ਗ਼近停滞的内房企，终于迎来了一个好消息。ૠ
ભ8月16日，据《中国房地产报》援引资本市场消息人士称，金融监管部门计划推出新措施缓解房企流动性压力，由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开ⓑ展效力更强的“全额不可—撤销担保”，帮助其发债。
IPG中国区首席经济学家柏文喜分析指出，“中债信用增进投资公司不是普通国企、央企，而…是专业的信用增级公司，由此ઽ公司提供增信，说明支持力度很大。”
您觉得正荣地产能▦成功打通融资渠道，缓解面临的资🙀金&#ffe1;压力吗？欢迎留言评论！
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