潘石屹做回“包租公”

发布日期:2022-08-19 19:09:04

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  来源:野▣马财经&nbsp♩;−

  物业不是你想卖,想卖就能ਫ਼卖ΥΟ。

  今年年初,SOHO中国(0410.H઎K)董事长潘石屹曾公开为自家物业“带货”,并在微博‡ੋ喊话“欢迎购买”。然而,SOHO中国上半年的营收依然全部为租金收入。

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  8月18日,在经历“私有化”风波后,SOHO中国又一次成功交出成绩单。据÷公告披露,上半年,SOHO中国实现⇓营业收入约8.96亿元,全部为租金收入,同比增长约11%。

  SOHO中国表示,上半年SOHO中国租金收入增长主要得益于两个最新竣工的项目β,¤即丽泽SOHO与古北SOHO,分别τ贡献8675万元、1.32亿元的租金收入。

  不过,受新冠Ü疫情影响,北京及上⊂海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日,SOHO中ૠ国投资物业平均出租率下降至约80%。

  值得一提的是,2020年之前SOHO中国的平均出租率一直ⓡ维持在90%以上,只有在2020⊕年上半年曾跌至78%੟。

੢  事实上,一直以Ô来,SOHO中国的营ς收构成包括租金收入和出售物业单位两部分。但从2021年至今,出售物业收入却一直为0,而2020年这一数据约为6.54亿元。

  当然,已经习惯“卖卖卖∪”的潘石屹并没有打算放☜弃这部分收入。SOHO中国表示,为减轻资金压力及改善财务状况,未来会继续采取措施出售部分商业物业尾盘。

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  潘石屹角色“变脸⇐↓”

੫  实际上,从SOHO中国成♤立以来,潘石屹“包租公”的角色曾发生Κ过多次转变。

  SOHO中国成立于1995年,2007年赴港上市,2012年通过变卖写字楼迎来快速发展。同年,SO°HડO中国宣布转型,由散售型物业转为持有型物👿业,潘石屹变身“包租公”。 

  当时,潘石屹ⓛ给出的解∀释是:自持物业,比持有人民币好。&nbsæp; 

  转型之后,SO©HO中国的财务状况让其转型之路备受质疑,ò因此æ从2014年开始SOHO中国开始了新一轮的整售。潘石屹给出的理由是,低买高卖是正常的商业逻辑。

  ⓠ2015年-2017年,SOHO中国每年都有大宗交易曝出。但在频繁的出售资产后,潘石੆屹意识到这不是长久之计,于是在2018年3月立下Flag明દ确表示,未来不再出售资产。

  然而仅仅过了一年,“ⓙ打脸”如约而至。2019年6月,SOHO中国宣布将分批出售北京、上海的13个&#261c;办公物业项目,潘石屹又开启了他„的“卖卖卖”。

  据不完全统计,自ࢮ2014年以来,SOHO中国陆续通过出售资ਖ਼产套现超过35੊0亿元。

  但是到了2021年,在SOHO中国的营收中,物业销售收入却消失了。迫于偿债压力,SOHâO中国选择在今年对其部分物业项目进行打👽折出−售,以此来实现快速回款。

  今年3月10日,→潘石屹在SOHO中国2022年首场租赁表彰会上坦Õ言:“现在公司遇到了困难,决定销售一些房子度过难关”。为此,将按照市场估值的੫七折出售3.2万平米在京沪两地的部分核心物业。

  来ⓝ▒源:微博截图

  SOHO中国表示,此次资产出售,是为了优化资产结构、缓解资金压力,销售所得将全部用£于降ℑ负债、不分红。通过“减负”前行,ⓙ以更加灵活的姿态应对市场变化,寻求长期健康发展。

  据《时代周报》报道,从SOHO中国公开租售平台显示的交易状态来看,到8月18日,SOHO中国已售出的房源有3♤2套。不过,在SOHO中国此次公布的半年报中,੤物业销ⓞ售的收入为0

  SOHO中国回应表示,ⓐ平台中显示“售出”状态的房源均已签约,半年中未披ઢ露是因为尚未到会੥计准则要求的收入确认时点。

  尽管如此,可以肯定的是,目ξ前SOH‚O中国的资金来源仍是租金收入,销⇒售并未提供明显助力。

  为了改善流动性压੭力,SψOHO中国表示,除较为常规的控制行政成本及节约资本开支,以提升经营性现金流之外,公司也正在与相关主要贷款ৄ人沟通取得新增融资和再融资,或将使用未抵押物业作为新增借款的抵押品。

  另外,SOHO中国还表示,将继续采取措施出售部સ分商业物业尾盘。如果此举能成功,在下一份业绩∗报告中,SOHO中国的营收Ô构成中会再次出现“出售物业收入”。

 — “包租公ⓢ”愁ਨ租

  和传统地产行业相ÿ比,SOHO中国可谓是开辟了一条特殊的道路。因此ê,在地产行业持续下行之ચ际,SOHO中国却可以保持相对稳定。

  今年上半年,SOHO中国录得毛利约7.42亿元,同比增长约13%;租赁业务毛利率约83%,去年同期数据约Ø82%。期间,该公司净利润约为2亿元,同比增长约63◘%。

઺  💼来源:WindÔ

&#25b2;  从债务方面来看,截至6月末,SOHO中国流动负债总额为66.&#263c;23亿元,总负债318.69亿元,净资产负债率约为4ⓤ4%,属于较低水平。

  期内,SOHਬO中国总借贷共计约167.3亿元,其中一年内到期部分约16.13亿元,ૌ一年以上到期部分约151.17亿⊥元。

  从其账面现金状况来看,⌊截至上半年ૣ,SOHO中国的‘限制性银行存款为8644.2万元,结构性银行存款为2.22亿元,现金及现金等价物为4.62亿元。

  尽管没੝有ਬ显著的流动性压力,但上半年SOHO中国的写઼字楼租赁业务也不容乐观。

  SOHOμ中国在半年报中表示,受疫情影响,2022年一、二季度京沪两地写字’楼租赁市场回暖ષ趋势受阻,空置率回升,租金回落。

  据SOHO中国披露,丽泽SOHO出租率自上年同期的74%升至82%,光华路νSOHO二期出租率相对稳定维持在ࢵ81%的水平。α

  除此之外,SOHO中国૪在北京和上海的大∃部分自持项目的出租率均较2021年末出现→了不同程度的下滑。

  τ其中,前门大街项目的出租率从2021年末的77%,下降至2022年中期的69%;同期,∴望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO复兴广场的出租率由98%降至92%、Þ外滩SOHO的出租率由91%降至84%。

  ੏来‡源ર:SOHO中国中报

  据戴德梁行数据显示,2022年上半年,北京和上海甲级办公楼净吸纳±量分ઐ别为44.4万平方米和30.1万平方米,较2021年同期均有显着下降。同时,市场租金也在π连续三个季度上涨后再度回落。

  SOHO中国预计,未来6个月,随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市,租赁市场将持续承压。在相对低靡的宏观经济和ⓣ市ó场环境下,SOHO中国的写字楼租赁业务也不੝可避免地受到影响。

  对于未来的发展,S♦OHO中国认为,随着新冠疫情影响逐步消退,政府各项纾困激励政策和稳定经济发展实施¢方案陆续出台,市场活跃度必将逐步回升,经济运行亦会逐步回归正常,并为2022年下半年写字楼市场重振奠¹定信心和基础。

  而潘石屹也非常乐观:“我们对中国经济的长期持续发展充满信ⓥ心,我们相信我们在北京和઴上海写字楼市场的稀缺性资产对投资者的吸引力不减ε。”

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