股市瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超♥话聊一⊥聊，[点击∅进入超话]
来深16年，租客口中的芳姐已≡成芳姨，而芳姨夫妇至今承租16年的8层小产权房，也从原先的“摇钱树”变ઘ成了如今的“拖油瓶”。
“二楼和三楼是旅馆，四ષ到八楼做长租。”芳姨夫妇2006年便在深圳市龙华区某城中村内承包了一栋小产权房，经过简易જ打理，做成了“旅馆+租赁”的模式。这个模式让芳姨夫妇在深圳扎根下来，小孩也在深圳上学、工作。
今年最忙碌的毕业季已悄然过去，但这栋楼里还有十余间空房待租。芳姨称，虽然出租率比之前好转，但六楼以上的房间，年轻人੧都不愿意来。
2022届广东高校毕业生人数预计达到71万人，比去年增加6.6万人；加上外省来粤就业的毕业生，2022年在Ý粤求职就业高校毕业生超过90ⓕ万人。毕业季期间，虽然租赁市场有所升温，但租金水平仍†呈下跌趋势。
芳姨对第一财经表示，以前租房人多，楼层再高的房间都有人愿意租，一年收入几હ十万问题不大；现在完全是依੬靠旅馆来保障收入，他们的租金在下跌，但是一手房东每续签一次租金都要涨5%，这两年只能维持开支平衡′了。
¢58安居客房产研☎究院数据显示，7月，深圳和广州新增挂牌租金水平持‚续回落。其中，深圳挂牌租金价格环比下跌2.95%，广州环比下跌0.59%。7月深圳的挂牌价格水平回到了今年3月，广州挂牌价格基本与上月持平。从价格反馈来看，广深租赁需求转弱。
σ Θ房租普跌É
芳姨今年开始有了回家的念头，但在年初时，还是和一手房东再续签了五年的租赁合约。想走的念头并不¥是¼凭空而来，芳姨介绍，整栋楼的长租房源基本都下调了租金，跌得最厉害的是8楼的一套一居室（近40平方米），今年7月以12ࢮ00元/月，包管理费和网费的价格出租了。而该套房源，在2019年时租金可达1600元/月，另收50元网费和60元管理费。
“年初我们续约的时候，整栋楼的租金涨了5%，我们向房东诉苦，房东建议我们租金再降200元，但实际上ੇ我们降了快500元了。”芳姨说道。据了解，芳姨介绍的这套房源，房屋શⓑ内包含了床、沙发、衣柜、空调和热水器，但饭桌、洗衣机和冰箱等硬件缺失。
“抢占”了芳姨 客源之一的是城中村“新”出现的众多公寓住房。近几年，城中村内的ⓐ公寓正在快速抢占租赁市场——独栋的房源被“二房东”承包后，再进行统一装修、规整，最后统一面‚向市场出租。电梯、拎包入住是这类房源的标准，相对的是水电费和管理费贵、空间紧凑等问题。不过即使是这类房源，今年的市场行情仍不景气。
距离芳姨房源200米的一套精装电梯公†寓，一间约20平方米的单间，洗衣机、空调、热水器、冰箱等λ电器设备齐全，床、沙发、桌子和凳子等软件配备完整，负责该房源的中介告诉记者，目前租金1500元/月，而且也还有商量的余地。他表示，今年毕业季房子更好租了，但价格并没有太大起色，很多房源也是优ε惠出租。
来深超二十年的金融€从业者孙先生也告诉第一财经，目前租住在福田区景田附近的一套二居室小产权房内，疫情这两年，房东没有涨租，仍保持在4200元/月的水平。但是他提及，在疫情之前，这套房子租金每年上涨一次，每次幅度100~200元之间±。
和深圳情况类似，广州多位房东向第一财经表示，城中村的租金近些年也没怎么波æ动，虽然是毕业季，但如果确定要租，很多价格还可以再商量。据了解，在ષ广州番禺区某地铁站附近，精装公寓单间的租金均千元上下，一房一厅的价格区间则比较大，有低ⓕ至900元/月的，最高则达2000元/月左右。
对于租金下跌的原因，广东省住房政ξ策研究中心首席研究员李宇嘉在接受第一财经采访时表示，一是租赁房源数量越来越Υ多；二是市场上开发商资金链紧张，商务公寓价格打折厉害，导致租赁价格‡回落；三是高校毕业生对租金的承受能力也在下降。
“以广州为例，高校毕业生对长租公寓和商品租♩赁住房的需求在明显减少，其中商品⇑租赁住房面积较大，租金总价较高，基本只£能合租，因此很多人会选择城中村或者单位宿舍。近年来，政府公租房、保租房也确实分流了一部分。”李宇嘉表示。
不过，毕业季确实也使得广深两地租赁市场回暖，成交量上升。虽然村中房源众多，广州番禺区多位房东都向第一财经表示，目前可ćd;租的房间已经只剩寥寥几间了。“现在已经没有单间，只剩一间房型不太好的一室一厅，1200元可租，其他房间都没有了。”房东阿廖的公寓共6层，合计100多个房间，坐落在村中大路边上，地理位置较好，目前已基本满租。
城中&#ffe0 ;村里房屋错落，人员密集，对于整体房源而言，巷子里的出租屋占∞多数。房东何娟在巷子里有三栋出租公寓，其中一栋全是精装修的房间，一共六层，每层4间π房，目前仅有2间一室一厅以及2~3间单间还没有租出去。
♡૦公♧寓式租赁遍及
尽管租赁市场æ不似疫情前火爆♧，但对于人口流入大市的广⇑深地区来说，租房仍是满足地方人口居住的主要方式，租赁市场仍被看好。
截至2021年末，深圳常住人口约1768万人，其中常住户籍ਗ਼人口约556万人，常住非户籍人口却近1212万人，占常住人口总੦数的近七成。同时，据自如研究院统计，2021年深圳约有租房人口1350万人，租″房率约为76%，无论是租房率还是租房人口，均为四个一线城市中规模最大的城市。
è
广州情况相近，目前广州市有近千万来穗人员，其中大多数为19~59岁之间的中青年群体。全市行政区域划分为19500个基ćb;础网格，登记出租屋530多万套。调查显示，来穗人员有超过七成居住在出租屋。
ਗ਼强大的市场需求之下，即使ˆ在市场出现短暂的平淡时段，各大长租公寓♫企业对租赁市场的布局也未丝毫熄火。
¬
“这几年明显感受到了，越来越多房源快被大大小小的品牌公寓承租了。”来深四年的晓丽说道，“2018年毕业刚来时，我们村这几栋还都是房东直租，房屋“∑朴实无华”。后来陆续看到房子四周搭起了架子，屋里屋外开始粉刷、装修，不久挂起了某品牌公寓的招牌b2;，一楼是社区，有健身房、自习室，楼上收拾的整整齐齐，紧接着一套套公寓入市，无数的中介帮忙招租。”
2022年以来，越来越多的央企与地方国企开始进入住房租赁行业，进一步推动长租公寓品牌化程度。为了满足租房市场⇐需求，长租公寓企业 聚焦租赁人口密集的一线城市、新一线和其他省会城市推出了青年公寓、人才公寓、Āe;租赁社区、中高端白领公寓等全周期产品。
以广州为例，今年5月，广州市住建局在某答复函中表示，结合广州市城中村房源占租赁房源约55%这一实际情况，广州推广“村企合作”发展模式，引导专业化机构化住房租赁企业进入城中村承接房▧源，通过第三方代管对租赁房源×集中改造、统一管理，已培育的北山梦享社区等典型项目出租率达到95%以上，租金低于周边租金15%。
š万科泊寓相关工ÿ作人员告诉第一财经，泊寓业务目前已布局全国3–3个城市，累计开业16万间，2021年全年出租率为95.3%。
龙湖冠寓相关工作人员在接受第一财经采访时也表示，经过6个年头，截至目前，龙湖冠寓已布局全国3λ0余个高量级城市，管理规模10.6万间，共计服务在租租户超40万人，累计服务用户超180万人，开业六个月以上房源出租率τ94.3%。b2;
今年毕业的丁诗雨目前租住在深圳市南山区的一家品牌公寓。“房间十几平方米，拎包入住，而且靠近地铁。”丁诗雨表示，“房子装修较好，×一楼有门禁和管理员，安ü全问题不用担心，但是房租相对来说也更贵，租金差不多是薪水的三分之一。”
目前在深圳拥有数栋房源的陈先生向第一财经表示，这Ÿ几年品牌公寓入驻的−现象普遍，一方面是租客对租房品质的要求越来越高，另一方面对于房东来说，承租给品牌方而不用自己来管理房源，也ૣ更加方便。
据陈先生介绍，他们家在深圳市南山区距离地铁站50米处的60多ä套房源早在2Ä016年便承包给了魔ਜ方公寓，每套租金在4000元左右。
李宇嘉在接受第一财经采访ν时表示，广深城中村中的房源其实不仅是品牌公寓在统租，城中村的房东和二房ý东也∧在自主打造长租公寓，有利于增加城中村租赁房源的有效供应。
Ε 保障性દ租赁住房缺口仍较大ਭ
“当前的租赁供应仍存在缺口，尤其是租金低、小户型的房源，这是政府Ú发力发展保障性租赁住房的主要原因。”李宇嘉认为，新市民租赁一方面对租金敏感，另一方面体验感在增强，对租赁的品质要求更高，而前期长租公寓主要是资本在推动，存在一定的泡沫，但租客实际上承租不起，对比之⊇下，城中村的‹租赁市场泡沫化的可能性还是比较小。
值得一提的是，在加大供给方面，广州在全国率先出台商业、商务办公等存量用房改造租ી赁工作指导意见配套工作指引、技术审查模板等；出台专门文件确保改造后租赁住房按民用水电气标准执行。截至2021年12月，累计盘活存量租ϖ赁房源18.4万套，其中“工改租”项目4个。
202Ψ1年9月，广州发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，提出到2025年，全面完成66万套保障性住房。其中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套。逐步提高中等偏下收入住◑房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青❄年人等缓解住房困难。
2022年1月11日，深圳发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出“十四五”期间，深圳将以发展保障性租赁住房为重点，缓解新市民、青年´人等住房困难。深圳将优先安排保障性租赁住房用地，筹建不少于40万套（间）保障性租赁住房，该数量超过了全市35万ω套的商品房筹建量，也超过全市住房建设筹集总量的40%。
龙湖冠寓相关负责人对第一ࣻ财经表示，实际上早在2019年，龙湖冠寓就已深度参与到深圳市人才ૄ保障住房事业中，截至目前，龙湖冠寓在龙华区、龙岗区已有长期人才房合作项目，累计纳入人才房房源超6000套。
“目前，泊寓已经↓જ在北京、厦门、武汉等7个城市正式纳保（纳 入保障性租赁住房体系），在深圳、济南等10余个城市正在推进纳保工作。”泊寓方面也对第一财经表示。
6月底，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2022◈年度实施计划》。根据《计划》，深圳2022年计划建设筹集公共住房不少于12万套（间）， 包含公共租赁住房不少于1.2万套（间）、出售型公共住房不少于1.5万套、保障性租赁住房不少于9ૢ.3万套（间），2022年计划基本建成（含b3;竣工）公共住房2.7万套（间）。
（阿廖、何娟、晓丽、丁诗雨均为≠化名ੋ；实习生王亦诗、黄雅筠对本文亦有þ贡献）
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福હ利扫描二维↑码જ关注（sinafinance）
É
新浪财经意见反馈留a1;言↓板
All Rights Res▥erved 新浪公司 版±Þ权所有
