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原标题α：对话邵宇：化解房地产风险的八—道“药方”
作બ者丨王迪
ϑ来源丨焦点财经³
્ 8月23日，华为创始人任正非在公司内部论坛的一篇文章引μ发媒体转载。任正非强调，Δ全球经济长期衰退，华为要把活下来作为主要纲领，公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流。
一如2018年9月万科“活下去”的Ë一语成谶，华为经营ⓠ方针的改变思路∠，侧面反映了不仅房地产面对“活下去”的命题，在全球疫情、地缘政治及全球通胀、美国加息变局之下，中国各行各业乃至全球经济都面临考验。
根据相关媒体报道，6月30日，抵押贷款机构First Guaranty Mortgage Corp在特拉华州Þe;申请破产保护，称已解雇80%的员工并停止发放新贷款。有专家称，这是利率急剧飙升后，美国抵押贷款行业第一批贷款机构µ的倒闭，而即将到来的倒闭潮或是自15年前房地产泡沫破裂以来最严重的一次。
对此，b2;东方证券›总裁助Ý理、首席经济学家邵宇在接受焦点财经采访时表示：
“美国的货币宽松政策持续了十多年，积累了不少泡沫，还会带来比较大的负η面冲击，美国的房地产泡沫会破裂，但是可能没有20Í08年那么严重。”
2008年，从美国次贷危机引起的华尔街风暴，后来演变为全球性的金融危机，其过程之快，影响之巨，可ª谓始料未及。当时，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损∨。美国财政部和美联储被迫接管“两房”，ò以表明政府应对危机的决心。
对于美国贷款机构倒࠽闭潮是否会引发全球连锁反应，邵宇解释称：美国房地产处在历史高位，贷款利率上升，总归会在Ì住房方面带∃来一些负面冲击。
“但是，与Ë2008年的次贷危机相比，现在杠杆不一定有以前那么高，以前有零首付，现在美国的产品结构 里，可能有投行加的衍生产品，包括多重抵押的MBS产品，也不会像以前那么疯狂。所以，市场会有一定回调。但૨不一定会形成2008年次贷危机那么大的冲击，毕竟监管加强了。”
全球࠷经济充满不确定性，行业“蝴蝶效应”逐渐显℘现。有专家在接受焦点财经采访时指出，近几年美国货币超发、地产泡沫太严重，今年频繁加息致使经济和房价面临回调。相比于美国、欧洲房地产几百年的历史，中国房地产发展仅有40年历史，如今也面临行业杠杆出清及自身的调整期。
对此，针对现在美国房地产形势等热点话题，邵宇接受了焦点财经的采访。此ੜ外，â对于目前中国房地产市场系统性风险、内循环、中产返贫、房企自救等话题∈，他亦有自己的看法。
美国通胀最高点已过 但今年加ࢮΟ息应该›不会停
2008年，美国政府不当的房地产金融政ï策为危机埋下了伏笔。金融衍生品的滥用，拉长了金融交易链条，助长了投机。有专家在接受焦点财经采访时称，上一轮美国经济货币宽松与房价上涨的危机现在要来了，这或♧会导致♤美国非银贷款机构的倒闭潮。
邵宇的理解ⓖ是，无非是波及面有多大的问题，总觉得不会像200થ8年那么大，但肯定Þ会对全球经济带来一些影响。
他指出，美国房地产泡沫会破裂，具体表现，除∅了贷款机构倒闭潮之外¶，ß应该会波及建筑商、传统银行，包括中介机构、上下游产业链上的一些公司。
为了对抗通胀，2022年美联储多次加息，这意味银行存贷款利率提高，越来越多的投资者选择减少对股市的投资，把钱存到银Þ行，这对整个股市来讲会造成很大的ડ影响。
ς就±股市来看，多重因素导致欧美股市周一（8月22日）迎来全线大跌，截至晚上11：30，纳指跌2.19%Ý，标普500指数跌1.73%，道指跌1.39%。商品市场方面，WTI原油日内跌幅超4%，布伦特原油跌近4%。
对于目前有专家称，美国通胀己ઝ经放缓，加息或会停止，邵宇的看法是，美国加息节奏会放缓，因为通胀最高点过，但是从中期维护来看µ，加息不会停下来，至少今年应该不会停。
中国房地产市场或会੍二ⓨ次探底
从国外反观ø国内房地产市场，央行超预期降息ਜ਼ ，“专项借款”呼之欲出，多¸部门发文推进保交楼，多管齐下维稳经济。
邵宇指出，现在的政৻策是在努力盘活市场，据他的预测，房地产市场可能还会二次探底。
“7月份的数据稍微好一点，但是现在好像又慢慢往下滑。总体来讲，是因为在◈疫情bc;的冲击下，居民的投资收入或对买房形成ર了较大的制约。”
据统计局数据显示， 1—7月份全国房地એ产开发投资79462亿元，同比下降6.4%↔；其中，住宅投资60238亿元，同比下降5.8%。
此外，邵宇指出了影响房屋买卖的两个关键因素：一是政⊂策优势，二看购ਲ਼买力，因为收入是最关键。现在城镇居民现有房子已满足居住要求，未来房子肯定会更多，考虑到年轻人失业率的问题，也会抑制成交数量。▧
“这是制约整个 房地产提升的关键，当然成交量还与居民收入以及实体ⓠ经济的修复情况相关。所以，对于判断未来走势，还需要花费一点的时间，等到金九银ઝ十之时，就会水落石出。”
他મ表示，如果居民收入没有明显放量，居民还是会不太愿意买房，消▦费也会在目的情况下受到一定的压制。
“对于房地产，除非大家对未来经济预期更加光明，才会有动力加ª杠杆买房。੨”
中国城镇化还有10-1<5年 ਯ房地"产在“内循环”中属于核心地位
自2020年5月中央首ણ次提出“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”，就国际局势、疫情防控、国内大市场等角度来看，国内国际双循环新发展格局‰，是为助♪力稳定宏观经济大盘。
对于“如果房地产行业下行压力过大，是否会影响内循环”，在邵宇看来，房地产肯定有非常重要的作用，મ包括在内循环里可能处于核心的地位，因为中国城市化或城镇化应该还有Ñ10到15年的时间，而且房地产在整个产出里肯定有很大的比重，相关产品加上地方融资平台、银行金融机构肯定会有很大的构ø成。
“我们的目标∈不是把房地产‘打掉’， 而是要改进它的发展模式，让它不要大起大落，不要透支未来15年的发展空¼间。希望房子不是不要涨，而是温和地与收入增长相匹配。但现在的问题是，年轻人的收入没有增长，房地产涨不上去。通过压缩杠杆的方式，使࠷它能够发展得更加平稳一点。”
邵宇认为，高杠杆、高周转的房地ৄ产时代࠷结束，行业本身没有问题，因为城镇化还有最后的窗口。现在造成某些城市房价下跌的原因是，现成的杠杆太多，所以政策是将其压下来，包括收入受▩疫情的影响，导致了叠加的效应，房价才会跌得比较“凶”。
除了现有政策ਊ之外，至于国家会不会有针对房地产👽的“B计划”，邵宇的看法是应该会有∪。因为房地产还是国民经济的重要循环构成部分，当然，大家都要调整心态。
“开发商要想明白可能薄利多销，金融机构⌉要想明白将投在房地产一部分钱投到实业或者是科技型企业中，完成行业的转型ર和平稳发展。”
这是邵宇³认为的内循环可持续的版本，并非以前“高歌猛进、加杠杆往上冲→、◑将房价炒上去”的模式。
他认为મÅ，房地产在整个经济中‾的贡献会慢慢下降，从而进入一个常态，销售不会像以前那么多，而是需要更好的质量。
σ 中国房地 产最高风险期已过 行业分੪化加剧
在2020年中国的商品房销售面积、销售额分别达到17.6亿平方米、†17.36万亿元，创下历史新纪录◑之际，业内的∑普遍认为，2021年房地产将告别增长。
现实的情况是，即便行业违约及暴雷风声鹤唳，20d3;21年房地产销售规模仍然突破Σ18万亿વ，刷新纪录，而在杠杆出清中，房地产行业在周期性波动中调速换挡，开始转向健康发展。
对此，邵宇认为，在目前阶段，中国的房地产确实有收缩趋势，总体来看，最∅高风险时期已经过去。市场价格分化增多，三、四线城市明显下行，大、中、一线城的核⊄心区域保持坚挺ઞ。
他指出，行业新常态之下分化加剧。第一，区域间的分化。第二，资本间的分化લ。É国有资本、民营资本有品牌的资本，精耕细作bc;资本的分化。第三，融资的分化。
Δ“以前是资金池和银行款，未来准备迎接的是资本市场。例如，REIT®s都是一对一的资本包，没有资金池的危险，风险可控，对项目运营和持续化发展也是有≈帮助的。”
此外，回望过去几十年中国房地产的发展，一般会形成3年小周期或5年大周期的现象。对于此波房地产市场是否符合既Œ有周期论的涨跌规律，“邵宇的看法是，房地Λ产整个周期是由城市化周期带起来的。
“城市化发展是个抛物线¿·，先快冲，然后慢慢拉平，城市ࢵ化率突破70%以后基本整个的速度就慢下来了。”
邵宇指出，3年一个小周期或者5年一个大周期蛮难解释，这可能☞是是趋势性的拐点，目前企¸业需要去适应常态下的营销、品牌、发展模式，才能真正适应重大ૣ的时代变化。
谈“中产返贫”：金融μ资产配置大ćd;势所趋ⓥ
随着全球范围内的经济下行周期，5-42万年收入的中产阶层的整体实力，正在逐渐下滑。身处百年大变局，“中产返贫”成为当下热词。就目前经济状况ક下，有业内人士称，每个家庭都在面临资产缩水，地ℜ产已不是主要的资产配置。
针"对中产阶级“返贫危机”，♬邵宇指出，快递和出租∧车司机的素质越来越高，这是由很多职业人士转型而来的，这确实是不太好的现象，表明灵活就业增加了。
对于房地产被裁员而选择灵活就业增多的现象，他认È为，包括房地产行业要ਠ找到新的模式，而科技跟产业能够迅速能够替代或发展ζ的，这样才有高质量的工作岗位得到体现，才能让中产守住中产的位置，而不是灵活就业，当然可能也需要宏观政策转型。
“如果实在不行⊗，政府要做一点相应的刺激，包括提供一些公共服务的岗位等，能够让行业在转型阵痛ਯ中变得没有那么剧烈，这大概是全世界都会提供的‘药方’。”b2;
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对于未来家庭如何进行资产配置，邵宇的看法是，资产总ણ额有几类，进取型的话肯定是地产和股权，保守型是现金、黄金、美元，中间的话会有一些基金Ξ和股票之类的配置。
“配置有它的真实性，但它会根据宏观经济的变化不断变化。对中国老百姓੧来讲，可能房子大概买了70%，股票基金买了10%，这肯定是明显失衡的。从大趋势上看，还是会向股权类、基金类和直接市场融ફ资的债券类做倾斜，房地产资产配置或会有一些温和的下降。”
邵宇称，美国与欧洲的大›致经验是地产与金融类资产一半对一半，日本差不多是房子稍微多一ì点，但没有像中国对地产配置得如此夸张。
“我觉↔得未来会有一个均值恢复的特Æ征，所以未来中国的金融资产配置大势所趋઼。”
左ñ手ગ房子 右手产业科技 任何经济体都需要平衡€
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经济增速换挡，房地产行业步入调整深水区，对于房લ企来说模式发展转变成为必Ò做题。
邵宇指出，只会造房子的经济体是没有未来的，但是不会造房子的经济体则是没有当下的，任何一个经济体势必左手是房子，右手是产业⊂跟ⓡ科技，必须在这里Ε面寻找平衡。
此时”，行业发展趋势是房地产正处抛物线往下Ąf;的走势，而产业与科技呈现缓慢上升，卡在交界点。
对于如何破局，邵宇的理解是，大家&#ffe1;对房子上的预期，在房子上配置的资金，包括银行ਠ信贷应该转投到科技、产业上。当然，现在很多公司也在做，但成功案例比较有≅限，因为科技受到了各种各样的阻碍。
“科技、સ产业是个长期的内容，不像造房子造房子做基建。一个是慢活儿，一个是快活儿。用慢追快，没有办法，就是所谓的阵痛。科技与产业不是给几颗‘猛药Í’就能做到。”
ó 对于行业转型，邵宇认为，“晚痛不如早痛”，他以三道红线为例，指出“如果早5年推出‘三道红线’可能还不会出现目前的情况，晚5年再⇐去执行അ，肯定就会出问题。”
对于房企转型，他认为，没૯有永远Āf;合适的时间，但是þ一定要做。
房地产“三道红线”在技术上可以优化ⓔ−
即便政Μ策ς层面上诸多政策支持企业合理融资需求，但市场的情况是，民营房企融资整体层面并没有得到根本改善，仅有稳健示范型房企在上半年获∨得了相应的融资额度。
ä 对此，邵宇指出，金融机构是理性的经营主体，需要考虑风险与收益之间的平衡。此外，房地产企业有所分化，针对优质民营房企及央企金融机构比较敢房贷，这便导致了一个激励∏不对称所导致°的结果。
他认为≠，这不能怪金融机ੜ构，针对融资及还贷能力只能企业自证清白，这是一个市场选择⊂的结果。
此外，根©据此前市场预期，∅今年下半年或会有更加刺激的财政政策，就现在来看预期呈现了反差。
在邵宇看੧来，整个经济增长目标没有改变，大量的财政和货币刺激恐怕比较谨慎，因为毕竟周期很长ω，不能把“子弹”都打光，或会有一些利好政策给到未来。
目前，有业内建议，在不改变去🙀杠杆的Ρ政策目标下，适当延长去杠杆的周期，以帮助企业争取时间。
邵宇则认为，可以在保持大基调不变 的情况下ξ，在技术上做一些优化。比如，三道红线指标数字能不能再放松一❄些，地产商便可以得到缓冲的时间和空间。
建◈→议成立国家级住房银行 为城镇Ò化铺路架桥
事实上，此轮房地产行业ä下行不同以往，形势较为严峻。房地产行业遭遇系统性风险洗盘。于地方政府端，随着企业流动性紧张，ù力争保现金流、压缩拿地预算甚至不拿地，地方政府土地出让遇阻，多地土拍出现地方国企与央企托底的情况。
行业下行带来多重Å压力，影ς响面广、持续时间长，房地产行业产业链上下游涉及方方面面，随着👽房企爆雷，相关施工单位及家装公司工程款、材料款等遭大幅拖欠，部分关联企业因此破产。
针对出险房企，已有政府、不良Ζ资产等机构介入。对于是否有统一的行业解决方案，邵宇的建议是，应该要有一个国家级的托底方案，要做好最坏的准备，争取最好的结果，所谓“预则立÷，不预则废”。
“方案一定会有，不管是以国家住房基金的形式来实现，还是政策性住房形式。但是，方案肯定有博弈的情绪，如果是国家级的拯救方案，比方，1Ο万亿ઠ、2万亿，肯定要等一等，本身开发商资产值10亿，等它资产变到5亿，再等就变成2亿，这是大家博弈的过程，还没有达成共识。”
此外，对于目前房地产行业的系统bd;性问题，邵宇表示有一个准备方案。“我们当时提过能不能做一个国家级住房银行，如果我是住房基金的操盘手，我肯定在密切地关注烂尾现象，我在等待适当的时候出手去获得这样´一个资产，为未来城镇化（还有❄10—15年）铺路架桥。”
值得一提Á的是，今年4月，国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基℘金、保险（放心保）机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
此外，在今年两会有代表提ª出，૦住房金融体制不仅关系民生福利，还直接关系国家金融安全，中国版“住房银行”在肩负住房保障金融使命的同‚时，更需要完善风控体系建设。
邵宇进一步解释称，国家级住房ો银行类似于美国的“Āf;两房”，为国家提供信贷，为中低收入人群提供住宅条件，它提供金融，为开发商去开发，类似于国开银行的政策性银行，专Α门做住房金融。
邵宇认为，随着行业烂尾楼事件的发酵及房企违约的二次增加，国家级住房c8;银 行可行性也在增加。
例如，香港北部都市区与上海临港新区面积很↵👽大，但是要为新入住的年轻人提供体面的住宅，10万/平方米的价格对于年轻人肯定是遥不可及，只能靠政策性银行去解决，这需要有新的解®决思路。
对此，邵宇提供了一个思路，城市化刚性需求还是存在的，针对烂尾楼盘ૌ完全可以收购过来，完工之∈后卖给相应有需要的客群→。
“ટ因为资金肯定来自于国家资金或者央行，建仓成本便宜。问题在于还在等待良好的时机，甄别资产。所以，对企业来说，还要考虑它的商业可行性，以及什么时Μ候能够促成这件事。”
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