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每δ经❄记者 刘‹颂辉 每经编辑 陈梦妤
“疫情加速¥了૮商业地产行业洗牌，੪也暴露出前期开发过程中的一些问题。”
日前，恒û太商业管理集团（以下简称恒太商业）副总裁傅前山在接受《♡每日经济新闻》记者专访时ö表示。
“一些项目建成之后才发现物业结构不合理，达不到商ઘ业运营的基本条件，一些城市开发的商઼业项目定位错乱，”傅前山认为，商业地产开发和运营应该流程前置化，综合考虑城市的基本面、商圈、市场环境、消费结构和文化特色等方面，才能打造成为ö商圈核心资产。
商业项目布局错乱ⓒૉ
据傅前山介绍，商ભ业地产发展时间早，市场已相对成熟，一些项目由于前期Āf;走了弯路，造成开发商资金面紧张，商管业务面临挑战。
首先面临的问题是，很多项目因为物业机构不合理，达不到商业运营的基本条件。“开发商对商<业项目不够重视，前期直接请建筑设计院来做项目规划和设计•，缺少专业的商业运营机构做项目定位、空间设计和动线及空间规划，”傅前山介绍，这造成થ了即使建成1000多个商业项目，可能符合商管企业基本要求的只有400来个。
ੇ 过去很长一段时间里，各地鳞次栉比的高楼大厦随着¡城市化进程拔地而起，大量商业综合体项目扎堆上马。
傅前山表示，部分中小城市的商业项▒目呈现定位错乱的状 态，比如某座城市还处在百货商城阶段的时候，开发商却已经建成了开放式街区；有的城市©到了该建购物中心的阶段，却后退建成了百货商场或者零售步行街。
“项目太超前或者开倒车这种错乱现象，导致了大量物业结构不合理。”傅前山直言，每座城市的商业发展要经历大Ð概4~5个阶段，包括市场阶段（专业ࢵ市场）、·零售步行街阶段（商贸市场和超级市场）、百货阶段、购物中心阶段、创新商业街区。商业地产开发商若要打造核心资产，就必须在合适的城市、合适的地段，打造合适规模的物业形态，并且选择合适的物业结构。
在傅前山看来，项目一旦运用专业的商管体系，打造成ਗ਼良性的商业资产，对开发企业来说不会拖累现金流，反而能够带来持续稳定的资金回报。只ô是，当前行业面临的一大挑战在于，业主方的资金非常紧张。
“其¡实对很多商业项·目而言，也许只需要2000Ö万元资金就能将上亿资产盘活，但业主方少的就是这些钱。”傅前山表示。
Θ 坚持定制化商业
商业运营是一门慢生意，资金投入大、周期长、回报率不高。近年来，行业逐渐摆脱重资产模式，万达◯、龙湖、新城ó、宝龙、华润万象等品牌企业均推出商业运营、Î增值服务和管理输出等轻资产运营业务。
傅前山介绍，企业采取轻资产运营的特点是债务相对较少，但要保证商业项目的品质和持续运营，应把重点放在高管人才和团队建设上。以恒太商业为例，目前，集团后台安排了200多位高će;级管理人才，专注于全国商业地产的运营。恒Ād;太商业隶属于宁波太平洋恒业控股，专注商业运营30年，目前在全国服务管理50+商业项目。
“轻资产虽然轻，但从另一个>维度来讲，¡其实是非常重的。所以可以看到，所有人都能进入行业，但后面会碰到非常多瓶颈，比„如没有利润，项目口碑不佳，人力成本投入过重等。要成为优秀的商管企业，需要很长时间的沉淀，人才和打法的沉淀，运营团队的磨合等等。”傅前山进一步指出，如果简单认为轻资产运营只是投资少和负债低，这其实是对轻资产的一种误会。
运营水平对商业地产项目的成功至关重要，然而目前市场上仍有众多缺乏商业综合体运营经验的开发商，对于ੈ自身开发的商业项目，他们更倾向于委托经验丰富或具有品牌影响Ǝ力的商业运营服务商ર为其提供专业化服务。
中指研究院《2022中国商业地产百强企业研究报告Ñ》提到，近年来，商业地产市场逐渐进入存″量时代▦，但针对不同城市、不同区域，商业地产发展的特征也存在差异。一线城市购物中心规模已较大，市场未来或将更加依赖运营，二线城市展现出存量与增量并行快速发展的格局，三四线城市当前人均购物中心面积仍较小，未来具备一定增长空间。从项目端来看，在行业竞争日趋激烈的情况下，市场上还有众多同质化现象严重、核心竞争力不突出的存量项目亟待改造。
对此，傅前山认为，只有坚持定制化商业，才能解决市场上存量物业的各类问题。面对非标项目，不能只Ô用千篇一律的模∂板套下去，而是应该采取“一店一策”方案，满足业主方的实际需求，解决不同的项目、不同的物业结构、不同的业主诉求等问题…。
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