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作者：" 乐▨琰
上海市民李方最近很烦Þ恼，他所居住的聚丰园路当代高邸小区门ભ口刚开设了一家全新的山姆会员商店，在家门口有一家会员店是好事，而困扰也随之而来。⊆
矛盾的核心是μ停车位改造，部分小区居民与小区业ⓢ主委∞员会（下称“业委会”）、会员店业主方各执一词，争执不下。
第一财经记者实地调查后了解到，看似居民与商家之间的停车位纠纷，背后实则是这几年实体零售商经营压力增大之下，销☼售额较高的会员店成为৻“兵家必争之地”，沃尔玛、家乐福、麦德龙、COSTCO和盒马等均纷纷加码会员店业态，造成竞争加剧，原本大多在偏远郊区选址的会员店开始向城市中心项目进军——直接将原大卖场项目改造成会员店，以此加速布局。但城市中心大卖场在停车•位、层高等硬件方面未必都适合建设会员店，争议由此产生。
ⓘ 居民的苦恼će;
前一阵，顶着40摄氏度的高温天，李方、张洋、周俊明等人一直站在当代高邸小区的居委会门口。“我们已经和业委ⓗ会谈过几次了，从7月就开始了，始终都没有满意的结果。”张洋满头大汗地告诉第一财经记者。
根据几人的描述，原本在当代高邸小区门口有一家沃尔玛大卖场，开设了多年，去憨年下半年，该ⓙ大卖场发公告称要升级改建成山姆会员商店，计划今年8月开业。“其实最初我们听说要改建成山姆的时候是开心的，因为会员店的商品品类丰富，性价比高，我们都很欢迎山姆品牌到来。然而之后的事情始料未及。因为山姆是会员店，因此所需要的停车位非常多，而大卖场难以达到要求，于是卖场业主方开始改建停车场。我们附近的菜市场被直接拆除，去改建停车场，这样一来，我们居民买菜非常不方便。”张洋表示。
令李方、张洋和周俊明等居民更为不满的是一份小区的改造计划。居民们出示的“美丽家园改造项目”资料显示，改建项目总投资820万元，其中业主支付10%，然后通过公开招标来确定施工单位。“这个改造计划中涉及要将小区大门进行改建，把原有大门封住，新建大门，对小区居民特别不利。Ψ这个项目涉及要改造小区向东门以外的道路，它原来是一座桥梁，要把这个桥梁做宽，然后再接入汇丰路，同时小区内部也要做相应的车道和行人道路的改造，跟改造后外部的桥梁对接。但越过东门进入小区内，这个已属于‘使用或者改造小区内部公共空间’了。而且临近的居民区，会面临山姆开店所带来严重的人流、车流等交通方面的问题。”周俊明抱怨道。
随后，居民们带着记Āf;者绕着小区周围走了一圈，可以看到小区周边的χ道路并不太宽敞，附近的菜市场也已经拆除。周俊明甚至还担心，如果真的实施小区改造，会不会破坏小区内绿化，≠该小区较高的绿化率正是当年很多居民在此购房的原因。根据记者了解，并非所有居民都不同意改造计划，但有类似担忧而反对改造的小区居民也有不少。
第一财≤经记者随后联系相关居委会，但电话一直无人接ε听。根据一份居委会的情况说明，居委会表示当代高邸小区南大门Σ通道保持原状，车辆和人正常出入，中心广场保持原状，没有封闭南大门和改造中心花园的说法。
山姆ક如期开→业û
će;
说到底，居民的担忧源自于这家山姆会员商店改造所产生的ąc;影响。
第一财经记者联系到涉聚丰园路山姆会员商店改造的业主方——上海大场商业投资管理有限公司，该公司相关负责人李伟康表示，居民可能对于改造有所误解。“山姆的确需要1000个左右车位，所以我们在改造，希望可以有更多的停车位，但我们所做的改造都是在我们的产权范围的，所有☺手续也都是合法合规的，不存在会影响小区绿化或占到小区内ϑ的地方，居民们不用过分担心。”李伟康说。
根据上海大场商业投资管理有δ限公司方面反馈，菜市场的改造是为了变成山姆的停车场。会员店需要1000个停车位，菜市场可以改建成有200个车位的停车场，☻但是考虑到居民的需要，改建后的停车场会在一楼恢复菜市场，而楼上几层会做成停车场，加上该商场物业本身拥有的停车场，共有约600个车位，虽然距ਫ离1000个停车位还是有一定距离，但已经是业主方目前努力扩展的结果了。
小区居 民在得到上述说法后，心情有所平复，但对于未来是࠷否会发生周边车辆拥堵等情况，部分小区居民依À然有所担忧。
8月27日，位于聚丰će;园路的山姆会员商店宣布开业，这是山姆在上ⓨ海的第4家门店，也是全ৄ国的第37家门店。
山姆会员商店中国业务总裁文安德（Andrew Miles）表¹示：“随着山姆的快速发展，我们看到越来越多的会员希望能够以更便捷方式，体验到高品质的生活方式。全新开业的宝山店正代表了山姆为满足会员需§求而不断探索和尝试，它不仅让我们与会员连接更紧密，也进一步丰富了山姆的全渠道购物体验。同时，宝山店的开业也是山姆对效率的一次有益探索，希望我们能在电商、补货、φ运营、供应链管理等方面不断创新以持续提高效率，并将经验推广，从而进一步推动山姆整体效率的提升，为会员不断创造价值。”
开ਯća;业首日，该店就迎来了大量客人，有现场报道称，开业首日的该店入场预约券抢购一空，顾客排长Ċa;队，入场要排1小时，结账要排1.5小时。
1个会员店抵5…↵个大卖场？δ
随着上述山姆会员商店的开业，当代高邸小区部分居民的风波暂告一段落。但该事件的背后却反映出行业趋势Ω和激烈的商战。部分居民担心的是会员店会造成交通拥堵，可是山姆已经在中国市场开店26年，那么为何之前鲜少发生此类风波呢？答案是，这是山姆第一次尝试城市中心店。以往的山姆通常开设在相对∇偏远的地方，而这一次是在居民区附近贴身开店，所以附近居民难免会有担忧。
有别于一般超市卖场，大体量会员店类似仓储式门店，大件物品不少，对于物业的Á层高、面积和停车场都有很高要求，而城市中心的商超门店面积相对较小、层高和停车位等硬件和配套停车场等都很难达到会员店的要求，零售商也应该明白‡城市中心门店改建成¦会员店会有很多硬伤，可是为什么仍然选择进军市中心？
“疫情之下，实体零售业受挫，超市卖场的压力很大。会员店在中国市场已经发展了20多年，随着消费升级🙀和年轻顾客群的成长，高品质高客单价的付费制会员店业态开始崛起。”ϒ资深零售业分析人士沈军表૦示。
麦肯锡与CCFA（中国连锁经营协会）联合发布的《2022年中国零售数字化白皮书》指出，根据国家统计局数据，社会消费品零售总额2019~2021年增速为3.9%，相较上一个三年（2016~2018年）的年增速∧6.☜8%明显回落；以商超业态为例，行业利润下滑明显，尤其是卖场业态，在过去一年频现ધ关店潮。2021年，多家头部商超上市公司出现同比营收下滑。今年的疫情反复，又加剧了行业环境的不确定性，实体门店客流呈下滑趋势。
传统商超卖场定位于服务大众的一站式购买，门店面积大（大卖ñ场占地多在5000平方米以上）、SKીU数量多，随之而来的代价是租金成本过高，导致企业在客流降低时甚至难以负担租金。放眼食杂零售市场新兴业态，不论是会员店（约4000个SKU），还是社区团购（不到1000个SKU）、便利店（1500~2000个SKU），都是通过少而精的SKU、聚焦细分市场来实现差异化竞争。更精简的SKU可由更小的门店承载，这也意味着在采购、仓储、物流、门店运营及租金等方面具备<更优的成本控制。
此种情况下，会员店优势凸显。长期从事会员店管理工作的任平告诉第一财经记者，大卖场的SKU可达1万以上，但会员店的SKU一般在3000多~4000多，大多是精选产品，可以更精▣准聚焦消费者的关键购买品类，高销售额且高周转率，管理也更方便。且会员店内还有大量自有品牌或专供会员店的独家商品，这让会员店的商品有独家优势和定价优势，比起商品千篇一律的普通超市卖场，会员店的销售额和利润会更高。“1家会员店1年营业额可达5亿元左右，而੩1家普通大੬卖场1年营业额大概在8000万元~1亿多元，即1家会员店的业绩相当于5家大卖场。有些业绩极好的会员店1年营业额可达20亿元。所以当一般超市卖场越来越难做的时候，爆款会员店就成为了零售商扩张的重点业态。”任平透露。
据悉，自1983年4月首家商店在美国俄克拉何马州的米德韦斯特城开业起，山姆已有超过30年的历史，在全球已拥有800多家门店。在中国ક市场，第一家山姆会员商店于1996年8月12日落户深圳。目前，山姆已在中国开设了37家商店，分别坐落在北京、上海、深圳、广州、福州、大连、杭州、苏州、武汉、常州、珠海、天津、厦门、南京、长沙、∉南昌、成都、沈阳、્南通、宁波、昆山、重庆和惠州。
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麦德龙进入中国市场几十年以来，经营模式也是会员制，但此前其主要目标为B端消费者，如今麦德龙在大量减少SKU和改良小包装货品，并ⓗ瞄准C端消费群体；COSTCO高调开店，生…意火爆；盒马在升级后开设了多家X会员店；此前并未涉足会员店业态的家乐福也在中国市场试水会员店。
根据第一财经记者多方采访和梳理公开信息，8月27日宝山山姆会员商店开业后，接下来9月ટ，家乐福会有ⓥ2家新的会员店同时开业，并豪言要布局百家会员店；而COSTCO则会在上海 浦东张江科学城康桥工业区开设新店，此前COSTCO已在长三角市场进行布局；盒马X会员店计划于今年年底在上海市场新增1家，其已在北京、上海、南京和苏州布局会员店；麦德龙将进一步扩张会员店。
如此激烈的竞争之下，选址就显得尤જવ为ξ重要。为了快速布局且节省成本，把现有大卖场改建成会员店成为各大零售商一大“法宝”。
“如果是自建会员店，一家门店需要投入2亿~3亿元（不含拿地成本），建设周期起码2年℘左右，而现有大卖场改造成会员店，快则4~5个月即可完工，且单店改造成本约5000万元~8000万元，比较讲究的差不多在1亿多元，比起自建的成本，大卖场改建显然又便宜又快速。但大卖场通常都在城市中心，所以我们会看到很多业者在城市中心将大卖场改建成会员–店，比如沃尔玛的山姆、家乐福等。”任平透露。
家乐福中国CEO田睿曾经表示：“规划在未来3年内将中国市场200家家乐福大卖场中的100家全面升级改造为付费会员制的会员店。ζ我们的目标用户群是4个直辖市和15个副省级以上城市的品质生活用户，打破现∑在的驱车几十公里、耗时排队的会员店消费格局。以上海市场为例，3年后，开¨车15分钟一定有一家家乐福会员店。”
对于上述宝山山姆Œ新店，山姆方面表示，“城市中心店”是一个内部词语，这就是山姆会员商店，只是相对小一些，是一个试点，店变小了，但是线上业务也❄变大了。“宝山店面积以及线下陈列商品的数量略微Ζ减少了，但我们会更高效地利用这个店的空间，比如更加科学合理高效补货和利用库存空间，这需要在现有营运的基础上进行创新。”
“把大卖场改建成会员店是节省成本，快速布局且可以获取更多前置仓网点的机会，对于¥原本盈利压力巨大的大卖场业主方而言，改建成会员店是一个赚钱的好机会，但业主方必须面对硬件改造方面的硬伤所带¼来的麻烦，比如附近居民的反应，停车场、上下货区域的配套等改造，以及如果出现交通拥堵如何协调等。而商家会在衡量利弊后做一个决定。”一位经历过会员店改建过程的负责人对第一财经记者表示。
⌉ õ 谁会成为赢家ઽ
会员店大战已经不可Δ避免，那么优质的会员店需要â具备哪些条件？山姆、家乐福、盒马、麦德龙、COSⓔTCO究竟谁会在竞争中更胜一筹？
会员店的会员费是其收益的一大来源，麦德龙的PLUS年卡价格为199元；山姆会员店普通会员年费是260元、卓越会员年费是680元；COSTCO会员年费为299元；家乐福会员费258元。这些会员店非常懂得深挖会籍价值，并ઝ将会籍精准细分，从而增强与会员的黏性。有公开信息显示，COSTCO的会员续费率达到90%，每年都为COSTCO贡献一笔稳定ૣ的利润。
选址和运作模式也是商战的一部分。第一财经记者多方采访了解到，目前COSTCO在中国市场大部分采取的是自建模式，优点是物业增值保值效果明显，且不存在建筑硬伤，完全定制化，但需要耗费大量资金，且扩张速度较慢；麦德龙采取的是自建和改建相结合的模式，其原本的大卖场中有相当一部分就是自持物业，改建也会有更多的自主权，但麦德龙的专长是服务B端客户，其向服务C端转型需要一个过程；山姆多为租赁模式，目前其尝试城市中心店也是一种突破，可以提速发展，但有时或需要面对⌊上述居民风波和改建挑战；家乐福与盒马在会员店方面属于“新手”，相对而言，经验不如前几大品牌丰富，但作为后来者，这两大品牌Ó为了追赶对手，正在努力扩展新店，旧店改建是一大方式，但同样也会面临山姆所遇到的改建挑战。
会员店最根本的逻辑ફ在于核心商品优势，既然SKU控制在40±00个甚至更少，那么货品一定要具有极高的竞争力，比如热销的自有品牌货物、独家采购的商品等。第一઼财经旗下DT财经统计发现，麻薯、烤鸡、牛肉等是会员店的热销爆款商品。
在山姆，有一款千层蛋糕非常受欢迎，第一财经记者在家乐福会员店也见到了类似商品。山姆的蛋糕尺寸较大，家乐福的尺寸较小，两者各有优势，前者的大尺寸…是成本最优化选择，后者的小尺寸则更适合个体¸消费者。
“会员店最根本的竞争力是供应链。比如COSTCO和山姆的商品具有非常大的供应链优势，COSTCO有时候甚至直接参股供应商，做到一部分货品的独家获取优势，且可以控制定价权；山姆做会员店非常有经验，他们的自有品牌和商品采购能力很强，有很多供应商都是独家、专供山姆，比如你看到某一款大牌会以低价进驻山姆，是因为这个大牌已经和山姆谈好了专供商品合作，会配合山姆这个渠道专门打造一个系列在山姆专售，这样就会出现大牌低价优势，而且凭借在中国市场26年的经营经验，山姆早就知道消费者最喜爱的品类，通过开发自有品牌来抓住核心热销商品，其实自有品牌的一个重要作用就是减少比价，掌握૧商品话语权；麦德龙和盒马也都有直接采购的优势，但他们一个以前专供B端，一个主打生鲜，所以面对C端会员店消费者，还需要改进品类和供应链产品线；家乐福是这几大品牌中做会员店相对缺乏经验的，其会员店商品有些类似超市卖场货品升级版，要知道会员店的商品结构与卖场完全不同，比如超市的肉类商品中主打猪肉，而会员店主打牛肉。但家乐福也有自己的采购优势，其需要做的是重新规划和Ó建立一套会员店供应链体系。”任平对第一财经记者分析，如今会员店大战才拉开帷幕，从地盘到供应链的争ⓣ夺会越来越激烈，究竟谁是最后赢家，还需拭目以待。
（ਬ文内李方、ੈ张洋、周俊明、任平均为化名♡）
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