股市瞬息万变▤，投资难以决⇐策？来#A股参谋部#超话聊一聊，[点击进入超话]
近来，一批投资者涌向越南楼市，期待人口结构相对年轻、正在承接产业χ转移的越南，能在未来二十年复制中国楼市曾创造的涨幅。炒房客押注越南楼市的投资决策，能得到可观回报吗？
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“重仓a0;Ċc;东南亚”
自200∀6年加入WTO，越南经济一直保持较快增长，外资持ર续流入该国，投资者需求√屹立不倒，推动当地楼市火爆。
据越南计划投资部数据，2021年末，越南的外国直接投资总数达到311.5亿美元，比2020年相比增长了9.2%。其中，房地产商业领域ψ的外国直接投资超过26亿🙀美元，占总投资额的8.3%。根据越南计划投资部的统计数据¸，2022年第一季度，该国房地产经营领域新成立企业数量同比增长47.2%。
另一方面，2022年第一季度，越南重焕经济活力，GDP同比增长5.03%，为近三年最«高。2021年内，越南首都河内、越南第一大城市胡志明ç市等多地因封锁一度导致房企项目停工，如今随着该国适应疫情，生产经营加快恢复，当地房地产市场૪也已迅速回暖。根据越南建设部数据，2022年一季度，河内、胡志明市等多个地区房价继续上涨。
近期，据越南《西贡时报》报å道，李嘉诚创办的长实集团、日本欧力士集团和越南公司万盛发集团与胡«志明市领导层共同讨论了在当地的投资事宜。市ς场盛传，李嘉诚将要在胡志明市投资房地产。
在深耕越南楼市的市场人士看来ø，越南楼市早已进入成ë长期。
首望ća;地产越南有限公司创始人薛超告诉ણ中新经纬，其实自从2015年越南开放海外买家购房♦之后，当地房地产市场增长一直比较稳健。
公开信息显示，2015年7月1日起，越南正式实ⓥ施新《住ćb;房法》，放宽了对外国૨买家的购房限制，外国人可在越南自由买卖不动产。
薛Ý超表示，各国房地产景气趋势都是沿海先动，越南也不例外。“每一波的降息周期，都是沿海的房ο子开始先涨。慢慢的大家觉得房子有点贵ઽ了，会把资金沉淀到一些所谓的价值洼地。”
而越Ø南房地产市场的特殊性在于其人口与土地资源的比例。在越南接近1亿的人口与33.·∞1万平方公里的面积对比下，“实际上可供被炒的地方不多”，最受关注的仍然是越南第一大城市胡志明市与首府河内。
∴ 外国人也能“☻上车”？⊇
上文提到的《住房ડ法》也规定，外国ਫ਼人在越南所持有的不动产产权使用权期限为50年、期满可申请续约，最长不超 过70年。此外，外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%。诸如此类的针对外国人的规定也决定了外国投资者在购买、持有、出租、转售等环节都受到了一定限制。
Ǝ由于对行情了解有限，加之语言障碍，很多有意在越南置业的外国投资者选É择委托当地的房产服务机构。
据薛超∀介绍，疫情暴发后，其公司就把很多宣传工作转到线上，在国内短视频平台上发布了不少关于越南房地产投资ρ的原创内容。最近一个月内，他收到的线上询问明显增Ë多了，也产生了一些转化，“现在有一些人想去当地看看，但可能需要等到放松通关之后。”
另一方面，薛超也表示，最近虽然越南楼市声量甚隆，但是对于专注外国投资者的越南当地房产中介而言未必同样ⓙ值得乐观，“在大的市场环境下，中ï介竞争比较激烈，佣金可能没有其他一些国家那么高，虽然房地产市场在向好，õ但是很多中介也在退出这个市场。”
究其原因，他认ઢ为与当地政府的调控有关。“越南政府可能在收紧供给侧，很多项目已经递交了很长时间，可能一年两年，还没有收ª到批件许可。我们在跟当地开发商沟通了，但是（没有建设许可证），很多项目现在◙都没法开建。”
如今房地产企业和中介机构只能等待ળ越南政府的决策转向。薛超认为，如果越南⊕政府想放松调控，会有更多项目获批，“但是现在我们没有看到下半年会有很多项目出来的ⓔ迹象。我们手里的很多项目剩下的都是尾盘了，能销售的比较少。”
对于主要面向外国人的在越房产中介来说，“每个公寓小区外国™人拥有的住房数不能超过30%”这ⓒ一硬性规定本就使其房源受限。薛超表示，近年来随着越南经济发展，本地人均收入提升较快，且贷款比例较高，“（越南购房者）都想搬到楼房里去住，所以销售得👽很快”。反观外国投资者，还需批文、证书、外国人产权认证等复杂环节，“所以很多项目就没有卖给外国人的意愿”。
ਲ਼ ੈ异国投资 谁来接手？
对于语言不通，不熟悉当地社会¤、法律等情况³的投资者，许多步骤都暗藏玄机。如果跟风购房，投资未ટ必能赚回真金白银。
薛超表示，以中国人在海外置业为例，普遍存在几类风险，首先是汇率波动，或导致磨损投资利润；其次是当地政策变化的风险，或影响外国人持有房产的合法性等问‾题；三是购房流程中或出现本ν地团队才能处理和协调的问题。
具体到越南楼市近期的火爆，他提醒有ૡ意入局的投资者，越南楼市的现状已是发酵了几年的结果。此刻入场，与股市升至高位才纷纷入场是一个道理。“不是说市场已经到顶了，只是Ι说ι在选择标的时，需要选一些比较安全、优秀的标的，从而穿越周期，在长期得到比较好的回报。”
除了汇率、政策、本地化等几大风险外，最值得赴海外投资者思考的问题还包括极ਪ端情况下的变现问题。“当市场不好、流动性不好的时候，可能不管怎么降价，（房产）都是没有人接的。而且一旦经济不好，出现极端情况，ⓙ这些房子的出租也会有问题，所以它会是一个多米诺骨牌式的崩溃，会让投资人承受比较大的损失，”薛超ç总结称，考虑到房产投资的安全性，在接下来的加息周期里，建议大家不要在越南做旅游类或者是一些小城市的投资。
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据悉，越南国会已于2021年11月通过决议，将2022年的GDP增长目标设在6%至ξ6.5%之间。据越通社报道，为实现这一目标，越南政府拨出总额150亿美元的财政刺激ü一揽子扶持政策，宏观调控因素还将在未来继续影响当地房地产价格。
（文中观点仅供参考，不构成投资ς建议，投资有风险，入市需â谨ω慎。）
ćf; ã文：高铂宁编辑：雷宗润 审校：常涛
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