来🙀源丨杠杆地Ξ产撰文ઍ|张银银&编辑|欣欣然(欢迎关注他)
杆友欣欣然⌈推荐热键被杀手的《看不清楚》:不用看清楚。(p„s:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的ⓞ歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)
半年业绩进入密集发布阶段,真是有点写不过ਲ਼来。
有杆友周末留言♪说,谈谈美的置业吧。刚好2022年8月◯26日,美的置业发布2022年中期业绩报告ਖ਼。
很大程度上说,不是很有特别的房企,杠杆游戏其实不»愿意写,因为情况大同小异ખ:销售b2;下滑、营收下滑、利率下滑、现金流异动、债务承压……
当⁄然,美的置业还是真有点不β同,毕竟背靠大山。同时,杆▣友都留言了,今天“半年鉴”关注下吧。
☞ 有什么想看જ的公♥司,欢迎杆友留言。
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¯ 多指标下滑,不派“息ⓖ
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ਫ਼中ਰ期业绩公告披露,美的置业上半年实现营收316.63亿元,同比下降4.2%。
ς π 毛利为56.69亿元,Ê同比下降17.1%。
对于毛利下降的原因,美的置业方面表示,主要是由于销售收入的下降带动所致。其实杠杆游戏要说,解释不解释谁都明白。
ø 归母净利润15.38亿元,同比下滑28.″6%ਫ਼。
值得注意,每股盈利,从2021上半年的1.75元,降至࠹2022年♦同ⓘ期的1.25元。
应<该说,还能盈利,且下滑幅度也不算很剧烈的地⇐产公司,真心算不错了。当然,î美的置业这个下滑幅度其实也不低。
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对于这个盈利情况,美的置业董事–会的决议是,不派息∑。
要说这个决定也是可以理▩解的。如今如果说º还能派息的地产公司,真是厉害+良„心。
对了,杠杆游戏看到中期业绩披☞露,2022上半年,美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售ⓗ金额约400.3亿元。
当然这个数据此前就披露过,这个销售额和2021年同期的超800亿元比起来,完全¦是腰斩。看上去下滑挺严重的,不ૉ过要是和同行比,或许又会觉得还可以啊,不算差。
今天的地产形势υ,真β的是太有意思了″。
就是这么魔幻,▦你说Π能咋'地。
瞠目结舌的事情'¢还有很Κ多。
比如截至202<2年6月末,美的置业¯的总资产竟然也是下滑的。如ચ下图,虽然2021年同期总资产也是2800多亿元,如今还是,但是比起来如今少了那么20来亿元。
在地产行业,过去谁不是资产越来越多,盘子越来越大,谁曾料到ćb;总资产都出现下滑。
可以这么说,美的¯置业这样小幅下≥滑的,根本不算什么,甚ⓥ至可以算跻身优秀者行列的了。
我ζ不α是在给美的置业打广⁄告哈,是行业真够惨的。
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Ν 保守求平੦安
销售不ς好,营收不好,利润指标也不好≅,企业Ë肯定着急。
方方≥面‾面也都¤在压缩预算。
比如工ä资福利、营销及广告支出、差旅招待等都是¿减少的⊗。
♤如下图,有意思,›办公室支出是少有增长的事项。
中期业绩披露,土地获取方面,美的置业2022上半年聚焦¾一线、二∼线城市,重仓长三角、大湾区等国家ૣ核心经济圈的深耕城市。
截至6月30日,美的置业共有337个▤物业开发项目,已‾售未结转金额1156亿元。截至6月末,美的置业土储↵总建筑面积4294万平米,二线及以上城市的土储占比67%。
ધ截至6月末,美的置业有现金及银行存款总量约305વ⊕亿元。
同时,杠杆游戏注意到,其拥有境内公司债券、中期 票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可用注册额度合计共约114亿元,Œ以及尚未动用的银行授信额度约1056亿元。
这个财Βણ务ß状况算不错的了。
在8月29日上午举行ćd;的2022年中期业绩发布会上Ρ,美的置业CFO(ø首席财务官)林戈透露,上半年美的置业审慎投资,通过公开市场新增1宗地块,收购8个项目,总货值63亿元。
ξ '“上半年美的置业推动土储优化,退出弱三线和四线城市,收购的8个项目主要位于二线城市ç。”林戈如是说。
ઞ 收购Å方向针对高能级城市如天津、重庆、佛山、南京等地,同时退出了九江、柳州、大理等,确保按时交付是工作重点。
有钱也不能乱花œ,对吧。♣
林戈说,为了让流动性管理更加从容,公司建立了现金流预警机制,在三年前做的是12个月的规划,而今年已经变成了24ä个月,其中ćd;会把收支ઠ平衡和信誉因素都纳入考量;
在去年行业暴露问题‘之后,公司更加注重头寸管理,现在管理期限也从12个月ઙ延长至18个જ月。
美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉则表示,美的置®业ƒ接下来的收购策略更偏保守æ。
“整个收购较为划算,收ો购后项目去化速度也较快Ô,快速回笼现金流,∫对于资金的占用较少。”王全辉说,接下来的合作项目收购,坚持项目交付安全为第一考量要务。
美的置业方面表示,公司始终珍视信用价值、坚定战略方向,专注产品与品牌Μ打造,践行精益管Ä理,夯Δ实组织建设。
把保交付、保品质、ù保服务放◐在首位。"
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ઍ 增信发债何×时落地?销售何时ì回暖?
对了,美的置业CFO林戈说,美的置业还是少有的没有美元债的房企,银行和债券融资在公司有息负债中占比达八成,境外双边贷和银团融资约45亿元,占比不到8%。公司主要合ગ作银行集中在不到十家头ઝ部银行,也给融资稳定性和成本下降提供了支持。‰
美的置业与我们熟悉的家电龙头美的集团实控人☜同为何享健家ω族,林戈表示,公司着重降低融资总成本和融资利Õ率,上半年净还款了73亿元有息负债,其中不少是主动提前偿还,“超过5个点的成本我们就觉得高了。”
中期业绩公告披露,截至6月末È,美的置业借款总额加权平均实际利率进一步降低22个基点至4▦.60%,净负债率进ν一步降至44.9%。
如杠杆游戏上文所述,美的置业还ણ是有点钱,并Ç具备很不错的⊄信用基础。
但θ这并不代表就一定∏安<全。
一方面需要ü更好的销售,一方面Ú需要可以࠷有更好、更便宜的融资。
在中期业绩发布会上,美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示,5-6月销售情况出现回升,但7-8月在停贷潮和极端天气等影响下,૩市场再度下探,这是市场持续筑底和信‚心恢复的过程,预计第四季☏度市场会逐步恢复。
“绝对不会出现大规模的甩货行为,会根据自身的现金流安全以及每个月度的市场情况,动态调整Ñ公司的经营策略ν,来确保我们的经ⓥ营目标。”
这个话è的意ö思就是说,别想捡便宜,降价是万万不ⓡ可以的。
你别说,2022年的中…期业绩报告披露,美的置业的均价还真比20░21年略微涨了那么一点。 因为高能级城市的销ąc;售占比较高,达到80.2%。
2022年5月ੋ,美的置业作为首批创设Ê信用保护合约发债示范房企,成功发行2022年(第一½期)公司债券,票面利率低至4.5%——比美的置业的平均利率还略低。
当然,钱还是需要继续借的,如果μ有特别↑便宜ø的最好。
财新ઍ报道说,近期交易商协会先后两度召集了共16家民营房企就增信发债事项开会讨论。首批参会企业有龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团Î6家。
第'二批10家,包括美的置业、金科股份、富力地⊄产、中南建设、世茂集团、宝龙地产等公司。不久前,龙湖集团已经打了个样。
如果更多房企可以顺利实施,ω不仅可以充Ù实各自的财务,也对市场ⓣ是一个提振。
美的置业会顺利拿到增信发债吗?我们拭目∗以待。其实杠杆游戏觉ⓡυ得,美的置业倒不是那么迫切,需要融资的房企太多了。
但是,销售ⓠ不回暖一些,大家日子依&#ffe0 ;旧不会好过。
本文未标注出ù处的财务θ图表,均源自美的置业有关公告,特此说明并致谢
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