房地产行业规模见顶

　　如果用几个词概括20¦22年地产人的心态，那便是焦灼、坚持与等▧待。因楼市温度持续下行而焦灼、为个人与企业生存而坚持，等待市场્转暖、等待信心到来．．．．．．整个行业迫切希望看到曙光乍现的积极信号。

　　然而，低谷徘徊的销售数据、同比下降的融资规模，都在表明着此轮行业周期调整之久、程度之深。房企业绩ૄ数据大幅下€跌，成为当下常态，仍能保ⓣ持正增长的选手已是少数，也成为行业信心的重要来源。

　　近日，龙湖集团（00960.HK）发布半年业绩数据，上半年实现营业额948亿થ元，同比增长56.4%；归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后股૞东应占核心溢利同比≥增长6.1%达65.5亿元；毛利同比增长20.1%至201.5亿元。

　　营收盈利均实现正向增长，ણ龙湖集团用实打实的数据“秀肌肉”，不仅一扫Φ此前股价风波的阴霾，ⓘ也为其他民营房企检视过往、调整步伐提供了可参考的样本。

　　在8月26日举行的中期业绩会上，龙湖集团董事会主席吴亚军表示Α，龙湖很早就预见到这个行业大周期，开始思考布局。“泰坦尼克号撞上冰山那一刻œ，再应对风险已经来不及了，一定要在没看到冰山时，就੐要有所应对。”

　　简短数语背后，蕴含着龙湖能在这轮波动中稳行的砝码：重视风险、提前应对。过往数年，提及风险管理的房企不在少数，但高速૦加杠杆仍是行业主流。龙湖将安全放在首位，提早应对海面下的冰山，由此才赢得当下生存的Éδ主动权。

∪　　地产缩表行业格局洗å牌⋅

　　房地产行业的€拐点ੋ，在2022年切实到来了。œ

　　国家统计局日前发布数据显示，今年1-7月份，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住੒宅销售面积下降27.1%。Ö商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降∈31.4%。

　　单看上半年，全国商品房销售额仅为6.61ⓓ万ë亿，对比去年全年的18.1万亿元，半年只达到其三分之一。规模房″企业绩波动巨大，克而瑞数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。

　　招商银⇑行研究院发表研报称，当前市场行情依然严峻，主要原因是行业现有政策刺激效果有限，一味对楼市松绑‰难以促进购房需求持续释放。居民端对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆，对期房交付的担忧也仍然ભ较高。

　　▒头部房企的竞争格局，也在发生明显变化。上半年，有央国企销售排名提升，也有曾经的龙头消失在前20榜单。半年销售ê同比跌幅超过30%的达到15家，跌幅超过40%的લ达到9家，有企业半年销售直接跌去七成。

　　龙湖集团CEO陈序平判断称，今年楼市是“低开-触底∝-向好”的态势，全年房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向ૌ好Ñ的方向走。

　　地产缩表、楼市调整期，仍能ⓡ维持销售韧性的房企Ν，才能提高下半È场生存的主动权。从龙湖的表现看，期内该集团实现地产开发合同销售858.1亿元，销售调整幅度好于行业均值，体现出其房开主业的发展韧性。

　　分ⓘ区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%，长三角区域抗>风险能力显著。此外，重庆、沈阳、济南、合肥∨、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠。

　　不仅ધ如此，因龙湖布局的城市能级Γ较高、且去年来土地成本明显改善，该集团稳住了盈利水平，上半年营业收入948.0亿元，毛利润率和净利润率分别为21.3%和11.5%，在房企利润普遍承压的情Õ况下，尤显难能可贵。

　　这份稳健的成绩单，令龙Ñ湖在市੆场低温时保有更多主动性，包括销售推盘节▒奏的可控性、择优拿地的可选性。

ો　　陈序平表示，龙湖今年会根据集团现金流安全、维持合理的利润增长，确定整৻个推盘节奏，全年计ી划供货的可售货值达到4000亿，不会为了销售规模目标做被动性的动作，8月份有信心实现当月销售额同比转正。

　　拿地方面，上半年全国土地出让金2.3◊6万亿元，四个一线城市出让金接近300多个低≤线城市的一半，城市分化非常剧烈。而高杠杆企业出清之后，市场竞争Ð减少，土地竞争也随之减少，后续龙湖将更聚焦、更坚定在高线城市布局。

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　　上半年，龙湖新增土储总建筑面积226万平方米，平ϑ均溢价率只有5%，<其中一半零溢价获取，截至2022年6月底土储合计6767万平方米，约88%货值集中在高能级城市。这些成本合理的土地资源，将成为龙湖穿越周期最重要的基底。

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　　融资低温考验房¥企实力▒

　　地ਫ਼产盘整期，房企除了面临销售压≥力▧，融资收紧态势更加不容忽视。

　　中指研究院监测数据显示，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，‌环比下跌3.1%，环比情况仍未明显回暖。而从年初至今，房地产企业非银融资总额Ò5706.7亿元，‏同比大幅下降56.5%。

　　在境外市场，上半年房地产美元ƒ债券发行量同比下降77.2%，许多⊂房企采取交换要约，或被迫采取债券违约处理。在境内市场，国央企依然为发债主力，1~7月发行额占比达87.8%，高于上年同期17个∝百分点。

　　这种情况下，哪家房企能稳住融资渠道，对自身生存发展极为重要。从地产“સ优等生”龙湖的表Χ现看，该集团上半年累计新发行公司债合计约33亿元，&#260f;融资成本均未超过4%，在民企阵营中独树一帜。

　　时刻保ⓤ持低੭杠杆、安全现金流，同时严守财务纪律、坚决控制短债比例及外债敞口、保持低成૟本及标准融资渠道，是龙湖能稳住融资安全线的根源。

　　在此轮行业出清潮中，滑向深渊的房企，多在此前大力加杠杆、不惜高息海外融资、表外债务庞大繁ਨ杂，由此落入债务违约的境地。而这些，正是重视风险管理的龙湖ⓦ，绝对避免的动作，财务安全是其发展的首要∈底线。

　　在安全的基础上，龙湖持续优化资产负债结∇构，提高ਮ抗风险能力。截至中期末，龙湖综合借贷总额为2123.8亿元，平均借贷成本为年利率3૜.99%，再创新低；净负债率为55.3%，在手现金为875.5亿元。

　　近六年来，龙湖一直满足“三€道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准，到本报告期现金短债比更是达到4.07，负债ê结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。

ú　　2022年5月，监管机构为优秀房企境内发债保驾护航，龙湖被选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.0૤2亿元供ö应链ABS，融资渠道进一步拓宽。

　　8≈月25日，龙湖又发行一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销એ连带责任担保。这是中&#25b3;债信用按照市场化、法治化原则，通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

　　不仅如此，龙湖集团Α首席财务官赵轶称૟，龙湖跟全国很多银行建立了战略性关系，后者对行业未来坚定看好，∅行业出现了一些阶段性困难后，会有更好的明天，所以坚决支持高信用房企。龙湖也会依靠这部分融资，弥补公开市场的波动。

　　得益于稳健的财务情况，龙湖持续获资本☻市场认可，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AA⋅A）、新世纪（AAA）展望⊃均为稳定。今年，龙湖上榜《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。

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　　“第二增长曲线”蓬▧勃ⓑ生长

　　纵然正经历波动，但ઙ房地产及建筑行↵业在国民经济中的贡献不ો可磨灭，居民的住房需求也并不会消失。

　　ô据中银证券测算，2021年我国城镇常住人口人均住房建筑面积约为31.1平米，假设得房率平均为80%，实际人均套内面积为24.9平米，而发达国家普遍在30平米以上，2022年后人均ì住房面积提升带来的新增住房需求约为5&#263a;.6亿平/年。

　　但是，行业规模逐渐见顶、城&#25d3;市分÷化愈发剧烈，是当下不争的事实。围绕房开发掘第二增长点，是房企立足长远发展的应有之策。在这条路上，也曾有许多房企奋力探索，但真正找到可持续盈利模式的选手，并૦非多数。

　　龙湖便是其中一个。2022年ર上半年，龙湖包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务，首次η实现收入突破百亿的成绩，达到110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%，第二增长ë曲线逐步成型。

　　在商业投资方面，龙湖按照既定节奏布局商业，以轻重并举模式，扩大在高能级城市的网格化布局。今年ૌ上半年，龙湖新增运营4座商场，其中3座是轻资产。截至2022年6月底，龙湖ળ商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95ৄ.6%。

　　陈序平表示，龙湖轻资产项目的布局∧，会根据重资产城市的布局进行铺排，不会为了项目数量或在管规模，下沉到੢一些Ù低线城市做商业的轻资产管理。

　　在租赁‾住房领域¡，龙湖租赁住房品牌“冠寓”去年开始已实现盈利，上半年租金收入同比增长11%↓至11.8亿元，累计开业房间数超11万间，期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

　　承载更⌈多资本想象的“龙湖智创生活”，੡报告期内实现全口径收入约63亿元，其中物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过9&#266b;0%。

　　赵轶称，目前龙湖智创生活的上市资料准备已经就绪，当下的发展重点是，关注内生转化率、接管效率以及内生毛利率的提升，减少对低ö质量收ª并购的依赖。未来，智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%是完全可期的。੢

　　在龙湖管理÷层的愿景中，这三块业务加起来，集团将力争保持每年经🙀营性收入Á30%~40%的年化增长。在地产行业下行的背景下，经营性物业收入的增长，将对龙湖穿越周期起到非常重要的“稳压器”作用。

　　值得注意的是，除了上述已然成熟的经营性业务，龙湖还在积极探索智慧⇐营造、产城更新、健康养老等领域，并取得初步成效。在“一个龙湖”生态体系之下，这些多元化、高品质的业务，将为«龙湖贡献持续稳定的利润，并为其穿越行业&#25b3;周期提供更多增长活力。

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