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ગ记者|ƿ张子怡
央企开发商招商蛇口 （0019ü79.ੑSZ） 的盈利能力正面临ⓚ考验。
8月29日晚间，Ι招商蛇口 （ SZ001979 ） 发布的2022年半年度报告显示，上半年实现营业收入575.62 亿元，同比增长28.90%；归母净利润18.87亿元੦，同比下降55.61%Î；基本每股收益0.16元，同比减少65.96%。
在销售ϖ方面ⓔ，今年上半年招商蛇口累计实现签约销售面积487.51万平方米，同比减少3Θ6.71%；签约销售金额1188.27亿元，同比减少32.86%。
ⓝ 对于“增收未增利”的现象，招商蛇口解释称，一是报告期内公司房地产项¡目结转面积ૠ增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。
二是上半年公司落实国家相关房租减免政策要求，经营管理的持有物业中已签约减¬免租金约为6Î亿元，其中报告期内实际减免金额3.7亿元。
另外ô，招商蛇口利润下滑的原因还在于转让子公司产生投资收益同比减少。2021年上半年，招商જ蛇口以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ1¿80101）上市，产生税后收益14.58亿元。
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值得注意的是，“房地产业务结转毛利率同比有所下降”也是招商蛇口过往对于“增收不增利”的主要解ਰ释 。
现阶段，房地产行业表现较为低迷，销售下行，Ρ«企业利润持♧续下滑可能成为趋势。
招商蛇口在半年报中表示，在房地产市场规模见顶成为行业共识的态势下，转型发展存量持有业þ务成为企业选择的方向。房企在商业地产的加速布局，公募REITs扩募规则的推出，今后房地产行ο业大资管时代已经到来。
向资管业务⌈发વ力也是招商蛇口的方向之一。
招商蛇口⁄半年报显示，截至报告期末，处于运营期的商业项目共Ì29ࣻ个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16 个城市。
但这29个商业项目中，平均出租率能够达到100%的仅有深圳科技大厦和深圳邮轮中心（办公楼），上半年合ćf;计运营收入3827万元；出租率最低的项目为苏州金融小镇写字楼，上半年运营收入仅↑为16万ö元。这些收入并未扣除减免的租金额。
可见，招商蛇ੜ口迈向“大资管时ⓞ代”还需时间，真正给其带来营收的仍是地产开发业d0;务。
◙ 招商蛇口上半年在土地招拍挂¬市场拿下不少地块，在收并购市场参与的也格外积极。
土储方面，上半年招商蛇口累计获取土地27宗，新增⇓计容建面 419.87万平方米，权益面积264.51万平方米◘，主要聚焦于ćc;上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。
今年4∗月2日，佳兆业与招商蛇口、长城资产约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础的共同开发后，部分旧改中介方在推介五和枢纽片区重点ર更新单元时对项目的♤表述，开始改为“招商+佳兆业+长城资产联合开发”。
7月28日，招商蛇口又与招商平安资管签约，拟在优化资源配置、盘☎活存量资产≅、困境房企纾困等领域建立合作。协议生效后，招商蛇口将获得来自关ੌ联方不超过40亿元合作意向金。
数天后的8月1૧日，深圳招商地产宣布与深圳半岛城邦地产合作，就半岛城邦第五期项目组建专项工作小组。半岛城邦项目位于深圳蛇口，其中第ι五期规划765套房源，以及酒店、商业、国际游艇会等配套，此前因债务问题陷સ入停滞状态。
⌊ 在૧收并购市场中，招商蛇口几乎♧是参与动作最多的房企之一。
财务方面，招商蛇口“三道红线”保持绿档。截至6月30日，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率¨为62.38>%，净负债率48.96%，现金短债比1.4ਭ8。
Í 值得注意ô的是，招商蛇口的永续债规模虽有减少但仍颇为庞大。截至今年上半年末，已偿还了75亿元的永续债，支付的永续债利息高达6.37亿元，目前仍有165.99亿元的永续债未偿还。
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