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原标题 ਰ内蒙♫古再提“套内面积ક” 公摊“糊涂账”该如何厘清？
“买了110平方米的房子，到手却只有6Í1平方米；卧室面积只有9平方米，1ણ.8米的床都放不进去；厨房放不下大冰箱、卫生间放不下洗衣机；销售说的31%公摊面×积，变成了46%，得房率仅有54%……”
据央视新ï闻报道，近日，山东青岛一个高层住宅项目的业主在收房时发现公摊面积过大，实际使Ñ用面积过小，4☎6%的公摊面积再次推高了这个话题的热度。
在青岛当地有关部门调查ৄ后的反馈答复中，该住宅所在的超高层住宅楼之所以公摊面积比较大，主要是墙体厚度大，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，外墙一半厚度计入套内建筑面积，也就是说，原本就只有70%左右的得房率，又被厚重的墙体影响了实际使用体验。
规则讲明白χ了，但业主心理上的坎依然难越：公摊面积到底包括哪些、有没有约束，公摊面积过大是否合理，能不能取消公摊面积制度，按照套π内面积计价会有哪些变Η化？
º 目前，我国住宅交易主要以建筑面积计算价格，公摊Ċa;面积屡遭诟病，一方面是得房体验与销售承诺有差异，另外也有开发商在“高低配”项目中，将公摊面积挪至高层建筑导致公摊不均，甚至有小部分开发商利用公摊面积赚盈利。
¬但在实际执行中，š公摊面积有其存在的必要性，公共服务配套也与居住的舒适度挂钩，解决公众诟病的关键在于让公摊面积“晒在太阳💼下”。
值得注›意的是，内蒙古近日已经开始尝试传递Φ出变革的声音，将“取消公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议∨上报住建部。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，公摊面积是由建筑的σ复杂性决定的，↵公摊面积并不是越小越好，Ç当务之急是明确公摊的明细，厘清交付标准。
“但是按照套内面积计价是可行的道路，让消c8;费者更加♠清楚地了解性价ત比。”张大伟强调说。
▤ 公摊的Ê定义ડ
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到底什么是公摊面积？作用是什么î？
直白来讲，房屋建筑面积=套内£建筑面积+分⊂摊的共有建筑面积，后者就是公摊面¹积。
æ2001年6月的《商品房销售管理▤办法》和2007年《物权法》（第70条）均明确，购房者所购置的商品房，都应载明套内面积和公摊面积。
公摊面积包括两部分：一d0;是电梯井、楼梯间、垃ϒ圾道、变电室、设备间、公共门厅和过Þ道、地下室，以及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
也就是说，ગ日常居住生活所必要的公共服务建筑，有一部分是包含在公摊面积中ફ的。઼
“正规的公摊是必须有的，否则居住舒适度不存在。公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。”张大伟举例说明，同一栋楼两梯两户的公摊Æ，要比一梯两户的大β；只有楼梯和既有楼梯又有电ąc;梯的住户，其公摊面积是不一样的；公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，用减少电梯间、楼梯间或门厅面←积，设计一梯多户，取消避难层等方法，尽管可以缩小公摊面积，但社区ⓑ的舒适度、安全感也降低了；再比如，开发商“偷面积ⓨ”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。
而套内建筑面积，进一步包括了ø套内房屋使用面积、套内墙体面℘积和套内阳台建筑面积。回顾可以看出，前述青岛项目套内实际使用面积过小，主要是被高层建筑的墙体侵占了实际使用面积。
业主想知道ⓚ的是，到底46%的公摊面积是否合理？近一米的外墙是否♤过大？是否为业主想要的居住所必∗须的公摊？
实际≠上，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要👽与新盘项目的规划设计、配套设施有关。
李↵宇嘉认为，前述青岛项目若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46%有差异，就要走仲裁的µ解ચ决路径了。
“不过，由于公摊的计算、范围、规划设计等太过a1;专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。”他强调说，毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，ⓝ但开发商支出થ的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。
Ò 公◊ê摊的“猫腻”
公摊的范畴清楚了，但购房人对公摊的质疑，还源于公摊面积·的一些ⓤ“猫腻”问题℘。
比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业Ð管理费，一边将广告收入据为己有；比如，游泳池、地上停车场是ਫ਼共有部分，对外营业却收入不明；比如，电梯和楼道要精∠装修吗？墙体要取暖吗？即便要装修、要取暖，但标准肯定不一样，成本一定会低一些，与套内成本形成了盈利差异。
据张大伟介 绍，的确有小部分开发商是利用公摊赚额外的钱。很多城市都有限价政策，但大部分都是限制了建筑面积单价，这种情况下，有开发商想办法在建筑面积单价不变的情况下，增加使用面积，在期房购ગ房合同和期房收房这个双合同中，增加使用面积，变相增加了单价，在买卖合同ξ中设置了陷阱。
公❄摊不均的例子也比较普遍。以“高低配”项目为例，同一个小区包含Α高层住宅和别墅住宅，由于别墅的利润高，开发商容易将公摊面积更多挪到高层住宅部分。
“住房套内部分的产权最明晰，谁也ⓝ侵犯不了&#ffe1;，但共有部分的产权共有，权利边界模糊。”李宇嘉表示。
在ó2022年全国两会上，全国政协委员洪洋建议取消公摊面积，可以将实际Θ的公 摊面积成本核算到使用面积之中，让老百姓明白付费、放心购房。
在洪洋看来，公摊面积缺乏法律依据和制度约束，公摊哪些面积👽、公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商«“信口开河”，而业主毫无申辩权利≠。
“公摊面积看不见、摸不着，而百姓☺却为它承担了高额费用。”洪洋在2022年全国两会上表示，“公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊ષ后ࢮ的面积收费。”
取消公摊面积的呼声愈演愈烈，但同ì时也有业内人d3;士表示取消公摊面积有着现实的难处。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬即指出，公摊面积在某种程度上也代表着小区∝品µ²质，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。
♬ ਭ 如何厘清“糊涂账”
购房人对公摊的排斥，更多的还是购买预期和实际得房的落差，叠加a0;对公θ摊部分没એ有任何掌控权，显得尤为“不透明”和缺乏公信力。
解决这个问ૣ题b3;，并非只有取消公摊面积一条路可走，可以借鉴的方法即包括明晰公摊细–则、按照套内面积计价和抹平预售与现房的差距等方面。
“社Ö区生活离不开公摊，言及‘取消公摊’乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要‘晒在太阳下’，监管还要跟上。”李宇嘉表示ૄ，ψ买房不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。
李宇嘉建议，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维→修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进Ú行实测并公示；探索公摊部分定价和å套内定价的差异化。
按照套内面积计价也是ਊ一੧条可行之ૌ路。
虽然“核 桃去皮30⇔一斤，不去皮15一斤，按照套内面积计价势必将提高房屋单价”，但也有网友感慨“即便羊છ毛出在羊身上，可是羊也想知道到底出了多少羊毛”。
据了解，中国香港从2013年开始已经改成了套内计价，要求地产代理在推销二手住宅时要a0;先行提供物业单位的实际使用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的੭建筑面积数据。2013年4月29日，香港《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规Α，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。
重庆也在实行套内面积计价方式。2002年6月，重庆通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，™首次对商品房的计价方式作出明确规定和要ω求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价ઘ依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
据内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息，该厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《◑关于规范房屋“公摊面积”♩的提案》时称，“委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对♠防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。”
此外，张大伟补充说，期房预售制度下，购房者期待的和实际收到的有差距，要求售楼处样板间1：1还原，并ú保留样板间至交房，也∠会一੭定程度上减少公摊面积的争议。
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