Σ 8月30日，中国金茂发布了2022年中期业绩报告。今年上半年，中国金茂实现营业收入287.45亿元，实现毛利62.25亿元ਖ਼，分别较去年同期上升1%、8%，这在今年上ખ半年几乎所有房企都录得收入同比下滑的情况下，实属不易。
作为深耕城市运营的开发商，中国金茂在中国中化控股旗下协同多方资源优势，并深⌉耕城市运营，获得了优质可持续的发展力量，在上半年实现了稳健的销售和回款。与此同时，持续“绿档”的财务优势以及国资背景的支持，三大评级机构全部维持公司“全投资”的评级认定，其中，标普将评级展望上调至“稳定”，为标普近半年首次对中国房¦企给予评级上调。
👽»d0;营收、毛利均同比增长 毛利率逆势提升
半年报显示，中国金茂完前六个⌈月完成了29个项目的交ણ付工作，其主责交付项目无一缓交，在今年争议较大的结转交付方面，表现良好。据第三方调研数据显示，中国金b2;茂的客户整体满意度提升至87分，交付满意度85分，质量满意度82分，分别超过行业平均15分。
在平稳交付的基础上，中国金茂城市运营及物业开发业务上半年实现收入约为249.52亿元（占同期总收入的87%），与上¯年同期基¹本持平。¤
相较于此前已经公告上半年业绩的房⇔企，无论是民营、国企背景还是混合所有制房企，均出现了利润大面积同比下滑甚至巨额亏损的情况。这其中主要原因是项目生产结转受到疫情反复的影响，而中国金茂则较好地“↓过滤”掉了疫情的干扰，实现了287.45亿元的总营收，并保持了正增长。
更值得注意的是，上半年金茂的毛利率“惊喜”地逆势提↔升，从上年的20%提升至22%的水平。这其中，主要得益于公司核心Ο业务物业开发的毛利率改善，较2021H1同比提升了3个百分点至19%，这在过去几年房地产行业毛利率趋势性下滑¼、并有趋向制造业利润率的背景下，实属不易。
受疫情影响，其他两项业务，商务租赁及零售商Ä业运营收入，以及酒店经营收入较上年£同期有所Ξ减少，预计将随着下半年疫情逐渐得到控制边际改善。
报告期内，中国金茂旗下的物管公司金茂服务取得里程碑进展，不仅成功登陆资本市场，还收购了首置物业10é0%股权，拓展了包括住宅、购物中心、城市核心综合体在内的53个合约及锁定项目，在管面积达到4548万平方米，较去年同期翻番。金茂服务有望在股东和资本Ã市场强力资金的支ν持下，持续实现可观增长。
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回款率达105%创新高 累计城市运ⓚ营项目达到34个ઙ
⇒ 在销售方面，克而瑞数据显ⓙ示，上半年百强房企销售额同比下滑51%，十强房企下滑45%，同期中国金茂录得合同销售额699亿元，韧性明显强于行ⓚ业平均水平。随着5、6月边际复苏，金茂单6月实现销售额190亿元，相较于5月环比增长111%，边际复苏趋势明显。
而据克而瑞统计全口径数据，中国金茂销售排☼名较去年同期上升4位至TOP11ફ。此外，金茂上半年累计回款733亿元，回款率达105%，创历š史新高。
一直以来，中国金茂ˆ注重产品品质和城市深耕，上半年销售额仅仅由53个城市贡献。截止目前，金茂主要布局了55个核心城市，每单个城市公司管理项目平均达11个。上半年，金茂北京、金茂ⓓ南京、金അ茂苏州、金茂上海、金茂青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。
上ⓙ半年，金茂录得销售均价18975元/平米，较2021年全年的17840元/平米还提升了6.4%。聚焦城市深耕、注重产品品质和高端品牌建设，这或也是金茂能在同ο行毛利率多数♪下滑的情况下实现提升的内在原因。
Γ 此外，销售均价的坚挺也与公司土储布局不无关Ú系。截止上半年，中国金茂总土储达到7743万平米，大多是是大都市圈和经ⓥ济活跃的城市。
由于土地储备相较于目前的销售规模来说，较为充足，无论是“量”还是成本方面，短期并无新增土储焦ÿ虑，拿地自由度相对较高。因此，1-8月金茂采取了一定的防守策略，精挑细选地新增了11个二级项目，拿地金额214亿元。ⓞ新增项目全部位于北京、上海、南û京、成都、西安等一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。
♠ 目前，中国金茂已经形成了“以城聚人，以城促产”的城市运营逻辑。背靠母公司中国中化，中国金茂在城市运营获取、产业资源落地、物业业务协同等方面拥有强大的协同优势。截止上半年，中国金茂的城市运营bc;项Ψ目累计达到34个，累计与443家优势产业资源完成战略签约，产业资源库内的活跃资源数量超过1400家。
成熟的城‡市运营经验，丰富的产业资源，雄厚的国资背景，加上Ρ一二级🙀协同开发的形式，中国金茂在土地市场的竞争力无疑将持续加强，有望在穿越行业调整周期后，胜者为王。
融资成੍本"仅3.76%达历史新低 👿成为标普唯一上调评级的房企
α 财务方面，中国金茂无疑处ਮ于行业中的前a0;茅。
截止6月，公司的计息银行贷款及其他借款总计约1141.72亿元，其中一年ì内到期债务约280.59亿元，占比仅24.6%。而且，第二年的债务占比也仅有21.14%，3年后的债务占比达54.3%，债务બ结构合理。
同期，金茂手握现金及现金等价物约328.87亿元，足¤以覆盖短期债务。此外公司债务与调整后资本比率59%â，净负债率也低于70%，“三道红线”继续保持全绿Ņ档。
હ 凭借着良好的财务状况和资产质量，中国金茂↵的多元融资渠道始终保持畅通。上半年直融近200亿，融资成本仅3.76%，达历史新低。包括发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业Ν并购主题公司债等，除了并购债、ABS之外，其余融资方式还包括公司债、境外债、REITs、中票等多种渠道。
☞ 截止目前，金茂仍有未提取银行授信及未使用直ð融额度共计1308亿元，融资资源丰富。
鉴于此，ⓝ国际三大评级机构全部对中国金‚茂维持“全投资”评级认定，其中，标普在4月确认了中国金茂的“BBB-”长期发行人信用评级，并上调中国金茂评级展望至“稳定”ê，成为唯一被上调评级的房企。
° 正如管理层在业绩发布会上表示：“今年૨是房地产行业大幅下降的一年，但我们相信行业将触达底部，未来逐步企稳。中国金茂会按照规划前行，相信能够实现既定的战略目标。”
新浪财经§上市公૮司研究员ⓚ
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