股市瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超话聊一聊，[ી点击进入超话]▧
惨淡的半年છ | 封ર面文章ý
†文/乐居财经 曾树佳⌋
2021年的年报还¿有开发商至今“难产”，新 一季的中报披露就到了尾声。░从已公布数据看，这是地产行业史上最惨的一次半年报，因为上市房企亏损的数量和金额都创了新高。
据乐居财经统计，截至8月31日，已有169家上્市房企发布2022年半年报，其中归母净利润呈现同比下降的有129家，占比高达76.3%。按盈利与否区分，有55家房企归母净利润亏损，这些公司一共亏了超59Ο5亿元。
² 没办法，国内一波又一波的疫情袭来，开发商销售下挫ધ严重，又遭遇行业暴雷事件频发，融资进一步受阻，流动♧性承压等问题，对地产行业的影响显而易见。
包括阳光城、建业、中南、荣盛、金科等多家房企在内，去年上半年还处于盈š利状态，今年上半年则跌入亏损，甚至亏损几十亿的不在少数。其中，ˆ富力地产亏损最为严重，上半年亏损69.20亿元，同比降幅324.65%；建业地产紧随其后，上半年亏损58亿左右，同比降幅868.78%。
头部Š尖子生和国资房企也不容乐观，难逃利润下滑的命运。“地产一哥”碧桂园上半年归母净利润6.12亿元，相比去年同期下滑超95%；招商蛇口、华润置ੑ地、绿地控股、中海地产、越秀地产等国资房企，也出现了归母净利润同比下滑ξ情况。
在整体市场不景气的环境下，“盈利”已经成为奢望。以至¡于有地产人感慨，这બ届半年报，盈利才新鲜。而能保持利润正增长的房企，或是国企央企，或是此前基数小。
截至8月31日，上半Π年归母净利润榜单中，位列前五分别为中国海外发展、万科AÑ、保利发展、华润置地、龙湖集团τ。前五名中仅龙湖一家是民企，其余房企均为国企或者央企。
八成房企利润下滑òβ
李思廉或许怎么也没ਲ਼想到，出售资产、债务展期，忙活了大半年，但富力地产还是在年中沦为“亏损∗王”，亏损了69.2亿，相较去年中期归母净利润的30.8亿ਪ，足足跌去了100亿。
另一家出险房企建业地产，排在亏损榜第二位，虽然胡葆森奋力自救，ઘ建业甚至引入了国资战投，但仍逃不过行业的盈利“雪崩”，上半年亏损58亿左右，遭遇868.78%的跌幅。这是建业地产自创立以来第一次出现亏损，老胡还在8月电话会议上就此次β亏损向全体投资人致歉。
另外，仍有15家房企亏损10亿元以上。其中，包括મ蓝光发展、融信中国、阳光城、ⓟ正荣地产、中天金融、荣盛发展、泛海控股、ST泰禾等8家，亏损数额在20-50亿元之间。这些房企无一例外都是∝已经发生暴雷或者面临偿债危机。
而今年房企半年报的净利变动跌幅，也没有🙀最惨只有更惨，近八成房¸企归母净利润呈现同比下降。就拿京能置业来说，其上半年实现归母净利润为-0.3亿元，转盈为亏，跌幅达到161.46倍，创下了地产商跌幅之最。
背靠国资、手上项目不多的京能置业，是典će;型“增收不增利æ”的案例之一，期内它营收增长11.31◈%，但结转的雍清丽苑一期、天下川三期等项目毛利都比较低，从而导致了整体利润的骤降。
在京能置业之后，中天Ċa;金৻融、财信发展、粤泰股份、上坤地产等，归母净利←润的降幅，也都超过了10倍。他们有的处在流动性泥潭，有的则面对物业项目售价下跌、忙着计提资产减值，字里行间凸显无奈。
就连上市不久的三巽、祥生、⇐天保集团等地产商也无法对抗整个大环境，没能享受到登陆资本市场所带来的喜悦，他们在面临估值回落的同时，还要经历行业见底。上半年，这三家的归母净利的跌幅，分别为155.46%、ñ224.28%、2ⓡ34.36%。
‰ 出险房企中，除了一些延迟发布财报之外，大部分都在利润下滑的名单上。诸如龙光、建业，其归母净利润，相比去年跌去了67.22亿、63.34亿，相当于半个ε万科的a1;盈利体量。
Φ
此外，归母净利润跌幅在1倍以下的房企有85家，数量最多。这扎堆的区间里，聚集着各类房企，既有福晟国际这样的壳公司，又有碧桂园、旭辉等优质民企，还有绿地、ડ光明地产这样的国资ⓢ。
总体而言，地产商净利下滑，⊃已成为行业的普遍现象。两三年થ前，房企拿地成本较高，眼下这些项目到了结算期，叠加行业下行，利润率下降在ú所难免。
当然，房企们齐刷刷亏损的最重要原因，还是ℑ销售业绩、交付规模双下滑导致。这મ一点，中南建设董事、总经理陈昱含在业绩会上，说得较为透彻。她表示，造成亏损的主要原因，还是整个宏观形势不断在恶化，行业良性循环没有恢复之前，作为企业，其实很难对抗整个大势的压力。
从企业自身来Ü看，销售难度在增 加，竣工有所放慢，收入的降低和费用率相对的提高都是原因。同时，公司也在加大力度去库存和保障b3;安全，所以在这个过程中，一定带来一些当期确认的亏损。
⌊ 机构数据显示，1-8月，百强房企销售操盘金额的同比降幅达47.4%，接近腰斩。加之，“烂尾”“停贷”事件影响，行业整体信心尚处在ધ低位、市场整ર体需求以及购买力不足，9月以及第四季度房企的去化压力仍然较大。
同时，因行业风险出清的过程仍未结束，为了保障自身现金流平"衡，也为促进库存消化，越来越多开发商采取“¥以价换量”“降价卖Î房”的举措。
从资产减值计提α构成来看，存货跌价损失占最重头◐。这在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企í业亏损的重要原因，包括碧桂园、旭辉、弘阳、上坤等在内的房企都提到了这个原因。
此外，对于美元债大户而言，外汇波动导致预期净汇兑损失ા，也是亏损的一个重大因素。例如，上半年亏损49.9亿元的蓝光发展便表示，公司美元债因人„民币对美元汇率下′降的影响，产生汇兑损失约2.5亿元。
仅⌈4家归母净利超Ν百亿
在169家样本房企中„，有40家的归母净利润实现正向增长。但其&#ffe1;中有一半房企的增幅在20%以下，录得ⓝ显著增长者，少之又少。
即使是奉行长期主义的龙湖、在调控中逆势进取的滨江，也仅有0.82%、1.34%的归母净利增幅；Ê背靠国资的建发、金地、京投、华发等，其归母⇓净利增长率分别为6%、7.68%、9.25%、9.44%，也均没达到10%。
不过，这两年都在谋求债务重组的华夏幸福，虽然上⇔半年归母净利润亏ñ损5.38亿元，但与之前巨额亏损的基数相比，它却获得了9će;4.32%的增长率，表明其正在重回正轨。
此前，华夏幸福确定了“兑、抵、接”等清偿方式←；政府也收购了其部分资产，长城资产和东方资产等AMC则入场购买了它的债券。以往的☼重资产承压ી之后，它决意向产城管理的轻资产方向转型。
像华夏幸福这样净利增长率在90%以上▣的，还有雅戈尔、金融街、上实城开、众安集团等，但他们大多都是在营收体量不大的基础上，又恰好到了较多物业¶结算的节点，才呈现出来的数字。
总体上，“પ跌多涨'少”的基本面，使得行业的ਬ利润体量急剧缩减。
据乐居财经统计，Āe;今年中期，上市🙀房企归母净利润TOP30的门槛，仅为11.49亿元，相比于去年的20.3亿，相去甚远；TÙOP30平均归母净利为37.73亿，同比也减少了30.8%。
归母净利超百亿的房企，则从去年的5家变为今ઍ年的4家。‡中海、万科、保利、华润置地的归母净利润，分别为167.43亿、122.23亿、108.26亿ਮ、106.03亿。站在在金字塔顶端的主体，实属难得。
而往下，除了龙湖ï、合生、绿地、新城、建发股份Γ、金茂、中海宏洋、雅居乐、深圳控股等11家房企之外，其他开发商的ⓩ净利润的体量均在20亿以下。可见行业的利润是多么薄若蝉翼。
国资也不轻Ñ松ઞå
房地产运营的逻辑已有所改变，高周转的模式渐隐，¸高增长惯性不再。如今€，保持企业规模排名，已不是–解决问题的万能钥匙。
乐居财经统计获悉，上半年，万科、绿地、碧桂园、保利、中∑海、龙湖、华润置地、绿城、招商蛇口、金隅集团，分列营收榜TOP10Ñ，但其中只有万ડ科、保利、龙湖实现营收、归母净利双增，余者均有指标下降。
ä 都说民企生存不易，但国资房企的生存状态，也参差不齐，有好有坏。不久前ⓟ，朱荣斌在论坛上谈到，“目前行业内民企问题比较突出，但分析问题不应只局限在民企，也要看到部分国ò资背景房企的风险。”
从这届国☎资背景房企的中报数据中，也可验证´朱老板的结论。
万科2021年的←净利润ϒ，出现了上市 31 ↵年以来的第三次下滑，甚至腰斩。除了疫情、毛利率降低等因素之外，还因为它顺带把部分项目、个别股权投资等，进行减值。
此举为后续的业绩增长消除了隐患。今ξ年上ý半年，万科果然如愿实现了净利润止跌。郁亮也不用道歉了，期内万科收获了122.2 亿元的归母净利润，同比增长了10.6%，算是万绿丛中少有的红点。
▤
而营收规模排名第二的绿地，则Ǝ有所不同。其营收、归母净利则同比双降，降幅分别为27.64%、48.98%。这家横跨房地产、基建业务的上海国资企业，在业务经营、流动性上依然面临一些考验。
其实，就算是央企৻阵营，也并Σ不能完全“免俗”。Ê
“保三争一”的保利发展，仍是央企老大哥，它期内实现营收1107b3;.63亿，同比增23.1%；实现归母净利润108.26亿，同比增5.11%。在央企队列中，它与五矿地产、大悦城地产，都是为数不多增收又增利的ζ房企。
除此之外，λ素有利润王之称的中海、变得较为进取的华润置地、成为纾困主角之一的招商蛇口、拥有发展“双曲线”的金茂，净利均有ਲ਼不同程度的下滑。而™中交地产仅获得了0.84亿的归母净利，却要承受47.87%的负增长率。
已发布中报的્11家央企上市平台，其归母净利的平均增长率仅为-1ઝ3.97%，与行业平均增长率-257.6%相比，虽有着明显的优势，¸但也绝不轻松。
央企地产ફ人也不得不承认经营方面的压力。华润置地首席财务官郭世清表示，今年经©营性物业承压还是比较大的，全年来看，经营性物业相比正常年份可能要弱一点ઙ。
中海颜建国也直言市场短期承压，▦当前的⊇市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。
利润保卫战
œ
地产进入薄利时代，房企该如何稳住利润？上¼哪儿找新的¸利润增长点？
开发商Ñ赚利润，无非是两个基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利润Í。不要觉得这个公式很简单，但解决最复杂的问题，最终有效的一般都是那些最基本Ú手段。
在眼下艰难的房地产市ý场上，对开发商销售能力的挑战，以及对销售动作的铺排±，有了更高Þe;的要求。
万科总裁祝九胜☞透露，今年万科整个销售专项行动，ਨ有四个方面的动作，一是提升佣金结算的速度；二是调整销售激励政策；三是整合自身的销售力量；四是进行销售能力的短期培训和提升。
除了提高收入这个因素以外，对Āe;于开发商而言，经营管理中最重要的一环即成本管控，特别是土地成本控制。尤其是在当下房地产企业容错机会越来越少，ਜ精准投资非常重要。
ι 连续看ℜ能维稳利润率房企的财务报告就能发现，土地获取的成本其实不是太高。上半年，龙湖集团龙湖共获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是0溢价»。同期，越秀地产通过非公开竞争方法获得的土地占比达到55%，有效控制了土地成本。
成本全面抓，不仅拿地端要精准控成本χ，内部管理也丝毫不放松。随着土地红利、金融红利消失，房地产行业进入到管理红利时代，对标制造ੑ业，Ü更加重视“向管理要效益”。
有“利润之王”称号的中海，除了低融资成ૡ本外，更重要的是其超强的成本管控能力。中海管理层在今年半年业绩会上表示更看重净利润率，将通过全方位α精细化管理，使利润率能够在a0;行业保持引领水平。诸如，中海的员工打印纸张时必须双面打印，中午休息时全面熄灯，员工文具发放严控，下班关闭所有电器电源等。
此外，销管费用作为直接影µ响当期损益的重要变量，成为各大房企开启精细化管理、实现提效的一大抓手。保利、万科、金地等Ω积极开展数字化建设，自建APP或者小程序，打造科学敏捷的决策体系和执行体系ࣻ，实现降本提效和精细运营管理。
Āf; 最后，以“提质增效”支撑开发业务ⓦ的同时，注重配置资源开展多元业务，寻找新的利润的增长点。今年上半年，房企也将目光转向了利润率更高的新风口——代建领域。Μ
不久前，“代建第一股”绿城管理发à布中期业绩，实现收入12.59亿元，同比增加16.4%；归属于公司股东的净利润3.61亿元，同比增长33.4%。期内，商业代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，੧其他服务ⓠ业务毛利率83.6%，利润率远高于地产开发，令一众地产商羡慕不已。
加之当下，随着三道红线、预售资金监管等制度的深化，使得出现资金链断裂、债务违约的暴雷房企逐渐增多，在行业出清的情况下，市场上的不良资产亟需处理，这也为代建增添了广阔空间。ℑ据乐居财经统计，目前发展代建业务的品牌房企Χ已Ê超过40家。
c8; 眼下，房企Σ们战战兢兢地熬过了上半年，那下半年的盈利情况是否会有所好转？有地产老板认为，2022年上半年，是房企最惨的半年报，但也可能是最好的半年报。੨
∉
24小时滚动播报最新的财经资讯和视▒频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinan૯੭ce）
¾
新ξ浪财经意见反馈Ξ留言板
∪All Rights Res©erved 新b2;浪公司 版权所有
