新城控股半年报：毛利率逆势增长 待结转面积近3500万方|新城控股

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　　出品：新浪财√经上市“∃公司研究院

　　作者：♫ⓘ大眼楼♬管/肖恩

　　近日，新城控股৻集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）发布了2ⓓ022年半年报ϑ。

　　上半年，在“住宅+商业”双轮驱动战略下，ⓠ新城控股完成销售回款760.3亿元，交付物业近4万套，商业物业出租及管理业务贡献毛利占比升至33.74%的新Ø高水平，公司整体毛利率逆势提升2.3ખ个百分点，“三道红线”指标均持续改善。

　　在宏੝观ਪ经济下行与全国疫情多点散发等因素影响下，房ê地产行业依旧在经历多重考验，行业和企业都在市场震荡中坚韧前行。新城控股双轮驱动、轻重并举的战略模式，终在当前的地产行业调整中显现出了充足的韧性。

　　交付近4万Œ套物业 ૄ结转收入重头在⌊下半年

　　þ半年报显示，新城控股上半年共实现60个子«项目竣工交付，竣工面积为653.56万平米（含合联营项目），交付物业近▒4万套。

　　作为优质房企代表，新城控股、碧桂👽园、龙湖等凭借着通畅的融资渠道和充裕的现金流，在今年争δ议较υ大的结转交付方面，表现良好。实际上，房企的交付和销售是相互依赖的关系。好的销售回款，是提前交付的保障，而高品质交付，反过来又是销售的口碑和信用的体现。

　　尽管处于行业前列，但上半年的生产交付不免受到疫情的反复干扰。新城▒控股上半年竣工面积653.56万平方米，实现营收428.03亿元ü。公司账面已售未结转面积充足，达到3468.92万平米，其中今年下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，&#266a;远超上半年。

　　全年新城控股有望实现竣工面积约2400万平米， 20⌉22H2Û收入同比数据有望较上半年提升。૥

　　值得φ注意的是，新城控股的整体毛利率较去年同期提升2.29个百分点，至21.90%，这在੝当前行业环境下显得格外突出઒。

　　缘何新城控股今年上半年的毛利率可以逆势上扬呢？这´主要得益👽于两સ个方面：

　　其一，贡献业务大头的房地产开发销售业务（占比88.16%）表现较为稳定ⓠ。半˜年报显示，地产开发主¥业的毛利率为16.12%，较其它房企同期毛利率水平表现较好。

　　其二，双轮驱动的另一增长极（商业物☎业出租及管理业务ૉ）逐渐贡献更多毛利。财报显示，上半年物业出租及管理业务贡献营收43.79亿元，同比增长20.29%，且其毛利率同比Φ增加1.64个百分点至72.22%。

　　多年来，新城控股在商业上的布局逐渐迎来收获季。上半年，物业出租及管理业务贡献的毛利达3઩1.62亿元，占公司总毛∨利比重由去年同期的16.5&6%大幅提升至33.74%，对于业绩的影响持续提升，同时也更能熨平周期波动。

ú　　α“住宅+商业”双轮驱动战略带来这૝几点优势

　　正如香港地产发展轨迹所展ˆ现的，在存量时代，恒隆、新世界、新鸿基、九龙仓等均ñ已迈入“❄自持+出售”双管齐下的开发“终极模式”。

　　但从目前已有的经验来看，除了“开发Ǝ+商业”模式外，其余诸如“开发+®产业新城”、“开发+商贸物流”等发展均不顺利。内房企因∼此也越发注重商业项目的开发甚至自持，前有华润、万达、万科，后有龙湖、新城等。

　　尽管自持物业盈利≡回收周期长，资金压力大，但在行业景气周期阶段可以增厚公司资产降低融资⊃成本，同时也可以带来一定的拿地成本优઼势。而在行业调整期，可以巩固公司信用基础，提升融资能力，创造经营现金流改善流动性，甚至可以趁行业低谷期做轻资产输出。

　　截至上半年，新城控股在135个大中城市布局了189个商业综合体૜项目，已开业及委λ托管理的吾悦广场达1∼31座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位，开业面积达1189万平方米，出租率达96%。

　　新城控股“住宅+商业”ⓖ双轮驱动战略，◐在行业深度调整周&#25a0;期中，显现出了足够的韧性，主要体现在以下几方面。

　　首先，如前文所述，持续૦扩张的商业对于业绩的ⓜ贡献不断提高。上半年，新城实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%。由于ⓐ商业运营（包括轻资产输出）的高毛利和稳定性，可以明显减少公司业绩波动；

　　其次，租金收入可覆盖当期利息支出。ⓐ上半年，新城控股商业持续性经营收入അ持续大幅超过当期利息支出，约为145.70%，Û减轻公司融资负担。

　　再者，自持资产可以作为ਜ਼融资增信资产。截至6月底，÷新城控股账面投资性房地产达到新高的1122.55亿元，今年前8月，已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计Ÿ获得融资62亿。

　　最后，拥有成熟的商业开发、招商、运营经验的开发&#256f;商，在拿地和销售端拥有更大的竞争力。上半年，新城控股完成合同销售651.60亿੩元，实现合同销售面积ય657.20万平方米，降幅要好于克而瑞统计的百强房企超50%的降幅。公司回款金额达760.3亿元，回款率117%，位于行业前列。

　　销售成绩是土储的结果。截至6月，新城控股的土地储备在一、二线城市占比接近40ï%，长三角区域三、四线城市占比29.46%，凭借着出色的综合开发运营经验，新城基本布局在经济面较好的活跃城市，且成本可控。目前，公司整体土储为1.31亿平方米，为2021全年销售面积的5.56倍 ，可满足未来2-3年左右的开发需求૤，拿地自由度较高，可以精挑细选新增项目。

　　以往，新城控股通过住宅å开发产生的利润来布局商业资产，而今商业资产已经开始全面“反哺”物业开发业务。预计全年新城将新开☺业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿੘元的年度目标。

　　示范房企融资渠道通畅 “三Ö道红线⊇”指ⓕ标持续优化

　　7Δ月，证监会等三机构联合发布《’关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率，ø鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。

　　作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股的多元融ડ资渠道一直保持通畅，早于5月30日Π成功发行2022年度第一期中票，发行规模10亿元，这也是银行间推出的首单房企信用风险缓释凭证。同在5月，新城还í发行了1亿无增信美元债优先绿色票据，这在当前海外融资难度大的情况显得难得，而在7月22日，新城的61.72亿公司债获也得中国证监会批复。此外，吾悦广场经营性物业贷也成为新城控股的融资亮点，其债务久期也相对更长。

　　凭借双轮驱动贡献的▩回款和多元的融资，新城控股上半年的融资更શ替顺畅。今年已累计偿付3笔、总计7亿美元债，且年内已无到期美元债。2022年新城控股公开市场债务到期为126亿—元，1-8月已到期偿还或提前偿还约103亿元。

　　ઘ截至6月底，新城控股的有息负债共计822亿元，同比下降191.60亿元，较▩2021年末也压降了76.67亿元。公司在手现金余额447.82亿元，现金短债比则为1.75倍，即使按照非受限现金短债比口径°，该比率也达到了1.06倍。

　　此外，新城控股合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿再下降⌊23.69亿元。新城控股在财报中披露合联Τ营权益有息η负债，财务更显透明，表外负债可控、且在压降。

　　在持续缩减有息负债后，新城控股目前的净负债率为48.ý37%，同比下降12.11个百分点ળ；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点。也就是说，公司的三道红线在去年底全为“绿档”的基础上，继续降杠杆优化，进一步确保了公司层面░的资金安全。

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