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"文◘ | ૠ徐苑蕾
在房地产行业&#ffe1;的爆雷潮中，国央企已然成为一支“救援部队”。作为央企的招商蛇口，今年以来，已经多次官宣向出险房企出Ä手相助。
与招商蛇口“牵手”成功的Ąe;既有佳兆业、富力地产两家“旧改大户”，也有偏安一隅的“豪宅霸主”半岛城Χ邦。招商蛇口看中的还有这些民营房企手上所拥有的优质项目资源和多年的落地经验。
但近年来，招商蛇口自身的◯日子也挑战颇多。楼市的低迷致使公司销售业绩大降，同时毛利和净利润等盈利指标均创下近年来的新低，增收不增利的现象已经持续3年。而在这时∪候招商蛇口却要◑争当“白武士”，一方面透露了其“抄底”项目的雄心，但同时也隐藏着其步步为营的谨慎。
Ǝ“白武士”的选择ćd;
在招商蛇口的身上，越来越多的华南出险房企看到了“白武士”的影子。比如富力地产，近日就与招商蛇口旗下子公司签订¯了框架੪协议，૯针对华南区域的城市更新项目进行合作。
即便只是初步的意向性协议，并不涉及到具⊂体的项目和金额，但双方都派出了各自â的“一把手”出席签•约仪式，其中包括久未公开露面的富力集团董事长兼总裁张力。
在签约仪式现场，张力介绍起富力地产的家底。据了解，截至20∠21年底，该公司已签约城市更新合作项目64个，规划总建筑面积超过7200万平方米Ω，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，货值超过1万亿元。按可供未来发展的可售面积算，一二线城市面∀积占比达到93%，大湾区面积占比达到76%。
招商蛇口与¬富力地产的“双向奔赴”，不免让人想到另一家“旧改大户”佳兆业。´5个月前，招商蛇口、佳兆业和长城资管也达成战略合作，્拟推动佳兆业在大湾区核心城市的城市更新合作。
财报资料显示，截至2021年6月底，佳兆业的城市更新板块共拥有213个项目，占地面积超5370万Γ平方米，对应可售面积预计可达1.1亿平方米。这意味着，佳兆业的可售货值比起富力只多不少Ο。
પ 除了城市ਗ਼更新项目外，三方还约定在存量商住开发、商业综合体通过股权合作、资产ù转让、联合运营等方式盘活资产，并加强在大湾区文旅、邮轮等业务上的合作。
一位从事城市更新业务的房企人士表示，虽然招商蛇口在该领域起步较ઞ晚，但因为城市更ρ新项目的收购、安置等环节都需要占用大量资金，因此央企在合作中拥有一定优势。该人士以深圳区域举੭例称，个别有资金沉淀的民营房企也在寻找城市更新项目的收并购，但是从项目方的角度来看，肯定还是优先选择央企进行合作。
富力ª地产和佳兆业属于全国布局的房企，而近3年来，被招商⊇蛇口“看上”并达成框架协议的还有一家੬房企。这家房企在规模上虽不如前两者，但在招商蛇口的大本营深圳，却因为一个二手房价曾达30万元/平方米的豪宅项目而名噪一时。
今年8月初，招商蛇口公告称，其全资子公司与半岛城邦房地产签署了《关于半岛城邦ⓤ五期项目之战略ª合作协议》。半岛城邦房地产的旗舰产品为深圳豪宅住宅半岛城邦项目。
资料显示，半岛城邦项目早在19∧96年已经拿地。2006年-2019ࣻ年期间，项目一共推出过四期，13年间的销售总金额超过30∉0亿元。但今年5月，一份《全员待岗通知》揭开了半岛城邦的“遮羞布”。通知称，受近年来疫情、地产行业大环境的影响，公司生产经营面临严重困难，目前已深陷财务危机，没有持续经营能力。
半岛城邦五期地块的开发陷入停滞，这时候，招商蛇口又看到了机会。根据协议内容¥，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重♬组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动&五期项目的顺利进行。
由此可见，“白武士”招行蛇口选择与富力ⓩ地产、佳兆业和半岛城邦“牵手”，很大程度上的共同♪点，都在于这些民营房企手上所拥有的优质项目资源和多年的落地经验。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，从招商蛇口和富力地产合作的“一事一议，成熟一个，合作વ一个”的原则来看，招商蛇口本身更关注和聚焦出险企业的具体标的，而不会开展整体合作，相对来说，更为优质的资产、长期更有▦利润保障的项目会被优先关注。
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其实对于出险企业的选择，在年初的一场投资者交流会上，招商蛇口董ⓓ事总经理蒋铁峰就曾表示ćb;：积极寻找、谨慎决策、慎重出手。
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根据一位招商蛇口内部人士介绍，招商蛇口其实接触了不少出险房企及其项目，有些房企也会主动找上门，但央ćb;企的安全垫比较高，加Á上出险房企的项目质量参差不齐，债权隐藏问题较多，所以招商蛇口在选择上偏向谨慎。
前述房企人士称，央企对于投资回报和资金℘安全要求更高，在城市更新项目中，即便在前期与民企达成初步合作意向，但央企往往在中后期才会真正加入到♩项目。“城市更新项目周期长，有可能因种种原因搁置。民企干完了前期工作，央企加入时的项目价格虽然会更高，但是回◊报预期确定性也更强。”
央企也ω在过冬ਭœ
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Āf; 根据前述招商蛇口人士介绍，城市更新和收并购被视为当下招商蛇口投资的重要方向。છ
为此，去年招商蛇口还参与了§上海城市更新基金，该基金总规模约800亿元，为目—前全国落地规Ç模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。
另外，今年♣7月，招商蛇口还与关联方招商平安资产联手，拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立À战略合作关系。∠招商平安资产将协调其管理的合伙企业向招商蛇口支付合作意向金不超过40亿元。
截至今年6▒月末，招商蛇口剔除Ð预收账款后的资产负债率为62.38%，未剔除预收账款的资产负债率为70.14%，净负债率48.96%，现金短‰债比1.48，“三道红线”指标继续维持在绿档。上半年，公司综合资金成本4.1%，较年初降低38基点。
良好的信用背书和稳健的财务情况，为招商蛇口在资产收并购、股权合作等事项上提供了流动性的支持。但从公司内部的角度来看，在行业调整期，ąc;哪怕是央企也在经历着▧Ād;难言的阵痛。
2022年上半年，招商蛇口实现签约Ǝ销售金额118ⓡ8.3亿元，同比下降32.9%；累计实现签约销售面积4Ò87.5万平方米，同比下降36.7%，仅完成3300亿元年度销售目标的36%。
楼市低迷致使销售大降的同时，招商蛇ਲ਼口毛利和净利润ø也在同比下降，各盈利指标创近年来新低，增收不增利现象明³显。
2022上半年，招商蛇口实现营业收入5↔√75.63亿元，同比增加28.9%，归母净利润18.87亿元，同比减少55.61%，毛利率为18.6%，较去年同期降低7.2个百ⓝ分点。
事实上，2022年已经是招商蛇口增收不≅增利ਊ的第四个年头。在半年报中，招商蛇口解释称，主要原因在于，房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少³。
在年初的β业绩会上，招商蛇⇔口财务总监黄均隆就曾表示，2017年ૣ、2018年公司拿地成本相对高，随着近年陆续结转，因此毛利率出现下降。
根据财报数据，2022年上半年，招商蛇口社区开发与运营毛利润率为14.3%，下降2.5个百分ε点；园区开发与运营毛利率则大降16.75个百分点至13.◈🙀93%。
招商蛇口投资收益的缩水也是净利润下滑的另一个重要原因。财报数据显示，2019年-2021年，招商蛇口的投资净收益分别为102.31亿☞元、61.07亿元和37.28亿元，在公司净利润中占比约为54%、36%和25%。这说明，近几年来，招商蛇口的净利润对投资收益的依赖度逐年攀升，而2Φ022年上半年投资净收益为11.28亿元，同比下ß降56%。
另一方面，招商蛇口少数股东损益的增加，也一直为外界所诟病。2019年-2022年上半年，招商蛇口少数股东损益分别为28.24亿元、46.Ċc;6亿元、48.29亿元和21.2亿元，占净利润比例连连d0;攀升，分别约为15%、28%、32%和53%。
少数股东损益ઞ是联合营公司的投资收益，占比攀升则意Î味着对归母净利润的侵蚀。只有随着招商蛇口拿地权益比和操盘能力的提升，少数股东损益占比未来才会有可∼能下降。
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张波指出，接手纾困项目可以在短期▥内提升招商蛇口的业绩表现，尤其是开发规模会增多，销售收入也会同步增长。前述房企人士则表示，如果招商蛇口能甄选到富力和佳兆业旗下优质的城市更新项目资源，并最终推进落地，对于公司后续的财务指标和销售业绩都会有利好。
该人士提到，目前城市更新项目较高的利润率约为13%-15%，中等利润率约为8%-10%⊂。而根据财报资料，2022年上半年，招商蛇口净利率为7%，较去年ૡ同期降低6.1个百分点；归母净利率3.3%，较去年同期降低6.2个百分点。
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