股市瞬息万变，投资难以决策？来ટ#A股参谋部#超话聊∩一聊，[点击进入ઘ超话]
文/乐居²财经 曾树佳 宋璐a1;
9月16日，王伟跟领导请了半天假，驱车40分钟赶到锦艺金水湾项目工地，“延期交房Α近1年半，我几乎每个月都要去项目现场监工，看看"项目进度才心安。有时候门口大爷不让进，我专门准备了一顶安全帽，脸上抹两把（泥土），装作施工工人一起就混了进去。”
这次，王伟在项目上“巡视”了近一个小时，还偶遇另一位骑电动车的业主也带着孩子来看项目。他告诉王伟，“为了买这套房子，把爸妈退休养老的钱都搭了进去。现在只希望工Ä地加快施工进度，早日能够收房，接老⊇人家过来住。”
好在，他们现在见到了交房的曙光。9Ë月初，锦艺ઙ金水湾获得了郑州第一批纾困基金Þ支持落地。
在官方复工指导下，目前工地园区内虽未见大批工❄人，但外部施工正有序进行，项目外立面施工ણ、窗户安装已完成，园区内৻正进行绿化及楼体内部施工。现场工人告诉王伟，“要不了多久项目就能够交付给业主。”
锦艺金水湾项目并非烂尾个案。郑州作为停工停贷风暴的Ċc;中心，新房烂尾率达28%。也就是说，在郑州每卖出3套，就有1套不能按时交付。眼下，郑州政府提高了“保交付”的优先级，把这当成一场战争来打，Ç政策之密，行动之快，放眼全国，憨没有哪个城市能做到。
而郑州这次保交楼行动，已然成为国内的一个标本。它将纾困基金、并购贷、代建等方式，È多管齐下，并动员了 法院系统、公安系统、银行ੜ系统、企业和各市区，清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”“绊脚石”，扼杀开发商“表演性复工”。
进入金秋九月，这座城市的保交楼措施显得更加密集，紧锣密鼓，仿佛在¿与时间赛跑，并给烂尾楼问题Γ的解决，定下了一个期限Õ——大干30天。
દ 烂尾‾楼Θ复工
听到锦艺金水湾进入郑州第一批纾困“白名单”的消息时，ⓐ王伟心里悬着的石头终于落了地，“太激动了，终于等到了好消息，买的房子不用担心烂尾了。”
在延期交房近1年半时间来，他经常失眠，“合同上写的是2021年4月底交房，4月23日开发商¶发函通μ知因疫情不可抗力因素延期延到9月底，8月13日开发商再🙀次发函通知因郑州洪水和疫情继续延期，且通知函上也未告知何时交房。”
• 如此情形下，王伟等业主与开发商几经沟通后，建立了微信沟通群。但开发商的“躺平”，却让他更加心灰意冷，“锦艺在群里从不发声，业主询问问题从来都是置之不理，每周只是更新进度PPT。有ⓨ业主质疑进度图片造假，锦艺便停止更新每周进度，拒绝业主进去工地参观监督，”
2021年上半年，项目已经是半停工状态，仅有几个工人在工地“表演式施工”，交房遥遥无期。去年11月，项目工程总包方甚至把工地铁门焊死，并用车头从园区™里面☺抵ઢ住，施工陷入停滞状态。
业¨主们看在眼里，急ⓚ在心里。2022«年年初，他们集体到锦艺郑州总部办公所在地杜康大酒店，寻求开发商的解决措施。但开发商已经彻底躺平，面对上百名业主的诉求，仅回应“没钱”。
之后，在业主不断合理合法诉求之下，锦艺高层签订补充协议，承诺“锦艺金⇓水湾观锦苑（K5）地块全面复工时间不晚于2022年3月15日，正式交房⋅的时间不晚于2022年6月15日”。
但等到3月15日，项目依然没½有复工。业主只能开启“筹钱自救”模式，自发组织，进行金水湾四期的剩余工程所需资金众筹 工ⓢ作。
乐居财经了解到，资金筹集的价值对标物，是开发商还没有大规模推售的车位，原价10多万的车位半价销售，业主代表奔走众筹，两天时间有ω400户业主购房车位。经过评估后，所得2000多万款项是可以将项目剩余的工程进行完ਮ结的Ð，能保证业主顺利交房。
ક另一边，业主代表积极和街道办、社区进行协商，最终直接将钱打入政府专用账户，监督⇓并确保专款专用，甚至任何款项的使用૮都需要街道办领导签字下拨。
Æ除了业主方ૌ的积极自救外ਨ，政府层面也传来了好消息。9月8日，锦艺金水湾成为郑州纾困基金首批落地的三个项目之一，而这笔资金也将成为其复工的活水。
锦艺金水湾相◯关工作人员对乐居财经表示，“纾困资金到位情况具体不清楚，对于æ交房时间，项目会跟根据施工એ情况尽快交付，具体时间等确定后再统一发布。”
除了锦艺金水湾，还有永威滟澜庭、永威西郡也在9月初成功获得郑州市房地产纾Δ困基金支持落地，总金额超10亿元；紧接着”，9月17日，郑州纾困基金再落地3项目，分别是锦艺四季城、裕◐华城和豫园。
另据悉，郑州的纾困基金专门建了个项目库，⊃初步确立了8个项目∠作为首批意向项目，预计”投资43亿。
为何ⓖ能率先进入郑州第一批纾困“白名单”？永威方向乐居财经透露，“纾困基金都是分批发放，要做一些申请手续，目前还没有发放到位。对于选定标准，申请手续是按照政府要求正常提交，政府会考量企业品牌及项目禀赋存货等方面综合ડ评估而定的纾困项目名单。Ε”
此外，在业内人૧士看来，郑州救助楼市措施，是按照战场上的救护原则：先轻后重，最后抬尸će;，“比如锦艺金水湾，毛坯交付，外立面窗户都已经做好，现在只是楼体内公区施工和小区绿化施工Ä，很快能够交付给业主。像融创、瀚海体量大的项目可能就要后置，因为他们一个项目的纾困资金或许能救好几个问题较轻的楼盘。”
ਖ਼੨ 沉疴与ä猛药
郑州决意ϒ改变现状，这座处在舆论的风口ÿ浪尖上的城市，给烂尾楼问题的解决，定下了一个期限—૯—大干30天。
这意味着郑州需要争分夺ÿ秒，在10月6日前，实ਫ现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。那些“表演性ਬ复工”“象征性复工”现象，将被杜绝。
在这个计划中，房企无处遁形、躺平渐成奢望。因为他们ખ需要发挥自救的主体责任，通过ⓕ处ćc;置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，激活现金流、降杠杆，同时归还挪用资金，回归主业。
政府也不能闲着，需全力纾困，通过纾困基金、并购贷、代建等方式扶持。若是项目实在无法拽出泥ća;潭，则启动破产重整程序，“应破尽破”，ù督促法院采取短、平、Ād;快等办法，快速处置。
此外，郑州☜启动了全面追责。对负有资金挪用的房&#ffe0 ;企股东、监管不到位的商业银行，以及偷漏税的房企进行核查追责。一切似乎都变得透ąc;明而明确，为复工做好了厚厚的铺垫。
为了能落到实处，郑州召开了保交楼“房企瘦身自救☻”行动会；还与国开行签订3000亿协议，1600亿∧用于棚改贷款。几乎与此同时，࠹郑州中院也召开全市法院护航“保交楼”专项行动动员会。
进入金秋九月，这座城市的措施¼显得更加密集，紧锣密鼓，仿佛☺³在与时间赛跑。
૯它似乎是想快刀斩乱麻，在7月提出“棚改统贷统还ઍ、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式”等4£种项目纾困模式，8月出台百亿房地产纾困基金方案的基础上，迅速理出清晰的思路。
ⓨ一系列方案，犹如一块块石头，投入水中，荡起了↓一圈圈涟漪。截至9ⓥ月12日，郑州共95个项目申报保交楼专项借款，康桥、鑫苑、名门、瀚海、锦艺、正商、金科等房企项目，均在列表之中。据乐居财经获悉，第一批专项借款50亿元已下达郑州。
在此之前，郑州纾困基金首项目落地，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼达成合作；随后，郑州的锦艺金水湾、永威滟澜庭、永威西郡等6个项目，ÿ也℘成ਲ਼功获得纾困基金支持落地。
建业、ઠ康桥、正商等5家房企，将会收到53亿元的政府欠款。有了政策做支撑与☜展望，不少地产商，均有信心与相关战略合作总包单位洽谈，后者若全力配合开展复工复产工作，则项目进展问题将迎刃而ⓩ解。
乐居财经获悉，近ω期已♦有ઽ越来越多的河南房企，量化并公布自身的保交楼情况。
∉
先行的摸Θ索ਫ
为什么是郑州？关于这个问题的答案，很દ多人都觉得不必赘述。新房28%的烂尾率、停工停贷风暴的中心，૪这座城市已到了不破不立的地步，若再不采取雷霆χ措施寻求改变，后果不堪设想。
进入2022年，地产销售不如预期，郑州也曾出台1👽8条“救市”措施，涵盖人、地、钱®等要素，取消“认房又认贷”，é成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市；同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。
彼时，郑州刺激购房એ需求、多举措去库存，是近→年来一二线城市罕见的力度较大的楼市松绑政策。无奈市场仍总体低迷，郑州近远郊项目亏本甩卖，甚至有房企不求保本，但求回款现金流落袋为安ća;。
此前–的“7·2⇐0”暴雨，以及反复的疫情，成为压倒骆驼的最后一根稻草，不少河南本土房企裁员瘦身，或要求员工长期休假，已面临周转危机。而楼市刺激成效不明显，更加剧了项目的烂尾率。
≡ 在这种情况下，郑州开始在自¢我救赎的道路上疾行。
8月初，郑州出台百亿纾困基金。在运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本（包含但不限于央企、省级≅国企、施工企业、资产管理ਭ公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体。
原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建，…各主体出资比例由各方协商确定。子基金自有资金原ਬ则上出资不高于40%，其余的应通过争取金融机构并购贷等方式筹集 低成本资金。
方案提及，盘活的存量房地产项目门槛，是“郑−州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资”，其目的是疏解房企短↔期流动性困难，并解决部分停工停贷问题。但有人觉得”，纾困门槛过高，在现实落地中，并不能更好地达成保交楼目标。
总体来看，郑Υ州模式的思路是不救急，救的是较优质的资产，最终达到“能盘活一个，就能救活一◊批”的结果。而那些已出售的烂尾项目，确ਪ实情况危急，关系民生，也只能算“救一个是一个”。
这跟“救急救穷”的国家层面纾困基金有所不同。据相关媒体报道，8◈月底，国家层面专项借款初期规模达2000亿元，Υ将以城Γ市为单位借入、使用、偿还，专项借款计入地方政府债务。
Ù这2000亿ⓚ不是无息贷款，并且地方政府借款期限不超过3年。借款前两年，利率2.8%，ࢵ第三年涨至3.2%；若超过三年不归还，借款利率在第三年基础上翻倍。
独特的城市情况η，让郑州走出了一条不♪同方向的路径，全国各城市的目光，均聚焦在郑州身上，它的一举一动都牵动着河南乃至全国的神经。
而郑州“保交楼”这一枪打响后，也带动河ℑ南楼市率先复工复产。截止9月17日，河南已推动694个房地产停工烂尾项目复工，实现50个停工烂尾项目竣工交付。乐居财经将持续关注郑州烂尾楼的复工复产情况，深度挖掘交楼故事、案例，推出“&#ffe0 ;保交楼样板”系列内容。ੑ
（注：王伟为👽化名ⓩ）
Õ੫ ♪
本文著作权归乐居财ૠ经所有，未经ó允许不得转载。
ö
κ
੨
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注∀（siρnafinaφnce）
⊂新浪财Ô经意见反馈留言板ß
੍
All Rમightશs Reserved 新浪公司 版权所ϖ有
