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ਫ 来源：斑马消费€
Þe; 谁也Τ没想到，西太平洋上形成的台风“梅花”，在长三角盘旋数日，居然一路北上，又在山ਬ东和辽宁两次登陆，影响了华北和东北地区。
台ਬ风爆裂，摧枯拉朽，风暴眼却一如既往地风平浪静。这，像极了此时的μ华夏幸福。
环京楼市♣调整重击之下，华夏幸福遭遇困境，拉平安入局，膨胀地想要以商业地产挽救因产业新城勾地而萎靡的业绩。猛药治慢病，最终没扛Î住，2020年底流动性危机彻底爆发。
经过੍漫长Š的等待，各方终于在2021年10月制定出《债务重组方案》，接下来便是等待问题解决的静默期。
不过，华夏幸福待在风暴眼中的时间不可能太长，▦债务重组迟早要最终交出答卷，那便是迎头撞上云墙之日。就目હ前而言，出售资产筹集现金的效率偏低，正在消磨债权人们的耐心。࠷
长ąc;期而言，如何收拾烂摊子，并实现业务转型，仍然是这家公司的长期议题。前几天，华夏幸福拿下恒大沈阳的一个代建项目，被人调侃为“王文学帮许家印保交楼←”。’
台风过境Ι的秋天，王文学应该已经感受到了凉意。ä
面子和Ð里子
അ华夏幸福行走ćd;江湖，最早靠的是产业新城业务。
公司与地方合作，对产业新城进行整体规划，完善基础设施和公共设施，招商引入企业，通过产业发展服Φ务和园区运营服务ϑ，提升区域价值，最终形成正向ô循环。
经过20年的发展，这种“地方主导、企业运作”的开发性PPP模式，帮助华夏幸福从一家小型区域地产商跃升为¼中国最大的产业新城运营商。જ
但是，这只是表象。这种商业模式中的大部分收入来自地方管理ઘ部门Θ。如何回款，便成为核心关注点。截至2022年6月底，华夏幸福应收账款余额538Ñ.88亿元，其中绝大部分账龄超过1年，欠款方基本都是各地。
于是，公司想方设法找到了自己的变…现模式——以产业新城τ运营获得园区配套住宅用地，卖房回款。产业ò新城运营是面子，住宅开发为里子。
这种产业勾地的住宅开发模式，让华夏幸福极少出现在主流的土地招拍挂市场。但是，这一点也不影响其住宅品牌“孔雀城”Í跻身中国房⌋地产十强。
2016年华夏幸福以1203.25亿元ૉ销售额，在中国房地产销售排行榜中排名第八，2017年以1522.12亿元位列第ਰ九，这几乎是孔雀城最高光的时期。
彼时，华夏幸福最突出的问题是，过度依赖产业勾地的开发模式，项目太过集中bc;于环京地区。另外，住宅ⓕ开发运营能力有限，以至于孔雀城常ⓟ年成为交付即维权的重灾区。
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2017年的火爆行情过后，环京楼市陷入急冻，之后便是持续数年的调整期。环京最大地主华Κ夏幸福遭遇重创，库存压力和流动性危机在201⌋8年开始露头。
当时，公司提出Ζ“全面开放合作”战略，与迪β马股份旗下的东原地产、旭辉、阳光城等房企合作开发，当年10月甚至一次性将10个项°目的大部分股权出售给万科。
同时，加大融资力度，将杠杆运用到极致。全年发行公募债120亿元、私募债46.1亿元、短期融Ú资券50亿元、海外债券13.7亿美元，银行授信使用605亿˜元。
这些仍然不够。2018年下半年，控股股东华Κ夏控股向平安人👽寿转让公司19.70%的股份，对价137.70亿元。次年初，⇐平安人寿斥资42.03亿元增持后，平安系合计持有公司25.25%股份，为第二大股东。
为દ了ભ引入战投，控股股东背上了沉重的业绩对赌，承诺bc;公司2018年-2020年归母净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元。
在马明哲的“安排”下，曾执掌华润置地的吴向东，出任华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁，其原来的a0;副手俞建进入公司出任联席总裁，开辟☜南方总部†。
华夏幸福进入新时代，但是，2018年'↑暴露出来的ਊ问题，解决了吗？
◈ੑ猛药治慢é病
b2; 因平安入股而解了燃眉之急的华夏幸福，除了将其特殊的产业新城模式异地复制到全国，降低环京冲击对公司的影响外，并ćf;未着手解决这个商业模式的根本问题。反而继续加杠杆，杀入项目规模更为庞大、变现周期更长的商业地产§开发领域。
之前，华夏幸福有赖于这样的正向循环，【拿产业新城项☜目-勾地卖房回款-拿更多的产业新城】，与碧桂园等房企的高周转模式并无本质区别。
环京地产形势调整至今，华夏幸福的销售业绩节节败退。2018年-2020年销售额分别为1627.61亿元、1431.72亿元、940.66亿元，在中¢国κ房地产销售排行榜中的排名分别为13、20、3👽7。
销售额下降&#ffe1;击倒多米诺骨牌的最终恶果，很多人能预见。但是，华夏幸福偏偏向商业地产项目投入了数百亿资金——这些项€目的回款，可比孔雀城卖住宅更慢。î
“ê爱拼才会赢Φ”的马明哲、王文学和吴向东õ，可不会这样想。
那个时候的华夏幸福有多膨胀呢？2018年8Α月，流动性危机刚刚缓和，公司下属子公司环球产业投资便出资3.13亿美元，购买了中科创发行的固定收益类理财产品，2021年9月底到期。♡不过，2019年4月中科创实控人张伟就因为涉黑被捕，2021年5月底判刑。这20亿元的投资，最终只能直接计提。
在上述策略的指引下，华夏幸福的流动性危机，便不再是黑天鹅，而成了灰犀牛੨a1;，最终在2020年底彻ૉ底爆发出来。
其实，这并不是一次新的危机，而应该是201હ8年危机的延续。平安这个医生，把华夏幸福ća;抢救了回来，但调理的时候却开出了ø错误的药方，直接把它从急诊科转入了ICU。
流动性危机，又反过来影响了主营业务。2021年，华þ夏幸福销售额暴降至281.68亿元，在中国房±地产销售排行榜中，大概要排到80名之外；2022年上半年销售额73.23亿元，直接跌出百ℜ强。
去年，公司营业收入431.81亿元，€扣非亏损329.49亿元，今年上半年，营业收入143.6ૠ4亿元、扣非净利润-7ⓟ4.83亿元。
焦灼的等待长达1年。2021年10月，华夏幸福终于披露了债务重ખ组方案：公司2192亿元金融债务，拟出售资产带走金融债务约500亿元、优先类金融债务展期或清偿约352亿元、以持有型物业设立的信托受益权份额抵偿220亿元，卖出资产回笼资金约750亿元、其中现金兑付约5💼70亿元金融债务，剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展θ逐步清偿。
这个重组ૡ方案的核心在于，卖资产。但是，在当下这种楼市环境中，无论↔是产业新城所在地方，Ê陷入螺旋漩涡的平安，还是其他地产商，都很难抽出资金来救华夏幸福。
逆境之中，华ø夏幸福多次强调，要在20ⓖ23年底彻Τ底完成债务重组。
债»务⇔重组੬艰难推进
在中部核心城市武汉最繁华的武昌滨江੭ÿ，લ有一片毗邻当地地标性建筑绿地606的大型工地，此前被命名为武汉长江中心。
2019年9月，华夏幸福全资子公司华御江（武汉）房地产斥资116.246亿元，拍Σ下这个地上总建筑面积111万方、包括两栋30◑0米以上摩天大楼的超级项目。
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这个项目，于华夏幸福而言，有着特殊的意义。这是吴向东在 平安的支持下入ਗ਼主华夏幸福南方总部，在产业新城业务之外开辟商业地产业务、推动公司双主业转型之后，摘牌的第一个项目。
根据公司2022年中报的披露，武汉长江中心住ય宅部分正常施工至封顶，☎商Κ业部分幕墙外立面已基本呈现，写字楼塔楼核心筒已缓建设至21层。
但是，由于ઠ房地产行业调整，৻以及公司舆论的影响，销售状况不佳。“公司正积极联º动各行业大客户，全方位推进”。
ϒ 流动性危机爆发后，华夏幸福表示要出售资产以现金清偿部分债务。其中，最值钱的项目，ਰ应该就是这个计划投资300亿元的武汉长江中心。
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今年7月，市场传言武汉长江中心将出售，绯闻交易对象包括新鸿基、九龙仓和华润Ε。当时，各方对外回复态度暧昧。直到现在，这项交易也未有实质性的进展。
2019年初以吴向东进入华夏幸福为标志，当年公司落地õ北京丽泽轻资产项目，拿下∋武汉长江中心，布局深圳坪山碧岭顶城市更新项目；2020年提速，获得南京大校场、武汉沙湖中心、哈尔滨深哈金融科技城 、广州白鹅潭4个商办综合体ੜ项目，另外中标1个代建项目，锁定3个城市更新项目。
2020年底流动性危્机爆发后⊥，华夏幸福商业拓展ૡ按下暂停键，已有项目的命运也急转直下。
曾被寄予厚望的广州白鹅潭项目，由于地价逾期未缴清，土地已被收回，现在的关键是⌈扣除定金外的剩余已付地价款能不能收回了；深哈金融科技城í因推进困难，已于去年计提了在建工程减值9962.44万元，今年部分楼栋已暂停施ખ工。
武'汉长░江中心等项目的出售事宜进展缓慢，影响了华夏幸福的债务重组进程。
公司9月17日披露的最新进展૪显示：截至2022年8月31日，《债务重组计ο划》中2192亿元金融债务，已签约实现债务重组的金额累计达到1203.15亿元；同期，公司累计未能如期偿还µ债务金额合计576.48亿元；近期，公司新增诉讼、仲裁案件涉案金额合计13.33亿元，约占公司最新净资产的20%。
同时，华夏幸福在原《债务重组计🙀划》基础上，新增幸福精选的股权作为偿债方式。这个轻资产服务平台的主要æ业务包括服务、选址、园区运营、代建等。
无论如何，华夏幸↑福的债权人们，此થ刻更关注的还是资产出售的进度，这关乎他们能收回સ多少现金。
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