8月销售仍环比下滑 合景泰富人员锐减、债务展期或才刚开始|合景泰富

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出品：新ફ浪财经上પ市公ã司研究院

👽作者：大眼楼˜管&#263a;/肖恩

　　近日，合景泰富集团控股有限公司（以下简称“合景¢泰富ì”）公告了其今年8月份的销ⓣ售业绩，相较于部分开始复苏的内房企，合景泰富8月销售仍较7月环比下滑。销售的持续萎靡成为压倒一切的诱因，也成为公司9月成批量地向投资者进行同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约的导火索。

8月销售仍环比下滑 边际复苏迟迟未到઻

　　据公司未经审核营运数据显示，2022年8月，合景泰富母公司及其合营企业及联营公司合计销售额仅为38.61亿元，不仅与去年同期71.9亿元相比减少4χ6.3%，甚至较7月仍‚环比减少18.9%。以至于今年前8个વ月，合景泰富销售额同比下降高达51.26%，至今仍未看见边际复苏迹象。

　　&#260e;值得一提的是，克而瑞数据显示，在8月受∅极端高温天气、国内疫情多点散发等因素影响，百强房企显示出了一定的韧性，实现单月销售操盘金额5←190亿元，环比较上月基本持平，同比降低32.9%，降幅略有收窄，明显低于合景泰富的46.3%。

　　੖累计业绩ੑ来看，百强房企1-8月销售操盘金额的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平，但除去6月因年中的缘故，单月数据较ਫ高之外，百强房企的销售基本呈现出见底企稳的信号。甚至部分房企，诸如龙湖集团，8月单月全口径计算销售额实现同比增长约11.1%，按权益口径计，同比增长22.4%，均出现增幅。

　　相比之下，合景泰富不仅没有企稳趋势，甚至‚仍有边际下滑的态势，8月也是其2022年销售额最低的月份。毫无疑问，今年剩下的几个月，包含传统的“金九银十”以及年底置业ખ，对于合景泰富来说至关重要，这不仅关乎公司的销售业绩，更关♩乎回款和偿债。

全面Ê寻求债券展期 ☼回款不振债务展期઻或才刚开始

　　与行业内所有房企一样，合景泰富的销售低迷是自去年下半年开始હ的，20੒21年8月和合景泰富实现销售额71.9亿元，已然同比下滑ਨ25.2%，销售建面更是同比下滑41.7%。可以说，在去年下半年低基数的情况下，合景泰富的同比数据仍然未有明显起色。

　　销👽售低迷长达一年多的时间，导致合景泰富的流动性出现了问题。在有息负债规模基本维持七百多亿的χ情况下，而各项支出，尤其是保交付的刚性支出，因此公司近几年的账面货币资金持࠽续下滑。

　　上半年，合景泰富一改多年投资活ρ动现金净流出的状态，并且在偿还部分债务的情况下，以至于到今年中，公≈司账面资金已不能覆盖短期ⓑ债务。

૩　　夹在回款乏力和保交付的中间，债务展Λ期成为了必然选Î择。

　　9月初，合景泰富在发布半年报后，随即公布了对其9笔美元优先票据进行交换要约征求意见的公告。其中，将对一年内到期的3笔美元债进行交换要约，包括2022年9月ⓖ到期的两笔票据及2023年9月到期的票据，合计16亿美元。此外，对2024年至2027年到期的💼6笔美元债券，合景泰富集团同时开展同意ફ征求，以豁免与交换债券的交叉违约。

　　纵观近几年房企和债权人的博弈，ê处于明显弱势地位的债权人几乎没有不答应展期的。在征得同意后，合景泰富在今日宣布发行于2024年1月到期约7.95亿美元优先票据，成本为6%，即使不包括奖励资&#256d;金，成本也较交换前有所ઞ升高。

　　实际上ï，财报账面的货币资金大多并不在总部银行账户里，而是分布在各个项目公司之中，以支持各项建设和支出。出去16亿美元的展期外，合景泰富未来至少还有 超百亿债务到期，如若销售持续拉胯，憨此次展期或仅仅是个开始。

ð自持、土储占据大量资ℑ金 经营૙去化不及预期

　　–房企在融资市场的主动或被动，本质ó上是公Ä司房地产开发经营策略的结果。

　　从公司截止上半年的项目分布看，合景泰富的项目绝大多数集中在一、二线城市，约8成在粤港澳大湾区及长三角À，且主要聚焦在改善型Ε的中高定&#263f;位，预售均价保持在1.9万元/平米。

　　高能级大都市圈的布局，本应在销售回款方面显示出韧性∫，但由于合景泰富土地储备相较于其年销售能力来说过于庞大，尤其是公司员工2019年৻高峰时期已经缩减约三分之二后，导致过多占用资金以至于去化进度不及预期。截止上半年ઙ，合景泰富土地储备2062平米，为上半年销售面积135万平米的15倍之多，亟需去化。

　　√此外，Ý合景泰富近年来也在走“开发+自持”的模式，截至上半年已开业的投资项目达45个，包括商场、写字楼、酒店已经轻资产输出业务，账面投资物业已达到300亿元ⓥ的规模。

　　但相关资产贡献的收入却十分有限ⓡ，上半年物业投资和酒店运营来自外部客户的收入分别为4.7亿元和2.74亿元，合૨计仅有7.4亿元，贡献业绩仅1.23亿元，相较于300亿的体量来说是明显偏低的。此外，上半年投资物业由于公允价值减值还出现了了2.6亿元的减值损失，经营业绩હ甚至不足以弥补减值亏损。

　　相较于员工人数锐减的合景泰富来说，尽快消化土储甚至出售部分自持资产已成为其选项之一。加੕拿大博枫资产管理收购富力地产和合景泰富&#25d3;在上海杨浦区新江੡湾城板块联手打造的嘉誉云景项目就是在此背景下发生的。

　　销售创造的流ੌ动性与公司的结转交付♦有着密切关系，在流动性捉襟见肘的情况下，也相当程度影响了项目结转交付。上半年，合景泰富仅实现营收140.76亿元，同比减少36.7%，并录得归母净利ⓥ润同比下滑84.2%至4.35亿元。

σ　　值得一提的是，为了一定程度上减少利润下滑的幅度，合景泰富甚至ૠ将上半年的融资利息支出几乎100%比ભ例地进行了资本化，明显超过了以往的力度，这或也将在未来掣肘公司的利润率表现。

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