à 来源જ：Γ贝壳财经
9月21日，万物云空间科技服务股份有限公司（简称“Āe;万物云”）公开招股ⓙ已进入第三日。此次万物云拟全球发售约1.17亿股H股ઘ股份，每股发售价为47.1港元-52.7港元，每手100股。
业内人士分析，万物云已建立社区空间居住消费服务、商Ǝ企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决ó方案服务（主要指智慧物业）三大业务板块，如今选择“逆势而上”，或许是正当时。
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行业估值下滑ૢ，万物云“Ï逆势而上”
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与大多数同行相比，万物云从地产母公司“独立”出来稍晚了一些。2020年被视为物管企业的上市元年，包括恒大物业、融创服∗务、华润万象生活等多家物管企业排队赴港上市，彼时市场风口也吹得正旺，▦上市物企大多获得了高估值。
2021年11月，万物云启动上市。2022年9月1日，据港交所披露，万物云通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集。ë9月19日，万物云就其境外上市及全球发售刊发招股章程。同时，万物云宣布，该公司拟全੭球发售约1.17亿股H股股份，于9月19日-9月22日进行招股，每股发售价为47.1港元-52.7港元，每手100股，预期将于9月Ω29日9时开始交易。
在房地产行业较◑为低迷、≥港股物业企业的估值有所下滑的背景下，万物云选择此时上市∈引起业内关注。
“今年的港股IPO市场比较困难，已经申请上市的企业超过2▧30家，截至目前仅有46家企业成功上市，成功率极低。”香港一位券♡商人士表示，现在连投行都在不断裁员，万物云选择在这个时间段上市不算特别好的时👽机。
今年以来，港股IPO共成功上市发行46单（不包括介绍上市ⓘ和转板）ਜ。即使已经上市的股票，表现也不尽如人意。据不完全统计，在融资超1亿美元的16单项目中，Ċa;首日上涨的仅4单，首日破发的共7单，其余项目首日表现均与IPO定价持平；上市至今，港股股价仍维持在发行价以上的IPO项目仅3单。
不过，在2022年中期业绩发布会上，万科董事会主席郁亮曾表ú示，分拆万物云不是“卖猪崽”，γ而是希望通过上市获得更大发展空间。“我们不在意短期市场的估值，更看重通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。”
在嘉和家业ß物业服务研ⓨ究院研究总监李艳杰看来，经过几年调整物业股估值已经相对合理，并非不是二级市场参与者的好时机，万物云选择“逆势而Ąe;上”，或许是正当时。
¾获淡马χ锡、瑞银资管等基石投资者支持
“从万物云的发售价来看ćb;，这是¼一个相对合理的价格，看得出万物云的态度。”一家20强π房企的投资者关系负责人表示，这一认购价格可以说是诚意满满，吸引了淡马锡、瑞银资管等多个豪华基石投资者，影响预期的因素更多来自市场。
૮ 根据万物云招股书，此次–招股吸引了中国∫诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、HHLR基金及YHG投资、润晖投资、淡马锡、Athos资本等机构投资者，机构类型涵盖国资、外资、私人，基石投资金额约为2.8亿美元。
据业内人士分析，万物云此次发行规模预计8亿美元至9亿美元，虽比之前预ⓔ计的缩水，但仍将成为今年以来港股规模较大的公开发行。万物云每股发售价为47.1港元至52.7港元，全球发售完成后（假设不行使超额配股权）对应市值549.7亿港元至615.1亿港元。假设万物云2022年实现归母净利润增速达30%，则考虑汇率因素后，发售价对应2022年ਜ਼PE估值为22.4倍至25.1倍，在港股ⓚ物业企业中处于第二高水平，仅次于华润万象生活。
“万物云已建立社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服░务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大业务⇒板块，万物云上市有望推动物业部分估值显性࠷化。”李艳杰说。
李艳杰认为，从万物云自身来说，企业ąc;发展最重要的是借助资本市场获得助力，在市场较为低迷的情况下，万物云的综合ⓒ竞争力在这个板块内优势反而相对突出，具有较好的认购前景。
´物ਬ业板块分化，行业Û优胜劣汰加速
઼万物云踏入资本市场无ત疑为દ当前低迷的市场注入了一剂强心针。不过，物业板块的分化也不可避免。
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据克而瑞物管数据显示，今年以来，59家上市物业企业股价下跌的数量达到了51家，仅有3家物业企业股价小幅上涨。另一方面，截至7月31日，年内成功上市的物业企业有4家，另有8家物业企业递表。与物业企业股价相对应的是，59家上市物业企业的估值再次下降。截至7月31日，59家上市物业企业总市值੧为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多达44家；市盈率和市盈率均值分别为11.4倍和11.6倍，均较上月®末（13.9倍和14.1倍）下降。
比如，今年年初，碧桂园服务总市值达到1285â亿元，也是当时唯一一个市值破千亿的物企。随后，碧桂园服务股价下调，市值一路下降至7月初的1007亿元。7月19日，ψ华润万象生活市值首次超过碧桂园服务，跃居首位。截至7月31日，碧桂园市值较月初“腰斩”，仅有505.9亿元。市值较月初降幅排在59家物业企业第三位。
Ċb; “目前，华润万ડ象生活的估值高达30余倍，保利物业、中海物业、绿城服务的市盈率也在20倍以上，说明市场不是对物业股极度悲观，而是对物业股更挑剔。”李艳杰如是说。
IPG中国首席经济学家柏文喜表示，万物云的上市有助于改善物业板块的基本面，提升板块质量与信心˜，并加强市场对物业板块的关注。同时，à万物云的上市将使得万科物业服务业务估值显性化，推动和加剧物业股板块的分化，促进物业股板块内部的ਗ਼加快整合和行业集中度的提升。
“当前市场情绪虽然相对偏低，但资本市场处于相对理性阶段，对企业的估值也较为理性。万物云的上市有望进一步提升行业活力。”一位业内人士表示，物业行业已在资本板块、规模及收入、品牌知Ô名度等多方面，呈现“强者愈强、弱者愈弱”的现象。优质物业企业上市会重振大家对物业板块的信心，以竞争加速行业Ċc;优胜劣汰洗牌速度，是对物业板块质量的推动。
新∃京报记⇒者 张ß建
Ψ 编辑 武新 ¤校ς对 柳宝庆 杨许丽
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