提前还贷遇难题：银行上演长时间“系统升级”

　　经济观察报 记者Χ 胡艳明 相比以往希望能多贷一点贷款、再加点杠杆而言，购房人在今♪年却面临着一道新的选择题：要不要提⌋前把房贷还了？

　　上海一家小企业的Û负责人邴争盘算后的选择是，想提前还，并通过·线下网点预约到了9月21日办理ð。

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　　今年以来，向银行申请提前还房贷的客户数量有所增加。自9月15日国有六Ú大行等多家银行宣布下调个人存款利率º后，提前还贷话题在微博热搜和小红书等社交平台上讨论热度更是居高不下。部分区域的银行甚至出现客户想提前还房贷还需要排队的现象。

　　不过，很多动手提前还贷的银Γ行客户遇到了“新⇐问બ题”。

　　临近约×定日期，邴争被建行客户经理电话通知——因为系统升级Λ，预约¾被取消了，要到十一假期后才能办理。

　　为了提前还贷，近半个月，他先后尝试ˆ了建行手机银行，联系线下网点、银行客服等不同Μ的方式，到现在也没有个结Ο果，他不满之余有些不解：提前还个房贷怎么这么难？

　　9月22日，在∧北京工作的文员૩潘阳也发现在手机银行APP搜索“提前还本申à请”，弹出“后台升级暂时无法受理”的通知。

　　他们੊类似的遭遇也在多&个地区上演，并引起热议，甚至有网Ô友说，没有这么在意过“系统升级”，也没有体验过这么久的银行“系统升级”。

　　而不久之前，交行的一则公告&#263d;引发轩然大波，而后匆匆删除。ε8♬月1日，交行官网发布公告称，自11月1日起，调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准，具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

　　在低利率时જ代下，房贷À杠杆两端的银行和购ˆ房人，正在面临新的选择。

　　“系统♠升级”Λ

　　2020年，邴争买×房时在建行上海◊松江某支行做了按揭贷款，利率4.6%左右，贷了大约100³万。

　　今年9月初˜，邴争算了算手上攒的钱¿，Ñ想把房贷提前还清。

　　9Ο月6日，他઼在手机银行预约提前还款。本以为两三天就可以完成，但一看૎系统提示，预计10月9日左右才能扣款。

　　还要等一个月！他想尝试线下渠道能否快些。9月13日，邴争拨打了发†放贷款的支行网点电Ω话，被Υ告知“大约要约到两个月后”。

　　他随即拨打了建行的官方′客服电话反映情况，最后约好9月21日他可以Ð去线下网☼点还款。

　　临近约定日期的9月16日，支行网点客户ૌ经理打来电话：“现在系统升级，还不了，要国庆节过后ë才行。”૜

　　ੇ邴争觉得非常不解ઝ。≅

　　北京的白领潘阳，在受提前还贷朋友的“感染”后，也想²想提前先还一部分贷款。提前还多少、选择哪种方式、哪一天还更合适，她还做了攻略。没想到的是，9月2≅2日，她在建行APP上点进提前还款页面，却提示“系统升级”。她咨询客服得到的答案是：我行正在对提前还本功能进行系统改造，暂时无法受理相关申请。可联系贷款客户经理或贷∪款经办行咨询还款。

　　潘阳致电发放贷款的支行，工作人ઝ员称，线上੕无法提前还款&#25b2;，可以在国庆节后的一周选择到线下网点还款，但是要在9月底前登记还款数额等具体信息，他们好报告给分行部门。若预约成功，在线下网点当天即可完成提前还款。

　　社交网络上，分享还贷经历、👽交流如何还贷ⓟ划算的帖子੓、笔记众多。比如哪家银行提前还款最便捷、等待时间最短；哪个时间段还款最合适等等。邴争看到有不少地方的网友都反映了类似的情况，系统升级无法线上提前还款。就在不久之前，很多帖子还在分享建行手机提前还款的“丝滑”经历，且不收取违约金、手续费等附加费用，而近日，有四川、重庆、浙江、辽宁、北京等多地的网友吐槽建行线上还本不畅。

　　记者了解到，有的银行在੩客户第一次用手机APP申请提前还款时较为顺利，大约⌈半月左右完成，但在第二次申请提前还本金时，银行延长了扣款时间，要等待三个月左右；有的银行支持两ત次手机银行提前还款，后续申请则要去线下网点。

　　国有大行北京某支行的负责人告诉记者 ，他和同事之间也讨论过现在提前还房贷是否合适，讨论在哪一年还本金才可以少付利息。该负责人举例称，以在京按揭贷款25年，等额本息的还款方式为例，大约在第六年、第七年左右提前还款比较划算，因为还款前几年月供主要还的是利息。除非一次性提前还完，否则长期的贷款不建议在还款两三年时就提前部分੉还本>。

&#263a;　　˜算账

　　为何要提ਠ前还清房贷，在邴争看来，有钱当然要还了，现在也没有Á好的投资渠道，把钱放在那干嘛呢◈？

　　北京的舒女士告诉记者，她选择提前还房贷←是“因为没有好的理财渠道，基金、股票都赔钱，存款利息跑不赢贷款，所੕以还钱就是赚钱。Τ”

　　四川的μ西女士在2020年底办理的住房按揭贷款，年化利率6.13૥%。她认Β为这个利率有点高，两年以来，已经两次提前还贷，目前房贷本金仅剩10万左右，月供压力大大减轻。

　　2020年底，当时30岁的潘阳在北京购买了她的首套住房。她在北ૡ京一家企业做文员工作，年薪税后30万左右，看了几个月的房子，在父母的资助下，终于“上车”。当年的੪市场比如今热闹，银行还受到房地产集中度的限▣制，银行的批贷额度也没有现在充足。2021年1月，她的房贷终于批了下来。当时贷款执行的房贷年化利率是LPR+55个基点（BP），按照当时的LPR报价（4.65%）加点后是5.2%。

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　　现在5年期以上的LPR是4.3%，北京地区加点幅度未变，依然加5È5个基点，因此现在北京新发放的首套住房按揭贷款4.85%，比她的▥贷款利率低了35个基点。

　　虽然北京首套房利率进入“࠹4时代”，但有的已购房者不是立马能享受到政策优惠。潘阳就是这样的购房者，她的贷款利率可能会下调到4.85%્左右，但现在还没到调整时点，贷款利率一年调整一次，她的贷ζ款利率要到2023年1月1日才会根据其时的LPR调整。

　　除了房贷利率下调之外，潘阳也找不到合适的投资标的。“基金已经亏了30Ν%！”潘阳说，现在她持仓的基金和股票都是亏损状态Ø，现在存的钱主要是买银行理财，但利率一੠直在下行。目前理财产品的收益率约在4%左右，存款产品的收益率更低了，在3%左右，很不合适。

　　虽然这两年工资待遇没有下降，但是也没有加薪，潘阳之前会每年留出旅行的“小金库”，现在除了日常花销，支出大头就是还房贷&#25bc;，她觉得同样的钱存在银↑行获∂得的收益还不如去还房贷，提前还一部分商贷，她的月供压力也会小很多。

　　潘阳在北方老家的ਫ一位阿姨自己做小生意，最近阿姨ࢵ借到一笔价格比较低的经营贷，用这笔钱还了之前的商业按揭贷款。她看到阿姨的经历也有些心动，因为最近她也频繁接到介绍贷款的电话，利率在3.85%左右，有的银行甚至宣传最优质客&#256f;户最低到2.88%左右。

　　有一家银行给她批了30万的消费贷，年化利率3.85%，但是她迟迟没有提款ઠ。她考ⓨ虑到监管严禁经营贷或者消费贷流入楼市，另外经营贷或消费”贷的期限都比较短，对流动资金要求很高，而她只有工资收入，万一被查，银行抽贷，她无法应对，现在还是没有行动。

　　上海易居房地产研究♤院总监严跃进告诉经济观察报，ૢ提前还贷的ષ心理和目的有几种：其一是购房者为了节约利息开支。尤其是在当前经济形势下，利息的支出成本高，购房者显然也会有压力。提前还贷其实就是希望减少利息支出、减少生活压力。

　　第二种可能ζ是部分购房者会去对比各类利息的差异。今年全国出现了降息、房贷利率下限下⋅调等操作，各地新购房的房贷利率总体是下行的。单纯从这个角度看，存量贷款的还款人会认为目前的利息太高▨，会有不划算的感受。

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　　以合肥为例，2021年10月当地房贷利率政策为当时的LPR+123BP，而目前政策已经变为LPR减去20BP，而且今৻年以来LPR已经੤降低了35BP，利差非常明显。

੐　　第三则是各类¬投资理财机会的减少，使得提前还贷也变成一种比较好的“஻理财”方式。如果房贷利率在5%左右，那么按目前一些金融理财的收益率看，此类资金与其投入理财市场，还不如偿还贷款，这也是一种很微妙的理财。

　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对记者表&#25a1;示，选择提前还房贷与近年来房贷利率不断Ò下行有关，提前还款有助于减少房贷利息支出；另‍外，近年来特殊的全球环境下，相较于早前房贷利率，目前金融产品收益缺乏足够的吸引力，也就是缺乏“优质资产”。

　　银行“急≤了”？

　　就在ੇ去年此时，在“房住不炒”的政策基调下，因受额度影响，北京、上海等地不少购房者还在苦等银ૢ行放款；而今年以来，提前还房贷的讨论热度居高不下，部分区域的银行客户想提前还房贷♨还需要排队，剧情上演“大反转”。

　　这也੣在挑动银行的神经。因为购房人是银行最优质的客户，房贷是银行最优质的资产，利率高且久期长。从贷款利率角度而言，央行数据显示，截至今年6月末，个人住房贷款加权平均利率为4.62%，较上∧年12月下降1.01%，但是要高于当月的企业贷款加权平均利率（4.16%）。而后者的利率到了8月降到4.05%，创有统计以来最低值。&#266a;

　　今年 8月底，在几家国有大行举行的中期业绩ºÈ发布会上，按揭提前还贷成为关注的话题之一。

　　∈工行副行长郑国雨称，少数按揭客户出于∇调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，这种趋势⋅并不十分明显。上半年，工行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款2600亿元，与去年相比增加300亿元。

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　　农行副行长林立则介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还∠房贷，主ઠ要是基于客户自身财务规划，也和现阶段金融投资收益率下降有一定关系。

　　个人或家◈庭负债ⓣ“降杠杆”的微观行为，在上市银行披੣露的数据里也有所体现。

　　在房地产¿贷款集中度管理制度的第一档和第二档，共有19家银行，今年上半年有5家银ઙ行浦发银行、兴业银行ਗ਼、民生银行、北京银行和渤海银行的个人住房贷款余额相较2021年末不升反降。

　　另外，一向身☺为房贷&#256f;市场主力军的六大国有银行：工行、建行、农行、中行、邮储、交行的增∧量下降明显，2022年上半年个人住房贷款合计增加了4155亿元。在2021年，当年新增达24843亿元。

　　在今年上半年，六大行个人住房贷款的新增仅仅是2021年新增的约16.7%。这其中，有房地产ਫ销售额下滑的原因，也或有房贷客户提前还贷的因素。长江证券银行业首席分析师马祥云表示，从今年的情况来看，尽管新的房地产销售金额是同比下滑的，但À是按揭贷款的新增加量下滑的幅度更大、更明显。从这个逻辑上可以推算出，居民提ⓐ前还款的趋势在今年上半年比较明显。

　　对于现&#25a1;在提前还房贷是否合适，周茂华对记者分析称，是☜否提前还款因人而异，需要看原先房贷利率是否偏高，剩余年☻限是否够长，是否有足够闲置资金等，提前还款一般数目都不小，需要考虑未来一段时期流动性问题等。

　　但对于Ù银行来说，选૪择题还ⓖ没有答案。

　　在8月1日઼交通银行那则被撤下的公告中，最为引人ˆ注目的一点就是“提前还房贷交1%补偿金”表述。“对于银行来说，♤之所以发布此类违约金公告和说明，其实也体现了银行背后的心态。至少这种心态是指，银行从放贷工作指标和经营成本等角度出发，是不太欢迎购房者提前偿还贷款的。”严跃进表示。

　　在周茂华看⊂来，业主提前还贷，这对银行来说有利弊。提前还款可以释放银行的放贷空间，优化信贷结构。但从房贷违约低、收益较高、现金流稳定的角度઎看，银行少了一部分优质资产。尤其在宏观经济波动，经营压力大环境下，ૡ银行放贷压力不小。

　　有用户∗猜测，未来提前还款等待时间是否可能更长？“现在不好说，可能这两三个月都是这个状&#256e;态。”有建行华北地区支Α行的个贷人士称。

　　上述国有大行北京某支行的负责人告诉记者，目前ઍ其银行还款还是比较ਗ਼方便，在北京地区，直接在手机APPÛ申请后即可还款，没有限制。

　　这家支行的提前还款人数不算多，目前放贷额度充足，但是目前贷款投放也是个难题。该支行负责ૡ人认为，未来房贷还是处在降息通β道中，估计利率还会降低，房贷利率也会同步调整。如果想提前还贷，可计算最合适的年份，视个人情况੩而定。

　　（ⓡ应受访者要þ求，文中邴争、潘阳为化名Ë）

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