上半年盈利41万元

੖　　记者þ|吴Ã波

　　在蛋壳公寓、青客公寓相继离场 后੫，长租公寓运营商χ魔方生活选择冲击港交所上市。

　　港交所资料ï显示，9月26日晚间，魔Ó方生活服务集团有限公司（以下简称魔方生活）લ提交上市申请书。

　　走Ω过“蛮荒”时代，长租公寓在乱象中不断优化盘整，行业进入新的调整期。但当ñ前&#25d3;港股正值调整周期，房企市值总体下滑，物业管估值也大幅回调。

　　连万达商管、万物云这类房地产行ਜ业明星企业IPO都低于预期，微利的魔方生活选择在此时冲&#263c;击资本之路，最终能否成功依然存在不å确定性。

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　　上半年ો赚41万元&#25b3;

　　魔方生活虽不是第一家上市的长租公寓ਭ运¸营商，但却是国内最早布஻局集中式长租公寓赛道的运营商。

　　在经历了એ长租公寓风口ੌ、行业♦调整及疫情冲击后，魔方生活在不断洗牌中成为当下最大的独立集中式长租公寓运营商。

　੦　招股书显示，魔方生活2009年起家南京，2013年开始ਰ⊆攻进一线城市，先后进入上海、广州、北京和深圳。截至2022年6月30日，魔方生活共有7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市。

　　根据弗若斯特沙利文的资料，<以截至2021年12月31日↓在营公寓数量计算，魔方生活在独立集中&#25b3;式长租公寓运营商中排名第一。

　　在这7.62万套在营公寓中，直营模式的公Ð寓数æ量达到5.&#256e;01万间，加盟管理和第三方托管模式的公寓数量为2.61万间。

　　所谓直营模式，即魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对租赁物业进行管理和运营；加盟管理和第三方托管Ð模式½，则是魔方生活以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟∨公寓。

　　截至目前，魔方生活切入的是白领公寓及蓝领公寓。白领公寓品牌包括魔方公寓、魔尔公寓和V客青▒年公寓。蓝领公寓主要以9号楼公寓品牌经营，也包括≠筑梦⊂居和辉展阁。

　　招股书显示，魔方生活2019年、2020年及20Ê21年的收入分别੟是9.47亿元、9♩.49亿元和14.71亿元；2022年上半年收入为8.5亿元。

　„　在上述四个时间维度上，魔方生活的净利分别是6360万元、δ-2.3亿元、2.♡95亿元和41万元。

　　相比此前蛋壳公寓和青客公‚寓，魔方生&#25d0;活经营还算稳健。根据财报，蛋壳公寓2017年、2018年、2019年净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元、34.37亿元。青客公—寓2017年、2018年、2019年、2020年净亏损分别是2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元、15.34亿元。

　　但与蛋壳公寓和青Ý客公寓一样，魔方生活作为长租公寓运营商Á，也被称作“二房东”，其收入主要来源是租客支付的租金与支付给房东的租金之间价差，即租金差。装修、租金贷也曾是他们的收入来源之૮一。

　　在长租公寓行业发展的&#25c8;早期，这三种收入方式都曾ó引发了令房东和租客利益受损事件Ú。

　　2017年，魔方公寓曾发°行过长租行业首单资产证券化（ABS）产Ý品，发行总额3.5💼亿元，但底层资产是预期租金收入和租金贷。

　　根据招股书显示，魔方υ生活的收入中还包含其他利息¦收入，即通过放贷赚取的利息。2019年，这一收入为2215万元，2021年ભ为2405万元。

　　负债1η 5ਫ亿元

　　长租公寓是一门用时间换利润的生¼意，背后逻辑建立在用前期Ψ一次性投入置☺换未来的租金收入上。

　　而相比轻资产，重资产方式运营能给长租公寓∞运营商带来更丰厚的收益，但同时也裹挟着一定的风险，尤其是在规模ⓛ快速扩张期。这主要源੎于直营模式的长租公寓需要长周期垫资，对资金有更高的要求。

　　招股书显示，魔方生活的流动负债净♥额由2020的13.41亿元增░加12.4%至2021的15.ⓙ06亿元。

　　其主Û要原因是随着公司进一步扩大公寓租赁业务，租赁负债的即期部分有所增长；及其他应付款项及应计费用随　着业务扩φ张而增加。

　Μ　截至2ⓤ022年ઐ6月30日，魔方生活流动负债净额仍高达15.43亿元。

　　根据招股书，魔方生活在IPO前共©进行ਜ਼过4轮融资，累计融资额共计近6.5亿美元。2013年，魔方生活获得6000万美元的融资，ƿ2015年获1.4亿美元融资，2016年获3亿美元融资，2019年获1.5亿元美元融资，背后资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ 。

　　招º股书还显示，魔方生活2019‹年、2020年、2021年◊及2022上半年融资活动所得现金净额分别为-2.68亿元、-2.7亿元、2416.7万元及-4.98亿元。

　ⓓ　截至今年上半年，魔方生活的γ现金及银行结余⌉为6.1亿元。

　　景晖智∀库首席经济学家胡景晖表示，魔方公寓之所以૝能够在当前阶段谋求IPO，ૡ说明资本市场对长租公寓行业仍是长期看好的。

　　ષÊ而&#25bc;资本市场对于长租公寓的看好，基本都指向未来发展潜力。

　　魔方生活也在招股书中提到，根据弗若斯特沙利૊文资料，中国租࠹赁公寓行业市场规模在2021年底已大幅⇑增长至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。

　　同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2☺021年的449亿元增加至2ⓡ026年的1252亿元，复合年增长率为ਨ22.8%。

　　但魔方生ࢮ活想要成为长租公寓行业发展潜力下的受益者૊，不得不先解决Ÿ眼下的资金问题。

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