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û »来源：野马ઽ财经
创始人∗撤了🙀，∴投资人何时才能退出？
自蛋壳公寓暴雷、青客公ćd;寓破产后，在资本市场沉寂了两年的长‡租公寓又冲出®一位领跑者。
⊥ 近日，长租公寓运营商õ魔方生活服务集团有限公司（下称“魔方生活”）ⓑ向港交所递交上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。
这是首家在港申请上市的集中式长租公寓运营商，2009年成立至今，魔方生活经历了4轮θ融资、13轮股权认购，融资投后估值也从2012年的2.94亿港元增长至2021年的76.è02亿港元，不到十年翻了25倍。2016年还一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。
然而，就在晋升⌊为行业独角兽的第二年，创始人葛岚离职，并陆续卖掉了手中的大憨部分股份，如今仅保留了2.É86%的股份。
如å今，最大投资人华平投资已实控了魔方ય生活λ，推动公司上市或已成其心中夙愿。
Ι 创ય始人ણ中途离职
华平投∏资实控魔ąc;方生ી活
虽然蛋壳ℑ公寓、青客公寓在资本市场的尝试均以失败告终，但对于长租公寓市场的价值，资本方从未质疑过。华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示¤，“我们认为Ν这个行业没有天花板。”
抱着这一ⓓ想法，华平投资近年来在长租公寓‚市场频频出手，魔方公寓则是其布局十年的一£个品牌。
华平投资是一家专注于投资成长型企业的私募股权投资公司，自1966年成立以来，华平投资已募集了20支私募股权基金，管理逾670‰亿美元全球资产，其中，在中国和东南亚管理逾220亿美元资产，投资了160多家企业。除了魔方公寓外Ņ，还投资了Ψ自如等项目。
魔方生活是最早一批进入长租公寓赛道的企业，2009年੧就在南京推出了其首个租赁公寓社区。2012年ℜ，魔方生活获得华平投资的A轮融资；201→5年、2016年，华平投资又追加投资，三轮投资总额超5亿美元。
2016年，魔方Æ生活的C轮融资完成后，估值超过10ો亿美元，这也让魔方一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企"业。
华平投资的出现，使得魔方生活有足够的底气去“开疆辟土👽”，截至2022&#ffe1;年6月30日，魔方生活在26座城市的394个地点经营了76190套在营公寓，其中约45.5%位于北京及上海。
然而，就在魔方生活一路开疆拓♫土时，2017年，创始人葛岚突然离职。据《中国企业Ù家》报道，葛岚离开的原因，除了和投资人出现了一些分歧，葛岚也ૣ有自己的创业规划。
离职前后，葛岚∪相继抛售了自己的股权，经历过多次ૌ投资和股权转让后，华平投资最终持有魔方公寓51.62%股权，成为其第一大股东。而葛岚如今仅保留了2.86%的股份，创始人团队也是分崩离析。
作为魔方生活的投资人，也是最大股‰东，华平投资选定了7天连锁酒店的创始人郑南雁接手魔方生活，郑南雁又推荐了↓在酒店行业同样拥ς有丰富经验的柳佳一起共事。如今，二人分别任魔方生活的董事会主席和CEO。
金融背景ó加持业绩&#ffe0 ;？Ë
资本不只是看好长租公寓，还直接亲手干起了长租公寓。除了指派新的领导团队外，金融背景的华平Ǝ投资也在财务运营上对魔方生活进行了潜移默લ化的ⓞ影响。
201ૣ7年1月，在创始人离职之前，华平投资就带领魔☏方生活完成了行业◘首单资产证券化。
…来源：华平છ投资δ官网
这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，除了具有金融创Þ新ⓡ意义，更是给以轻资产运营为Í主的公寓行业打开了新的融资渠道。
除了创新融资通道，华平投资的્带领下，·魔方生活在投资方面也◯成绩不俗。
仅从《招股书》的披露来看，2019ਭ-2021年，魔方生活营收从9.47亿元增至14.71亿元，年复合增长率为24.7%∇；净利润从0.64亿元增至2.95亿元，年Ÿ复合增长率为115.6%。
« 但具体来看，其净利润起伏非常大，2019-2021年分别是0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元。而2022年上半年，魔方生活的净利润只有Ąe;41万元。
来源：ω魔方生活《b3;招股书੭》
且从主营业务的情况来β看，直营公寓占据其主要份额，2019-2022年上半年，魔方生活直营公寓总计分别为2.77万间、3À.19万间、5.01¯万间和5.01万间。
可以发现，公È寓数量的变化与净♡b2;利润的起伏并无直接关系，尤其是2021年其公寓数量略有增加，但净利润却增长超5亿元。这一年还发生了什么？
从《招股书》中看到，2021年1月，魔方公寓先是出售微领地创客空间运营的全部股权，然后又收购了微领地的21家项目公司，其τ中包括位于上海陆家嘴黄金地段的一个项目。“这21个项目，尤其是陆家嘴Μ的项目&#ffe0 ;，给魔方公寓带来了利润，报表一下子就漂亮了。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对《凤凰WEEKLY地产》说。
除了项目的投资倒卖，魔ੌ方生活还有一些隐形收入，如2019年-2021年，魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8ੋ万元、2405.5万元，这里的其憨他利息收入，指其授出贷款赚取的利息等。
来੦源：桔子ⓩI૩T
除了财Ò务报表中ß显示的，魔方生活对外还有战略投资，如2017年投资V客青年公寓，20ï19年领投窝趣公寓等。
૩ 现金流吃紧⊇∗
上Ν市已ì⌈成夙愿
ąc; 在华平投资的带领下«，魔方生活的ε财务数据在众多长租公寓还在寻找盈利点时就已经变得好看。
尤其是对比曾经“流血上市”的蛋壳公寓和青客公寓↵。此前，蛋壳公寓上市前一直处于亏ˆ损状态，亏损还不断扩大，从《招股书》来看，报告期内的2017年-2019年前9个月，合计亏损超40亿元；青客公寓同样，201ા7-2019年合计亏损12.42亿元。现金流均为负值。
魔方生活虽然◯业绩好看了õ，但其现金流也是存在压力。
2019-2021年，魔方生活的流动负债净额分别为-7.03亿元、-13.41亿元、-"15.06亿元。截至今年6੫月末，其流动负债净额为-15.43亿元。同一时间对应的未偿还计息银行及其他借款分别为15.27亿元、14.06亿元、22.5亿元、23.15亿元。
ⓩ 截至2022年6月末，魔方生活的现金及银行结余只有6.92亿元。可以看到，魔方生ý活在现金流方面明显吃紧。
在这一情况下，上市募资不失为解决现金问题的一条明路。且私募基金投资的目的就是为¶了退出，如今华平ⓝ投资已经进入魔方生活10年，也亲自带着魔方生活跑了5年，在公寓发展小有成就之时，࠷把魔方生活推上市，可能也是华平投资心底的愿望。
景ৄ晖智库首席经济学家胡景晖认为，魔方公寓此次向港交所递交《招股书》，再次点燃了长租公寓企业和资本市场对接的热情，也希望未来有更多的长租公寓运营企业能够跟资本市场对接，得到资金的支持和获得长足的发展。
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