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‡ 来源：¤斑马消费
前有蛋壳暴雷，后有青客破产、自如裁员，长租公寓到底还是不∨是>个⁄好生意？
不过，这丝毫动摇不了魔方生活的上市进程，日前ਭ，魔方生活正式向港股发起冲击。也许过不了多久，港股将迎来长租公寓第一છ股'。
α 魔方生活¶还能c8;讲出什么新故事？
Ζ一间≈房◙净赚不到6块
∈忙活半年，经营超过7万间公寓的魔方生活，还ⓗ是没能逃ⓔ过增收难增利的窘境。
日前，公司向联交所递交的招股书披露，今年上半年，公司录得营业收入8.5੪0亿元，同比增长24⌊.1%，期内利润41万元，较上年同期1.62亿元下降99.7Ë5%。
截至6月末，公司在营76190间公寓，也就是说，上半年每间房净赚不到6块钱。同期，高达86%的♬毛利率，是什么吃掉了ο利Ï润？公司在招股书中解释为受疫情影响。
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公司∪以Ąe;直营模式经营为主，成本支出是影响净利润的重要因素之一。
数据显示，2022年上半年，公司销售及分销开支、行政开支、其他开支及财务成本，分别为0.28亿元、1.05亿元、0.23Ý亿元和3.03亿元，较上年同期分别增长37.5É2%、20.69%、32.38%和29.49–%。
开支较上年同期更多，以至于非控股权益利润亏损838.4万元，虽അ然公司归母净će;利润924.8万元，落到手里的仅有4્1万元。
这不是最惨的，2020年，公司净亏损2.29亿࠷元，日子相当不好过。在长租Ç公寓行业里，最近两年因众所周知的原因，企«业能活下来还真不轻松。
在一二线城Ąe;市里，魔方生活主要以直营模式拓展业务，贡献了公司收入的9成以上，加☺盟和第三方托管带来的收入十‹分有限。
◙直营模式下，毛利率水平甚至远™超房地产行业，各期毛利率均在80%♥以上。
相比散租，魔方生活将公寓标准化，租金也ટ不便宜。今年上半年，直营的白领公寓每间月均租金3002元，低于2019年、2021年的3077元、3025元；蓝领公◯寓每间月均租金3723元，均高于过去≈3个财年。
不过，公司两大公寓产品出租率并不高，2019年-2022年上半年，白领公寓平均出租率从2ੑ019年的88.ε7%降至2021年的87.0%，今年上半年仅81.2%；蓝领公寓今年上半年平均出租率85.4%，与20☻19年、2021年持平。
总体来看，公司整体出租率从2019年的88.0%降至去年底86.5%。今年上半年公司整体出租率为82.4%§，远低于龙湖冠寓（95.4%<）和万科泊寓（94.Œ0%）。
á ⊥ ♣举债扩张
Ÿ 长租公寓的生意模式，简≤单说就是从房东手里租到物业，经过简单装修、配置家电家ા具后，再对外出租。
那么，这种二房东的生意好♦做吗？据弗若斯特沙利文预计，国内集中式长租公ਜ਼寓市场规模从2021年的449亿元，增至2026年的1252亿元，复合年增长率22.8%。
魔方生活早已体会到这片蓝海的魅力，2019年至ñ2021年，收入分别为实现9.46亿元、9.48亿元和1ća;4.71亿元，复合年增长率24.7%ષ。
不过，集中式长租公寓生意的痛点在于，Þe;虽然Ċa;收益稳定，但投资周期长、回本慢。魔方生活不像龙湖冠寓、万科泊寓等同行，背后有房企资源和资金支持，拓展市场、规模扩张以及资金压力可想而Ξ知。
☜ 自2012年至今，魔方生活拿到了A轮到E+轮融资⇒，总体ચ融资规模约23亿元，仍捉襟见肘。
ο截至6月底，公司1年内⇐须偿还银行及其他借款10.4Ċc;9亿元，同期现金及等价物为6.23亿元，缺口超过4亿元。
数据显示，2019年至2022年上半年，公û司向银行借款分别为4.54亿元、4.69亿元、13.47亿元和12.90亿元，同期，其他借款分别为8.94亿元、7.6ળ3亿元、7.97亿元和8.61亿元。这些借款，均以未来收取租金权利及公司若干附属公司的股权作为担保♡或抵押。
据招股∨书，2019年ਮ-2021年，公司流动负债净额-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元，今年上半年增至-15.43亿元。¿
上述同期，未偿计息银行及其他借款分别为15.27¹亿元、14.06亿元、22.5亿元和23👽.15亿φ元。
∉ 借款规模大，导致成本逐年增加，2019年至202¿2Ä年上半年，公司财务成本分别为4.00亿元、4.23亿元、5.01亿元和3.03亿元。
此次冲击港股，公司披露募资用途主要集中于业务扩张、é战略性收购、销售及▤营销工作、技术基础设施及创新公寓产品，以及补充营运资金。
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€华平投资资本局⊂
2009年，葛岚率领一群年Ǝ轻人，Ì在南京推出首个租赁公寓，成为魔方公寓产品੭的雏形。
魔方生活对产品和商业模式仔细打磨，在2ભ012年5月，上市主体在开曼群岛设立，8名创始人合计持有公司100%股权。其中，葛岚¦、陆欣、白玲玲分别持有35.06%和32.05%和12.5%股权，另外5名创始人合计持有20.39%股Ô权。
一个月后，公司启动A轮融资，拿到750万美元，开¸始ત全国扩张。≠
ઠ 2012´年底，华平投资发起B轮融资，直接成为公司控股股东ϑ。
华平投资入主公司不久，创始团队逐渐淡出。外界最后看到原董事长葛岚，是在ૠ2018年底十分意外的Š离职。据媒♦体报道称，离开原因是与资方的分歧，另还有他自己的创业计划。
此后，在华平投资直接主导之下，公司进行一系列融资等动作。截至目前，包括华平投资在Ξ内，德同资本、加拿大CDPQ养老基金、中航信࠽托d0;等成为公司股东。由此，魔方生活已成为一家由各类资本机构把持的长租公寓企业。
截至招股书披露日，华平投资持有5Ç3.ગ96%股权，CDP੨Q、中航信托分别持股16.8%和12.5%。
7ਗ਼天连锁酒店创始人郑南雁被委″任为公司非执行董事兼董事长，在华平投资支持下统揽大局，华住系的柳佳出任执行董事兼CEO，有汉庭酒店工作履历的李亮、钱智康ઙ也进入管理层，魔方生活职业经理人时代正式开启。
在融▧资和重组过程中，郑南雁和柳佳的一番操作惊诧众人。通过公司借款，再用股◐份代偿借款和利息方式，分别获得3.25%、0.3%☞的股权。
创始人团ćf;队ੇ几乎被边缘化，他们提前˜拿钱走人，公司未来的发展与他们已没有太大关系。
2017年3月，葛岚向GψGX转让37976股普通股套现约2500万元，目前仅剩2.86%股权；陆欣在2017-2018年合计套现1.34亿元，仅剩0.61%股权；创始人之一张红漫先于葛岚离职前卖掉73085股普通股，套现3936.2万元，当前持股0ⓨ.05%。
没有☎了灵魂人物的魔方生活，华平投资频频通过融资等手段推高企业估值。去年9月9日，公司◯ઠ完成E+轮融资后，整体估值升至76亿港元。
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