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百亿私募股权机构下场造公寓，即d0;将造出一家百亿上市公司ⓒ。
作为领先且发展迅ઢ速的长租公寓服务平台，并ધ在我国率先创立集中式长租公寓模式的魔方公寓，如今已进入IP¯O冲刺阶段。
近日，魔方生活服务集团有限公司（魔方生活）已µ在港交所发布招股书。Τ根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。
自2×009年推出魔方公寓品牌，定位追求优质租房生活的白领人员，以及在2016年推出9号楼公寓品牌，为蓝领人员提供宿舍类的住∇宿解决方案ó，根据弗若斯特沙利文的资料，如今这两个品牌均已成为各自的细分市场最知名的品牌。
不过Μ即便魔方生活已在我国公寓行业中取得重大成就，但由于此前该行业频频发生暴雷事件，魔ⓛ方生活最终能否成功登陆资本市场，或仍有待时间验证。
ક平均出租率下滑
根√据弗若斯特沙利文的资料，我国租ⓟ赁公寓行业的市场规模在2021年底已大幅增长至1.8万亿元，预计到2026年ઽ底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。
此外，根据弗ⓣ若斯特沙利文的资料，预计我国的集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。
据∫悉，魔方生活于2009年开始在南京发૩展集中式长租公寓业务。此后，公司又扩展到其他城市，包括于2013年扩展到上海和广州，于2014年扩展到北京ૣ和深圳，以及于2016年扩展到杭州。
截至ੌ2022年6月30日，公司在26座城市的39Þe;4个地点经营è76190套在营公寓，其中直营公寓有50074套，加盟管理和第三方托管公寓有26116套。
就直营模式而言，公司的收入包括住户支ય付的租金及住Φ户居住期间公司向其提供配套服务的公寓管理服务费。
截 至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，公司通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期ó总收入的96.2%、96.2%及94.ø5%，为公司主要收入来源。
但需要警惕的是，截至2019年、2020年及2021年12⊃月31日止年度以及截至2022年6月30日止六个月，公司直营模式Ú下管理૩的公寓平均出租率呈下降趋势，分别为88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。
而ⓣ就加ⓨ盟管理和第三方托管模式而言，公司的收入主要来自向加盟商及委托方收取初始一次性费用，及根据ς加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取管理服务费。
截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，公ⓘ司通过加盟管理和第三方托管模式分别产生收入9.2百万元、18࠽.7百万元及37.8百万元，占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%。
ƿ 长租公Ε寓多雷Ψ
资料显示，在直营模式下，魔方生活向目标公寓物业的业主或à授权承租人整ë租或租赁部分的楼宇，通常会就此类公寓物业订立长期租约，初始租期一π般介乎10至15年。
而在按⌉照统一的标准对租赁物业进行改造及装修后，公司向住户提供该等租赁公寓以及全套优质服务。住户通常与公司签Õ订为期一年的Υ租赁合同（经双方同意后可续租），并按季度或按月支付租金。
只是这种模式历来›多雷。在长租公寓链Σ条中，房东、&#ffe1;长租公寓、租客，经常有大量企业暴雷。
在魔方公寓之前，Ë青客公寓和蛋壳公寓均曾登陆美股市场，然而从长租公寓第ਪ一股到走入破产清算程序，青客公寓仅用了两年零两个月的时间。而在上市445天后，蛋壳公寓也走向了退市。
据悉，2019年青客公寓赴美上市，成为国内首个登陆资本市Υ场的长租公寓运营商；同年，蛋壳公寓亦赴美 IPO。但自2020年9月起，蛋壳等分散式长租公寓品牌陆续暴Ąf;雷。即便如今已时隔多日，市场也仍充斥着对蛋壳公寓的讨伐之声。
黑猫投诉【投诉入口】À网显示，截至目前，蛋壳公寓相关投诉多达36727条。有投诉人表示，自从2020年12月被迫退租，被房东赶出来，然后在蛋壳公寓APP上î办理了退租程序，租金剩余8025◐.34元，却一直未退款，提现一直未到账，蛋壳公寓也联系不上了。
蛋壳危机发酵后，长♪租公寓行业投资遇冷。因此，魔方生活此次在港™股能否走通或存较大悬念。
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值得注»意的是，魔方公寓在业内的口碑也并不算好。在黑猫投诉网上，充斥着魔方公寓不给退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收ća;费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位等相关租客的投诉。
§ 创始团队a0;套现离场
招股书显示，魔方生活本次IPO募集资金将主要用作业务扩张及战略性收购、更新技术基础设施及创新公寓产ય品、持续销售及营销工作、以及作为营运资金及作一般企业”用途。
根据弗若斯特沙利文的资料，自2020年ê以来ß，公司是业内最活跃的收购者之一，完成了总价值超过13亿元的十项收购。
据了解，尽管ࣻ集中式长租公寓市场增长迅速，但目前市场仍处于高度分散状态。根据在营公寓数量这一指标，五大参与者只有15.8%的市ƒ场份额，而中小型运营商则管⇔理相对较多的公寓。
财务数据方面，20∫19年-2021年，魔方生活收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。同期，归属股东净利润为6037ℑ万元、-2.29亿元及2.82亿元。
2019年10月21日，胡润研究院发布《2019胡润全球¶独角兽榜》，魔方公寓排名第224位。2020年8月，魔方公寓以100Â亿元人民币市值位列《苏州高新区2020胡润全球独角兽榜》第256位。
招股书显示，截至最后实际可行日期，魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mωૡordenite Gem持股5.81%、Peયridot Gem Group持股3.99%。然而，这三家公司各自由华平投资管理的若干投资基金控制，合计持股53.96%。
华平投资于1966年成立，是ο我国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。华平投资积累了消费、金融服务、医疗健康、工业技术、房地产ઝ及科技领域的专业知识ß。
然而需要警惕的是，魔方生活的创始人并非华平投资，而由葛岚和陆欣等8位↑创始人੦于2009年成立，随后在2012年至2018年‡期间，魔方生活进行一系列资本重组及多轮融资，华平投资才得以逐渐成为魔方生活的控股方。
此外，在华⁄平投资逐渐掌控魔方生活期间，2017年底，魔方生活创始人葛💼岚已经走出离职，并且陆续卖掉手中的大部分股à权，而其余创始股东们也在IPO前的数轮融资中，卖掉了大部分股权，选择套现离场。
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