股市瞬息万મ变，投ê资难以决策？来#ãA股参谋部#超话聊一聊，[点击进入超话]
એ 来源：斑马ë消À费
੦ 前有蛋壳暴雷，后有û青客破产、自如裁员，´长租公寓到底还是不是个好生意？
不过，这丝毫动摇不了魔方生活的上市进ੜ程∃，日前，魔方生活正式向港股发õ起冲击。也许过不了多久，港股将迎来长租公寓第一股。
魔方生࠷活还能讲出ⓥ什么新故事？ϖ
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一间房净赚不ક到6块⊄ો
忙活半年，经营超过¢7万间公寓的魔φ方生活，还是没能¼逃过增收难增利的窘境。
日前，公司向联交所递交的招股书披露，今年上∈半年，公司录得营业收入8.50亿元，同比增长24.1%，期内利润41万元，较上年同期1.6Ξ2亿્元下降99.75%。
截至6月末，公司在营76190间公寓，也就是说，上半年每间房净赚不到6块钱੪。同期，高达86%的毛利率，是什δ么吃掉了利润？公司在招股χ书中解释为受疫情影响。
公司以☞直营模式经营为主，成本支出是Āe;影响净利润的重要因素之一。
数据显示，2022年上半年，公司销售及分销开支、行政开支、其他开支及财务成本，分别为0.28亿元、1.05亿元、0.23亿元和3.03亿元，较上年同—期分别增长37.52%、20.6³9%、32.38%和29.49%"。
ડ 开支较上◯年同期更多，以至于非控股权益利润亏损838.4万元，虽然公司归母净利润924.8万元，落到手里的仅有41万元。
这不是最惨的，2020年，公司净亏损2.29亿元，日子相当不好过。在长租公寓💼行业里，最近两年因众所周知的原因，企业能—活下来还真不轻松Ċc;。
在一二线城市里，魔方生活主要以直营模式拓展业务，贡献了公░司收入的9成以上，加盟和第三方托管带来的收入十Φ分有限。
直营模式下，毛利率水平甚至远超房地产行业，各期˜毛利率均Á在80%以上。
∪相比散租，魔方生活将Σ公寓标准化，租金也不便宜。今年上半年，直营的白领公寓每间月均租金3002元，低于2019年、2021年的3ડ077元、3025元；蓝领公寓每间月均租金3723元，均高于过去3个财年。
不过，公司两¡大公寓产品出ૉ租率并不高，2019年-2022年上半年，白领公寓平均出租率从2019年的88.7%降至2021年的87.0%，今年上半年仅81.2%；蓝领公寓今年上半年平均出租率85↑.4%，与2019年、2021年持平。
总体来看，公司整体出租率从2019年的º88.0%降至去年底86.5%。今年上半年公ν司整体出租率为82.4%，远低于龙湖冠寓（95.4%）和万科Ι泊寓（94.0%）。
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举债੫扩张
长租公◘寓的生意模式，简单υ说就是从房੩东手里租到物业，经过简单装修、配置家电家具后，再对外出租。
↓ 那么，这种二房东的生意好做吗？据弗若斯特·沙利文预计，国内集中બ式长租公寓市场规模从2021年的449亿元，增至2026年的1252亿元，复合年增长率22.8%。
ધ魔方生活早已体会到这片蓝海的魅力，2019年至2021年，收入分别Ν为实现9.46亿元、9.48亿元和14.▧71亿元，复合年增长率24.7%。
不过，集中式长租公寓Θ生意的痛点在于，虽然收益稳定，«但投资周期长、回本慢。魔方生活不像龙👽湖冠寓、万科泊寓等同行，背后有房企资源和资金支持，拓展市场、规模扩张以及资金压力可想而知。
自2012年至今，魔方生活拿到了ℜA轮到ρE+∅轮融资，总体融资规模约23亿元，仍捉襟见肘。
截至6月底 ，公司1年内◈须偿还银行及其他借款10.49亿元，同期现金及¢等价物为6.23亿元，缺口超过4亿元。
数据显示，2019年至2022年上半Ι年，公司向银行借款分别为4.54亿元、4.69亿元、13.47亿元和12.90亿元，同期，其他借款分别为8.94亿元、7.63亿元、7.97亿元和8઼.61亿元。这些借款，均以未来收取租金权利及公司若干附属公司的股权作为担保▧或抵押。
据招股书，2019年-2░0'21年，公👽司流动负债净额-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元，今年上半年增至-15.43亿元。
ο 上述同期，未偿计息银行及其他借款d3;分别为15.27亿元▩、14.06亿元、22.5亿元和23.15亿元。
‾ 借款规模大，导致成本逐年增加，2019年至2022年上半年，公司财务成本分别为4.00亿元、Σ4.23亿元、5.01亿元和3.03亿元。
此次冲击港股，公司披露募资用途主要集中于业务扩张、战略♦性收购、ö销售及营销工作、技术基础设施及创新公寓产品，以及补充营ૡ运资金。
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华平♫投资资本局
200👽9年，葛岚率领▦一群年轻人，在南京推出首个租赁公寓，成为魔方公寓产品的雏👿形。
魔方生活对产品和商业模式仔细打磨，在2012年5月，上市主体在”开曼群岛设立，8名创始人合计持有公司100%股权。其中，葛岚、陆ા欣、白玲玲分别持有35.06%和32.05%和12.5%股权，另外5名创始人合计持有20.♠39%股权。
一个月后，公司启动A轮融资，拿到750⌊万美元，开始全国扩张。
2012年底，华平投∝资发起B轮融资，直接成为公司控股ય股东。
华平投资入主公司不久，创始团队逐渐淡出。外界最后看到原董ω事长葛岚，是在2018年底十分意外的离职。据媒体报道称，离开原因是与资方的分歧，另还有他Η自己的创业计划。¶
⊂ 此后，在华平投资直接主导之下，公司进行一系列融资等动作。截至目前，包括华平投资在内，德同资本、加拿大CDPQ∇养老基金、中航信托等成为公司股东。由此，魔方生活已成为一家由各类资本机构把持Û的长租公寓企业。
截至招股书披露日，华平投资持有53.96%股权，CDPQ、中航信托分别持股16ઽ.8%和1ⓖ2.5∅%。
7天连锁酒店创始人郑南雁被委任为Ø公☎司非执行董事兼董事长，在华平投资支持下统揽大局，华住系的柳佳出任执行董事兼CEO，有汉庭酒店工作履历的李亮、钱智康也进入管τ理层，魔方生活职业经理人时代正式开启。
在融资和重组过程中，郑南雁和柳佳的一番操作惊诧众b2;人。通过公司借款，再用股份代☜偿借款和利息方式，分别获得3.25%、0.3%的股c8;权。
β 创始人团队几乎被边缘化，他们提前拿钱੭走人，公司未来的发展ð与他们已没有太大关系。
2017年3月，葛岚向GGX转让37976股普¯通股套现约2500万元ª，目前仅剩2.86%股权；陆欣在2017-2018年合计套现1.34亿元，仅剩0.61%股权；创始人之一张红漫先于葛岚离职前卖掉73085股普通股，套现ૉ3936.2万元，当前持股0.05%。
没有了灵魂人物的魔方生活，华平投µ资频频通过融资等手段推高企业估值。去年9月9日，公司完成E+轮融资后，整体估值升至◈76亿港元。
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