中金：维持雅生活服务

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中金发布研究报告称，维持雅生活服务(03319)“跑赢行业”评级，考虑到外延增值服务收入及利润率承压，下调2022/23年盈利5%/10%至27.5亿元/32.4亿元，目标价降43%至13.6港元，对应6倍2022年市盈率及20%股价上行空间，主要考虑到地产市场压力或影☻响中长期业绩增长确定性。公ી司当&#25d0;前交易于5.1倍2022年市盈率。

事件：公布2021年业绩：营收同比增长40%至140.8亿元，净利润同比增长32%至23.1亿元，符合该行预期，其中净利润增速低于收入增速主要系细分业务利润率小Î幅下降及并购产生无ℜ形资产摊销等因素所致。2021年每股派息0.41元，派息率È约25%，对应当前股息收益率约4.4%。

中金主要ⓗ观ર点৻如下：

管理੡规模Θ稳步扩张。

公司2021年末在管面积同比增长30%至4.89亿平米，其中住宅和非住宅业态占比分别为42.5%和57.5%;新增在管面积约1.1亿平米，其中年内来自雅居乐及绿地控股的在管面Ç积净增超过1200万平米，第三方竞标外拓转化贡献4400万平米，收并购贡献约5760万平米(新中民物业及山东宏泰并入贡献4260万平米及3940万平米，剔除出售兰州城关2440万平米)。2021年末公ો司合约面积同比增长27%至6.63亿ζ平米，其中全年新增外拓合约面积约6930万平米。

外&#256d;延增值服务增长放缓，业主增值服务平稳推进。ਮδ

2021年外延增值服务实现收入28.6亿元，同比增长15%，增速放缓主要系房地产市场等因素所致;业主增值服务板块实现收入18.7亿元，同比增长77%，主要系৻生活及综合服务(2021收入8.5亿元，同比增长115%)、家装宅配服务(2021收入2.4亿元，同比增长10઴5⊄%)线条的增长推动;城市服务因收购标的并表推动，全年实现收入7.0亿元，占总收入比例5%。

毛利率઎有所下降，费用率小◈幅上行。

2021年综合毛利率同比下降2.2个百分点至27.5%，其中基础物业毛利率为20.1%，同比下降1.7个百分点，主要系第三方项目占比提升及收并购带来的无形资产摊销影响;业主增值服务毛利率同比下降7.5个百分点，主要系业务结构有所变化，毛利率偏低的家装宅配及新­零售业务收入占比提升所致。2021í年公司销售及管理费用率为6.5%，同比上升0.3个百分点，主要≈系第三方市场拓展带来的销售费用提升等因素所致。

发展趋势：ਲ਼外延增值服务或进♦一步承压，建议关注开发端市场变∼化。

该行预计，公司核心板块业务有望继续有序推进，未来三年收入保持20%-25%的复合增长;外延增值服Â务则受房地产市场影响，案场、营销代理等业务均存在较大不确定性，收入及™£利润率或进一步承压。

风险提示：社区增值ρ服务及城市服务业务´开展不及预期，外延∞增值服务超预期下行。

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