房贷利率、个人所得税齐降

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　　¬来源±：财ખ经十一人

　　市场还在等待更大的利好，Β如有条‘件放开一线城市限购，降低首套、Œ二套首付比例

ß　　文 |⌋ 刘昕 王੬博

í　　金九银十过半，尚无明显复苏迹象的楼市在国庆节前迎来ਜ਼两大利Ù好政策。9月30日下午，央行、财政部双剑齐发放松楼市。

　　央行规定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点½，5年以下（含5年）和5年以上利率Þ分别调整为2.6%和3.1%。&#266a;第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

　　税务方面，财政部新政表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，“卖一买一”的置业¹人群将享♡受个⌈人所得税退税优惠。

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　　关于退税资格，≈链家内部已发布的解读资料显示，出售异地住房，规定时间内在北京购房不可享受优惠；网签合同ï在10月1日之前生成，但取得个税票的时间在此之后，可享受减免。

　　部分行业专家认为，930两大新政主要为了鼓励 刚需和换房客，尤Τ其对后者Ü更有利。

　　德勤中国首席经济❄学家许思涛认为，此轮楼市放松政策对市场有一定正面作用，但促进市场回暖的力度不δ大。以税费优♧惠为例，约是交易总价打了1%-2%的折扣。

　　今年以来，针对房地产市场需求收缩、融资困难、ι预期转弱等困难，政策频出，但行业仍在低位运行，不断探底。十一之前，多部委齐发的政策包对购房者影响几何？能为楼市增添多少暖意？出手买房⊇的时机到了吗？ⓐ

ý　　宽松政υ策下，谁受益？省多¤少钱？

　　10月5日，《财经十一人》从多位北京房产经纪人处获悉，宽松政策出台后，š前来咨询的卖家更多了。在北京，名下有多套房的业主不在少数，卖房时缴纳的个人所得税占买卖差价的20%。有些原值只有二三十万的老房子，卖房时个人所得税接近100万，换房成本较高。此次“卖一买一”税收优惠政策降低了换房成本，让▩一些非“满五唯一”的房源流动起来了੘。

　　财Θ政👽部支持个人换购住房的征税新政显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，ਗ਼对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

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　　其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住💼房转让金额的比例退还出售˜现住房已缴纳的个人所得税。

　　☼链家内&#266a;部发布了换购住房免税 资格解读。来源：采访对象提供

　　此前，个人出售房屋时σ，“满五唯一”情况下免征个人所得税，其他情况ⓖ需缴纳的&#263b;个人所得税一般有两种计算方法：按房屋成交价（评估价）减去房屋原值之后差额的20%征收，或者按出售时总房款的1%征收。

　　以第一પ种计算方式为例，Ï假设一套房屋成交价200万，原值150万，个人所得税为（200万-150万）×20%=10万。按照新征税标准，如果新购住房价格高于或等于200万，个人所得税10万元将全部退还。如果新购住房价格小于200万元，则按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房‰已缴纳的个人所得税。

Ç　　相比之下，公积金利率下降，每月能节省几十元∅，对于购房者的刺激作用不⋅大。

　　以100万元公积金贷款为例，按贷款期限30年、贷款利率3.25%、&#256e;等额本息的情况计算，每月需要还款435∞2.06元。公积金贷款利率下降至3.1%之后，每月还款额为4270.16元，较之前下降81.9元⌋，本息合计下降约3万元。

¾　　一位昆明的房产经纪人告诉《财经十一人》，在昆明，公积金涉及的人群不多。部分买房ࢵ人因为名下房子数量多、基数缴存不够等原因，无法申请公积金贷款，十个买房人中大概仅两三人有公积金贷款ⓨ，因此咨询政策的人不算多。

　　在930公积金购房贷款μ利息下调前一天。央和和银保监会也下发了下调商贷利率的通知。通知规定，2022年6月-ⓝ8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款∩利率下限。具体如何调整，由各城市根据当地房地产市场形势变化及调控要求自主决定。同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　据易居研究院智库中心统计，满足“今年6~8月份新建商品住宅销售价格环👽比、同比均连续下降”这一条件的城市有23个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连等'，ત全部为二、三、四线城市。

　　全国70城6~8月新ੈ房价格指数环比和同­比涨幅均为负的城市。∗来源：易居研究院智库中心

　　大理是满足阶段性放宽首套住房商贷利率下限的城市之一，一位大理的房产经纪人告诉《财经十一人》，由于政策出台是国庆假期前夕，目前银行、房产交易中心都是休假状态，商贷利率下限是否要调整、如何调整⊥，还没有官方通知。目前来看，市场对政策没有明显反应◯，看房人在十一期间也没有增多。他认为，需要等到具υ体措施出台后再看。

　　58安居客房产研究院分院长张波认≈为，此次三个政策方向性明确，分别针对首套置业和二套改善需求。但是针对首套置业的¤两个政策可能影响有限，因为仅涉及利率的下调。目前来看，利率下调对于购房者实际的拉动效应不是很强，此前LPR （贷款市场报价利率）也在持续下调℘，对市场影响没那么直接。

　　而针对改善型置业的免税政策影响面较大。该政策是全国性的，没有城市区分，尤其在一二线热点城市，效果会非常明显。在北京，卖房时缴纳的个人所得税占房屋买卖差价的20%，如◙果这部分所得税能ι得到减免Ζ，对于改善型需求入市的作用相对直接。

　　购房时机到了吗？−‌

　　“我打ગ算2024年再看看市场。☏”930楼Γ市政策组合拳刚刚推出后，一位计划购房的网友在朋友圈写道。

　　买涨不买&#25d0;跌是大多数购房者ð的置业理念。即使市场下行ૌ、政策组团让利，也很难打动一些潜在购房者。他们想到此轮周期性调整的底部显现。

　　我爱我家前副总裁胡景晖认为，从住&#256d;房交易量和价格看©，五六月有触底反弹的迹象，但◐是由于七八月的“断贷潮”，市场信心又受到打击，8月的数据相对低迷。

　　根据国家统计局数据，2વ022年1月-8月，全国房地产开发投资9.1万亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资6.9万亿元，下降6.9%。全国商品&#222e;房销售面积8.8亿平方米，同比下降23.0%，商品房销售额为8.6万亿元，同比下降27.9%。其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降3®0.3%。

　　中国人民大学不动产研究中心执行主任&#25b2;况伟大认为，判断楼市趋势，应看先行指标，例如开工量、施工面积、土地取得等，若这些指标处于低位，楼市可能会继੝续ਪ下行。

　　2021年1月-2022年8月੪࠽，全国商品房销售面积及销售额α增速。来源：国家统计局

　　据中指研究院数据，2022年1月-6月，1月-6月住宅⊇新开工面积为4.9亿平方米，同比下降ý35.4%。住宅施工面积为59.9亿平方米，同比下降2.9%。住૨宅竣工面积为2.1亿平方米，同比下降20.6%。

　　2014年至今全国房屋累计κ新开工和施工面积及其同比增速。来源：中指数઺据C੩REIS，国家统计局

　　况伟大判断，除了一线城市，楼市总体是下行Ζ期。如果是刚需置业，现在是比较好的时机。如果是出于投资目的，一二线城市可能有ψ一&#261c;定回报空间，投资三四线城市则风险较高。

　　张波认ℜ为，人૎口、产业和房屋实际供给量等维度也是基本面，决定了房市未来至少 3 年到 5 年的趋势ß。

　　短期趋势，核心看市场供求是否处于相对平衡的状态，比较੦直观的指઻标是‌出清周期（供给和需求达到平衡所需的时间）。

　　如果一个城市出清周期在10个月甚至12个月以上，就算有人口和产业支撑，短期内市场触底反弹的动力仍然不足。如果出清周期在 12ú 个月甚至 10 个月以下，整个盘Ζ面就基本达到供需平衡，甚至供小于ੌ求，房价触底反弹的动力较强。

　　20ਠ17年1月至2022年8੫月，50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期。来源：中指数据C´REIS

　　据中指研究院数据，以50个代表¯城市为⊇样本，截至2022年8月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.5个月。其中一线城市短期库存出清周期13.8个月，二线代表城市出清周期16.6个月，短期库存尚处于合理区间，三四线代表城市出清周期22.1个月，市场库存去化压力较大（50个代表城市：北京、上海、广州、深圳、杭州（含萧山余杭）、武汉、南京、苏î州（含吴江）、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州、宁波、莆田、芜湖、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、泉州、烟台、珠海、无锡、济南、湘潭、丽水、池州、镇江、惠州、三明、泰安、厦门、扬州、佛山、中山、常州、宜昌、兰州、南宁、黄石、大连）。

　　截至2૟022年ੜ8月底，出清周期最短的三ਫ਼座城市为上海、合肥、南京。

　　€未来还会有哪些调控政λ&#260f;策？

　　多家券商和行业人士认为，੢楼市筑底回暖尚需时¿&#263a;日，除非有更大的利好政策。

　　张波认为，从首付和房贷利率等方面看，现在对于首套置业需求的政策倾斜已经比较û到位。针对二¿套或者改善型需求，政策还有放松的空—间。

　　首先，首付方面虽然许多城市已经降低首付比例，但一些热β点城市二套房的首付依然较高。例如北京、上海，买二套房时首付大约占60%Ë~ 70%，对௄于改善型置业人群，负担仍然较大。

　　第二，税费੕还有下调或π优惠ઍ的空间。目前的优惠政策只涉及个人所得税，但房产交易过程中的增值税也是一笔不小的开支。很多自住型的改善置业，所得税加增值税、中介费，高的情况下占到交易成本的12%-15%。如果能调整增值税，将交易的门槛进一步降低，改善型需求入市的脚步会更快。

　　第三，针对区域、定向人群的限购放松。目前，三四线城市的限购基本放Ù开，但是热点的一二线Ü城市，限购门槛依然很高，下一步限购放松会是一个趋势。但是，限购放松并不等于全面放松，而是分区域、定向人群的放松。所谓的分区域，即城市的部分区县或者产业集中的地方，适当放宽限购门槛。定向人群，即对人才或多孩家બ庭等放松限购。今年如果这几方面实施到位，下半年到四季度楼市可能会出现回暖迹象。

　　胡景晖也认为，未来，保交楼保民生、降低首付比例›、放宽限购才能真正提振市场信心。光靠挤牙膏式的政策调整，尤其是利率的调整，不足以刺激和提振市场信心。他认为，首次置业首付比例下调到10%，二套首付比例下调到20%-30%，对房市的提振作用会更大。另外，强二线、ધ三四线城市逐步放开઼限购也是一个趋势。

　　调控继续放松的确利好市场，但楼市的整体回暖是系统工程。如何在放松限购同时，防止房ક价大涨；如何让卖楼的钱，银行纾困资金直达房企，让保交楼落到实处，让老ੈ百姓放心买房，顺利入住，才能从整体上带动行ⓟ业良性循环。

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