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来源：中国房地产ⓡ报
聂梅生ૄ：楼市新平衡要有“房改”力度 信心起来了什么都会好的！丨报庆30Ä周年专访
∑ 编者按
1992年，理想照耀现实，无论庙¿堂之bc;上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门Œ陡开、充满希望的创造创业年份。
30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产લ市场主体Ô的企业——成就ચ一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。
这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行´业由无到有、由小到大的奋斗成就à，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走Χ入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。
站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段ω光荣与梦想的特大历史ⓞ，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。
中º房报记者 马琳丨北ૌ京报道ćb;
进Μ门，客厅墙上，一幅幅油画排列着。浓烈、明亮、斑斓的色彩扑入λ视觉，变成一个美丽新世界，充满生命的张力。整个屋ϒ子以明黄色为主调，精致的小物件随处可见，给人以“小确幸”的充盈感。
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这是聂梅生ੋ北京的家ૌ。
过去这些年，她拿起了画笔，开始油画创作，大多以自然景物为主，她👽喜欢自然的真挚与雄浑力量，她希望能画到100幅。“我是比较喜欢文学的，也喜欢画画，后来不巧投身到了科研领域。现在是又回到了原来的爱好上。”聂梅生说。记者眼前这位恬静、淡泊的长者，如果对她κ无所了解，会想象不出她当过司长、创办过全联ⓝ房地产商会，以及为小康住宅科技产业而敢闯敢干的范儿。
1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业ૄ的聂梅生，在中国房地产行业有着“女中豪杰”之α称。自1994年起担任建设部科技司司长以“科技”视角切入房地产领域以来，她就一直在关注房地产行Ąe;业的发展，直至现在。
那些年，每每到了房地产行业发展的关键时期，她总是在协调行业、市场与政府Āf;间的关系，直言不讳，谏言高层；同时又带领行业在小康住宅、住宅产业化、房地产信托投资基金（REITs）上进行变革、尝试≅，以及推进养老业务等新事物，不断试新，闯出新路。她也以敢于“说真话”著称，2009年全国两会，聂梅生带领લ完成并通过全国工商联提交的一份关于房企开发费用的调研报告，引起了舆论的轩然大波，有观点认为这是把“房价高企”的“球”踢给了地方政府。她也曾多次提出，房地产行业给社会、经济、城市、居住带来了很大的改变，我们要认真客观地评价它。
对于当前的房ી地产市场，聂梅生表示，7月份房地产开发景气指数为95.26，这已经显示出现危机了，“房住不炒”观念已经确立，现在的问题在Ì于市场信心的构建。“但我认为不要否定此前的工作，也不要去抱怨，更不要浪费、低估了这次调整，既然已经付出了一定代价，就应该看到它会产生新的循环新的平衡。”聂梅生表示，我最害怕刺激炒房的政策再次出现，那就“白调”了，就是矫枉过正。
那该如何扭转目前的市场局面？聂梅生认为，当前房地产市场需要建立一个新平衡，需要新的配套政策的推出，“上次的政策来自房改，那是一次力度非常大的改革，变福利分房为住房商á品化。这次建立新平衡也要有房改的☻力度，在土地、金融、市场端进行调整；也要有改革的决心，否则市场很难起来。”
ࢵ 聂梅生今年八十有二，思路依然清晰，观γ点还是独到，很是健谈。∝
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一生信念：知行合一
1994年9月，处于起步阶段的中国房地产行业迎来了一个时刻，建设部、科技部等部委∫启动了“2000年城乡小康住宅科技产业示范工程 ”工作，在建设部科技司任职的聂φ梅生参与了这项工作。
就થ是这项工作，让聂梅生与房地产行੭业结下了一ો生的缘分。
“我是从科技的角度介入到了这个领域。那时，房地产行业的⇑发展还没有形成系统，也没à有形成真正的住宅小区。Ò”聂梅生说。
当时，住宅产业面临的一个情况是：总体上数Υ量增加很大，质量也有提高，但与国外相比还是一些很传统的作Ô法，手工操作，技术上没有反映出时代的面貌与水平，改造难度大。
在这样的状况与背景β下，小康住宅科技产业示⇐范工程应时而生，计划通过“科技先导、适度超前”，不光是要解决有没有住的问题，还要解决住得比较舒适的问题，住宅要有比较齐全的功能。这样的目标，聂梅生认为通过科技先导的办法，可以实现。μ
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时任建设部副部长的叶如棠在接受媒体采访时表示：“这和社会的发展、经济、科技水平的ⓓ提高是相联系的。”
“小康住宅的要求是‘五要一活’：科技含量要高ⓓ、厨房设备要齐、住房装修要一次到位、物业管理水平要高、住房产品要适销对‡路，销售方式要搞活。在这一要求下，中国住宅有了很大发展。”聂梅生表示。
1999年11月，首批8个小康住宅示范小区南京月À牙湖花园、广西北海银湾花园、昆明金康园、深圳东海花园、广东番禺丽江花园等通过了综合验收。建设部、科技部会同有关β部门为此在南京召开了工作会议，对小康♪住宅项目取得的阶段性成果进行总结，对首批通过验收的示范小区进行表彰。时任科技部副部长邓楠、建设部副部长叶如棠及江苏省和南京市的有关领导共同出席了会议，与会人士对于选择住宅产业作为科技服务的对象进行了广泛的探讨。
以月牙湖花园小区为例，据当时的媒体报道，错落有致的楼群间，每一处细∅节的设计都显得别具匠心，富于创意的雕塑、精美的路牌、鹅卵石铺成的小路、喷泉激起的水花，都给人留下了暇想的空间。与普通住宅最重要的区别在于它的科技含量高，从已经入住的房间里，虽然看不到墙体里特殊的保暖隔热材料，但冬暖夏凉却是能感觉到的，卫生间、厨房都采用了一种不串味的排烟⊂气装置，极大地改善了排气效Ì果，粉刷墙壁的涂料经过特殊工艺，不会再发生任何细微的龟裂，高智能的报警系统使低层的住户不必再安装难看的铁栏杆，维护家庭安全已有了更新的手段。
“小康住宅是与中国房地产市场化并轨而行、以科技为先导的产品，对于小区形成、规划设计系统等都有明确目标ી，后期随着《中国小康住宅十大标准体系》落地，又在全国开展了55个小康住宅的全国性示范项目下，住宅产品的科技性有了提升，也可以说小康住宅是整个中国房地产市场化过程中科技ઞ领先的产品，对于住房市场化推动作用较大。”聂梅生回忆说。
到了2000年，中⊄国小康住宅科技工程结题时，业界评价：小康住宅项目的实施克服了紧缩银根、市场低迷等困难，通过发挥科技优势，赢得了市场的认同。小康住宅概念引起较大反响，示范小区都成了当地住宅样板工程，推动了科技住宅的发展，也推动了住宅❄产业化的发展。
一件事情的成功与否，更要考虑历史的进程。在推进“2000年城乡小康住宅科技产业示范工程”的ઙ同时，聂梅生在1994年就适时提出了“住宅产业化”发展思路，她因此‰被称为“中国住宅产业化第一人”。但是ⓤ，因为当时“住宅产业化”的提法还属于一个新事物，并没有被通过。
到了1999年，国务院办公厅颁发《关于推进住宅产业现代化提高住⌊宅质量的若干意见》，“住宅产业化”才获得了政策上的ડ大力支持，建设部特别成立住宅产业ß化促进中心，聂梅生担任第一届中心主任。
聂梅生回忆，推进住宅产业一是希望提升੍产业结构，二是希望增加住宅产业的科技含量，提高住宅的功能质量，这与我国“提升产业结构、以科技为â先导、发展自有知识产权”的国策是相û匹配的。
此后多年，住宅产业化伴随着城市化进程、中国住宅建设规模的增大而不断推进。到2013年底ઘ，全国累计新开工产业化建筑面积1ਲ਼2Ņ00万平方米，涌现了万科、碧桂园、远大住工等一批在产业化上积极开拓的企业。
聂梅生以推动住宅的科技化发展为己任。2000年左右，她离开建设部，筹备成立中华全੍国工商业联合会房地产商会ૌ，商会成立之初，聂梅生就坚持一个底线，这个商会一定要有合法的身份。几经努力，在2001年商会成立后的一年，名称确定为全国工商联住宅产业商会。之后，聂梅生和她的同仁们又用了12年时☻间终于在民政部注册成全国性一级商会，即全联房地产商会。“这是最终的合法性，可谓修成正果。”回首往事，聂梅生说。
在商会，聂梅生的工作更多了。她不仅着手推动中国绿色建筑的发展，推动商会和清华大学一起编制了国内首个绿色建筑评估体系《中国生♥态住宅技术评估手册》，将绿色建筑概念引入国内，还借鉴美国LEED等国际绿色建筑评价标准，构建了适合中国的绿色建筑评价体系，这个工作一直做到2010年《中国绿色建筑三星认证标准》的国标出台。此后，她又将目光投向了建筑的低碳、气候变化、碳交易等领域，并带领商会去践♣行。聂梅生推崇“知行合一”：以知促行，以行求知。
“进入房地产领域后，我始终抓住了‘科技’这个关键点，忙于推动住宅产业化、小康住宅、绿色建筑、绿色低碳的事业。我最近也在μ忙绿色低碳的工作。”聂梅生表示。有一分热，发一分光，聂梅生像极了鲁迅先生说的“不必等候炬火”。
⇑ 2003年，为了抑制房地产投资过热，中国人民银行发布121号文件，全国性房地产宏观调控第一枪打响。这份文件的下发，央行首次进入房地产调控领域，标志着房地产的金融属性就此打开。121号文件冲击了所有房地产企业的神Āe;经，自此银行的货币政策文件对房地产和房价影响加大。
“当时的1Ņ21号文件一出台，商会马上就给中央写信，行业层ς面≅的压力都很大。”聂梅生说。
121号文件出来后，聂梅生开始带领商会着手研究精瑞基金，这几乎是国内最早将房地产基ąc;金引入Ņ房地产行ù业的想法。“当时的初衷是想做REITs，并提出了中国REITs的第一份报告和建议，促成银监会的批准。”聂梅生说。
随后，200ਜ਼5年3月全国两会期间，商会的一份提案提出：“发展房í地产投资信托基金（REITs），建立廉租房体系，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融d3;风险”。提案首次提出要用金融工具解决廉租房问题。
“这件事推进得并不顺利，直到现在保障性租赁住房REITs才出来，也就是∞说α经过20年的努力这一产品才有了初步发展。当然，这与过去几十年房地产开发领域的过度发展有关，市场还没有顾上这一产品的创新发展；也与中国房地产⇑市场发展阶段、态势有关。”聂梅生表示。
ò今年8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs——红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT上市。截至当日午间收盘，均已实现30%Ω的涨停，3只产品成交额合计突破2.24亿元，延续了在公开发售阶段便备受追捧的态势。
十几年在全联房地产商会，聂梅生是全身心投入工作。201ળ2年，聂梅生将商会会长的职务交到了继à任者的手上，开启了人生的新生活。最近这几年，聂梅生将更多经历放在了关注Æ养老产业发展与低碳方向，一个与她的人生阶段有关，一个是她毕生关注的方向。
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信心起来了，什么都会好的！
‡ 当前房地ⓑ产行业的发展，又到了关键的⌉时刻。
聂梅生认为，房地产行业以◙往的发展模式已经过去了，经过去杠杆、防止过度泡沫化影响金融安全d0;的政策出台及地方相关政策叠Ã加，已形成楼市深度下挫的局面。
⌊ 聂梅生表示，过去为什么老百姓一直买房，关键原因是房价一直在涨，房子成为了家庭资产保值增值的一种方式，再加上中国传统观念是有家才有业，导致购房预期一直存在。目前，经过这一轮调整，市场预期已经&#ffe1;发生变化，信心消失，这是现在房地产行业面临的最大的问ⓤ题。
在聂梅生看来，全国停工楼盘规模为400多个，只要处È理得当按时交付即可。但一个问题是，停工停贷楼盘的影响已经传递到了市场，引发提前还贷及市场销量下降，没有销量，就会影响到资ર金回笼和企业生存。
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“房地产市场需要建立一个新的平衡，包括需要新的配套政策的推出，现有的土地招拍挂制度及金融、市场政策是支持原有的发展模式，新平衡下需要有新的政策支持。上一次的政策红利来自房改，那是一次力度非常大的改革，变福利分房为住房商品化，这次建立新平衡也要有房改的力度，在土地、Ê金融、市场端进行调整。”聂梅生强调说，要有改Ç革的决心，否则市场很难起来。
什ਖ਼么是新模式Η新平∇衡？
从目前γ调控的结果来će;看，聂梅生认为：“房住不炒”的目标已经实现了，“租购并举”将是下一阶段的新模式新平衡的☼主旨。
“我经常讲，现在不要再留恋以往的辉煌，过去了就过去了。现在也不是指责谁的责任的问题，不能说是恒大引发了这次房地产行业危机，也不用说去年政策在什么时候出较为合适，这些已▩经过去ચ了，我们需要从过去总结经验教训。”聂梅生表示，现在的问题不在于“房住不炒”，在于市场信心的构建ણ。
“我认为不要否定此前的工作，也不要É去抱怨，更不要浪费、低估了这一次的调整，既然已经付出了一定代价，就应该看到它会࠷产生新的循环。”聂梅生说。她提醒，我最害怕ó刺激炒房的政策再次出现，那就白调了，那就是矫枉过正。
“Ζ信心起来ⓡ了，什õ么都会好的。”聂梅生说。
对 话ૠ♠
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聂ੜ梅生એ：总是超前一步
υ这是我最美好b2;的事
中»国房地产报：ઘ您经历最美好的事和最遗憾的事是什么？∋
聂梅生：最美好的事情是，从上世纪90年代初期工作至今，我基本上对于Āf;事物发展的判断都很准，甚至超前一步，比如对于小康住宅的引导，推动绿色ⓝ建筑、REITs的发展等，几乎都是超前一步关注并引导实施，后期੦也成为了行业发展的方向。
这种超前的判断，可能与我出身科技领域有很大关系，作为科技工作者必须要超前一步，否则ζ去研究什么？我对自己的预判能力还是很有信心的，历史证明也是正确的。点都踩得对，引导的方向也没有错，还推动行业在正确的方向上前行，我认为是经历ⓣ过的最美好的事情。
🙀
ઽ 遗憾的事情是，过去投入工作较多，比较少地投入家庭和照顾孩子。我只有一个孩子，目前不在身边，现在的家庭就是一个空巢家庭，ષ鲜有其乐融融的生活氛围。这也是一种人生的选择吧。
Φા中国房地产报：您现在最关心什´么？
聂梅生：我现在最关心的是80岁以上老人Ċa;的养老问题，包括我自己养老的问题，我也关心养老产业的发展。目前，我在全国各地的养老机构进行体验，了解老年人的精神状况、生活状况，有哪些是需要改善的，以及养老产业如何与技术相结合，我希望更好地推进养老产业化发展。
Åૢ中国房地产报：您的Ÿ座右铭是什么？
聂梅生：过好每一天μ。
中国房地产报ࣻ：过去5年，您最大的改变是什么Ε⌈？
聂梅生：过去5年我最大的改变是把年轻时的梦想、爱好重新拾了起来，重新γ拿起了画笔开ö始画油画，希望画到100幅，现在已经画了60多幅。我喜欢文学，也喜欢画画ਯ，后来不巧成了“理工女”，现在又回到了原来的爱好上。
☻ 中国ਬ房地产报：有什么话想对房地产企业说？
聂梅生：冷静应对当前的环境。在困难面θ前自生力量是最强的，不要期待，要向万科学习找到自己的ƒ亮点，以渡过目é前的难关。
👽੪
中国房地产报：未来5年，您想对我们的国家说♣些什么？
聂梅生：一是走向‾统一大市场；二是坚定不移地走科技发展道路；三是એ大力发展人才，“没有人才做什么都是做不起来ε的”。
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