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出品：新Ņ浪财经ࣻ上«市公司研究院
作者Ò૩：大Î眼楼管/肖恩
ν近日，四川新希望房地产开发有限公司发布了2021年公司债券年度报告。面对行业利润率趋势性下滑的大环境，新希望地产从2018年开始也未能幸免，甚至比多数房企来↑的要更早。
对于新希望地产来说，在物业服ੇ务板块出售后，物业租赁及工程施工占比仍太小的情况下，物业开发仍是公司业务的绝对大头。而去年下半年以来à的销售遇冷，又ઞ给新希望地产的财务流动性增添了不确定性。
利润率4连降¬至8⊂.23%
新希望地产隶属于刘永好控制的新希望集团旗下，成立二十多年来，尽管公司自称住宅开发的稳健利润是公司持续发展和规模࠷增长的基石，并通过物业管理、优质酒店和商业资产的持有ફ和运营已经形成综合产业优势。但实际上，房地产销售收入占比仍常年高达97%以上，其余包括酒店、办公楼、综合体等商业，长租公寓，现代文旅，产业园区等均未形成像样的业绩支撑和增长点。
而房地产开发行业近几年面临着诸如限购政策、去杠杆、三道红线、两集中等多重挑战，导致行业整体盈利能力持续下滑，ਊ新希望地产从2018年开始也未能幸免，甚至比多数房企来的要更早。毛利率从2017年的35.ਫ64%降至2021年的21.84%，净利润率从19.88%♡降低至8.23%，降幅超11个百分点。
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年报显示，2021年度新希望的房产销售成本较2020年度上升30.37%，结转项目成本增加幅度明显超出营收增速，营业总成本从2017年的48.97亿元¥增长了584%至Κ2021年的334.97亿元。克而瑞数据显示，相较之下，新希望过去多年销售均价提升有限，对于房企来说，随着成本迅速提升导致的极低的利润率是危险的，一旦销售均价下滑超过10%，新希望地产或面临亏损的局面。
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૨今年1季度销售同¦比腰斩
实际上，新房销છ售的价格由市场供需双方共同决定ß，对于房企来说，在当前去杠杆回款的市场环境下，销售均价面临较大压力࠷。
新希望地产坚持“新一线、核心二线为主”的城市群深耕战略，过去一年共⊇有19个城市产生销售贡献，全年累计实现合约销售1059.1亿元，同比基本持平，连续两年站在千亿之上。但克而瑞数据显示，新希望去年下半年销售旺á季的销售‘额仅有418亿元，同比下滑了41.6%。而全年新希望地产的销售费用同比增长27.9%，并未换来理想的销售业绩。
而在今年1季度，新希望地≡产的销售延续了去年的寒意，Q1仅录得销售124亿元，同比下滑53.56%。销售回款存在较大压力的情况下，或对新希望的销售均价形成压制，进一步掣肘本已连ઙ续4年下滑的利润率Χ。
鉴于销售持续萎缩，减少拿地成为行业过冬的共识。2021年新希望新增地块15宗，其中下半年仅于9月在成都新增一宗地，拿地明显放缓。共计拿地金⊂额接近300亿元，拿地销售金额比0.27¼，土储池⇒子有所收缩。
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应付工程款快速增Õ长 实控人占款达7ã.84亿
值得一提的是，2021年度，新ⓜ希望地产的物业服务收入及成本较2020年度下降100%，主要系其将物业服务板块整体出售，2021年度不再将其纳入合并范围引起的收入成本下降👽♣。
物业拆分¨在一定程度上有助于改善地产ο公司的流动性。
截止去年底，新希望地产的账ν面有息负债规模基本持平，较期初减少3.19%到353.83亿元，其中，2022年内到期或回售的有息债务总额为88.90亿元。同时由于Ì销售回款率达到95%，使得其持有现金规模同比增加了23ⓕ.2%至185.88亿元。
从偿债能力表现来看，2021年末新希望地产‹的现金短债比2.09，现金能够覆盖短债。期末剔除预收款后的资产负债率为63.⊥8%、净负债率40.4%，三条红线指标仍ૠ维持绿档。
从账面上看，新希望的财务相对稳健，但母公司账面的货币资金仅有32.4亿元，多数货币资ý金在项目公司，截至期末仅五百亿的合同负债背后的保交付的建设安装资金⊆需求，这在一定程度上仍需公司加快回款。
值得一提的是，截止去年末，新੍希望账Π面应付账款本期末余额较上期末增加26.86亿元，同比增加40.9%，主要为公司已达到工程形象进度暂未支付的款项增多所致。
此外，截Ρ止期末新希望地产未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计7.48 亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联Þe;方占款或资金拆借合计7.48 ì亿元。
实控Ö人占款、拖欠工程款快速增加，这对于新È希望地产的财务来说并不光彩，这背后的ⓨ问题都要归结到销售，销售不见好转，各类问题或将接踵而至。
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