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来源 地产知િ识橘&nઝbચsp;
信托融资这把隐秘的“双刃剑”，终于在房地产这个行b3;业👽里，显露出了残酷的一面。♬
∩回看近几年，“三道红线ઠ”压顶，信托一方面能弥补房企在公开渠道融资的不足，另一方面，还能完成债Ò务出表，在明面上帮助房企“降负债”。
μ 看ćf;起来两全其¸美。
但很少有人提到，这个渠道也给房企带来了更高的融☜资成本，更大的经营压力，以ćf;及τ，更难被察觉的违约可能性。
从节前到现在，旭辉从官方认定的“小红花房企”ë到股债双杀，顺带搞垮了中债登信用的那点事儿，大家π都知道了。
ઍ ૄ如今，同样的故事，似乎正在另一家大◐型开发商身上上演。
≅ 地产知识അ橘ા
就是‘地产知识局’，还是મ‘局姐本尊’▣Þ坐镇，我们还在！
3¹6d3;8ਰ篇原创内容
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绿城¸今年刷ⓛ足了存⊗在感。
先是在2月的北京首轮集中土拍上，斥资百亿元拿下三块地，随后，࠷在∫杭州大本营¾的第一次土拍市场上，又一次性砸下7块宗地。
生猛ણ▦扩张的背后，♠绿城低调地为自己找来了金主。
从7月开始，绿城相继为ⓦ北京的地块引入信托公司—👽—Δ
Τ 亦庄新城地块引入了华润信托，崔各庄地º块引入了陕国投信Κ托，刘娘府地块引入了上海信托。
这是近三年来，绿城在∨北京▥开发的项目中，首次借力信▧托机构。
≥ 向œ信托机构转让了接近一半的项目权益后，绿城背负的资金压力ૠ就小得多了。
φ类似的操∈作，也在绿城其他区域的项Ô目中出现了。
6a1;月，绿城在长沙的项目公司，新增了છ股东交银国际信托。
驰景手ⓗ中握着的是长沙绿城凤起麓鸣项目。作∼为长沙去年集中供地中最受关注的项目之À一，至今仍是长沙楼面地价之王。
而引ੑ入信托ⓤ的另一面，是越来越疯狂的高周转。
ó 就ਲ਼拿િ北京的三块地来举个栗子吧。
三块地的销售指导价在5.8—9.15万/平米，放在其他任何一个城ⓗ市，这个价▩位都是值得Μ慢慢打磨一番的豪宅产品。
☺ 但是！绿城的હ表现却一⊃反常态——
拿地仅仅三个月，指导价为8ਨ.8万/平米的亦庄新城地块，Ω已经拿到销售证了。
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另外两块地，分别在拿地不³到四个¢月和七个月的时间里，相继拿到了预售证。
这奔跑的速度，简直比曾经的高周转之王碧桂园还要a0;Ï夸张。℘
√好在目前的市场还是愿意为¿“绿城出品”买单的，在6ℜ月首开的两个项目，最终去化都还不错。
那么，为什么绿城会由崇尚Ρ慢工出细活的豪宅教父，变成拼É命奔跑的高ð周转房企呢？
比◙较⌈明显的变化，可以追ਨ溯到2018年。
随着大股东中交的日益强势和资金Ô链的压力，当年7月，绿城在内部文੫Ñ件中确定转向——
今后，⇒要“调动一切资γ源”实现þ高周转。
∞第二年，绿城创始人宋卫平“交班”张亚东Ċb;，随之确立了新5年的发展方è向——
2018▣年只卖了15࠹60多亿元的绿城，ο2025年要完成4500亿的销售目标。
于是近几年，一面是绿城在അí拿地上花的钱，Ç逐年暴增……
☎ 另Ąe;一边，是总负债规←模像雪球一样，越滚越大。
但净负债率‹的走势，就很θ有意思了。
2018年Η-2020年间，绿城的净负债率不断走高，但随着三道红线的政策出台，摆´在绿城面前的任务♠变成了“既要又要”——
不想放弃当年提出的销售目标ⓩ，ë那就必须加快融▦资，多拿土地；而为了满足合规要求必须“降档”，那就得降低净负债率，美化报表。
可以“两全其美ⓞ”的非标⇓融资从此Ù登堂入室。
Γ 有趣的是Φ，就算这般努力，绿城至今仍是TOÉP10房企里面，少有的黄档房企。
但是，旭辉的例子告诉我们，信托这⊄种非标融资，是℘有可能反噬的👽。
相比起正常的融资渠道，信托的收益通常¿更高，ξ无形中给了开发商更大的经营压力。
∉再加上行业处于下行期，去化周期拉长，回款速度变慢，许多房企连自家员工的工资都发不起，又怎么能还得上ćb;如此高息的产品？
Πβ而非标ω产品，往往还有不为人知的抽屉协议。
d3; 此前，澎湃新闻曾经引述知情人士称，旭辉旗下所涉信托遇到的危机，是因为作为项目股东的δ信托方在销售不及预期的情况下，要求进行提前清算。
我ਭ们在绿城发行的，北京ψ项目信托产品介绍上，也看到这样尴尬的表述——
谁也不知道，在销售回款不Â佳的情况下，是否有要求赎回产Ü品的条款∂。
而且，此前绿城的商票，似乎♨也γ>出现过问题。
今年上半年，彼时绿城还间接控¸股的子公司绿城颐合房地产公司，进入了é上海票据交易所发布的商票ੋ持续逾期名单。
虽然事后，绿城颐合发布了”澄清声明，表示5月末所有逾期问题已经全部处理完毕，但仍难掩公众的悠悠之Ù口。η
现在એ回头想想，当时的绿城，真的是被误伤吗ૣ？
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