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物▩管三国杀💼|封è面文章
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∞ 文/乐居财经 徐酒眠≥
ੇ万物云的“入市”，搅动着物管股的一池春水。从资♫本市场到业务市场，头部物企的∩全方位争霸赛，愈演愈烈。
万物云上市前夜，华润万象生Κ活甩出10.4亿收购祥生物业的“王炸”牌，੫分散了不少火力值。
万物云也不甘示弱，在敲钟上👽市的当天下午，刊·发了上市后的首份中报，即2022年中期业绩报告。
这份中报，加上封面在内，长达7←3页纸。除了截至今年上半年的详细财务数据之外，还披露了毛利率、各业ધ务板块的细∞分业务线发展情况等。
“2022年上半年，科技板块营收增速达56.2%；空间板块新增饱和收入中，独立第三方项目占比达83.6%。”发报次日，掌舵人朱保全在朋友圈分享官微推文《一图看懂万物云2022中期业绩》，他特意ý配文强调▦，万Δ物云科技浓度提速显著，业务独立性较强。
Í ત放于ë上市物企榜中，万物云今年上半年的赛季表现如何呢？
从总营收与在管面ત积来看¶，万物云仅次于碧桂园服务，而华润万象生活与∩前两者相比，规模与营收并不占优势。
但是从资本市场的表现来看，华润ઘ万象生活自7月27日挤下碧桂园服务，荣登物业股“市值王”之后，一直Ċc;ਫ保持首位。
万物云“差市场”里IPO，虽然经β历了意料之中的估值回落。不过凭借着众多资本的站台，万物云还是õ挤掉了碧桂园服务，成为市值♦第二的物业股。
Υ Æ 可以预见，在龙湖智创☺生活和万达商管上市前，“华、万、碧”在资本市场上三足鼎立的局面，短期内或无人能破。
2019年底，新冠肺炎疫情将物业从幕后推向台前。此后，在2020年的上市风口与2021年的收并购热潮中，物企一度成为资本追捧的宠儿。然而&，紧随地产“寒潮”降临，物业板块集体下调ࣻ，估值≈从疯狂逐步回归理性。
资本撤退，市场重塑行业估值逻辑，谁能再次杀š™回ˆ千亿市值牌桌？谁又能在未来的制霸赛中称雄？
营收规模"ã行业♡第二
数据显示，截至2022年6月£30日ગ，万物云实现总收入142.43亿元，同比增长38.2%；录得毛利21.27亿元，同比增加26%，毛利率为14.9%，同比下降1.5个百分点。
报告期内，万物云实现利润为9.07亿元，同比增加17.1%；归母净Þ利润8.73ઞ亿元，同比增长约16.6%。ય
而据乐居财经《物业K线》统计，此前刊发2022中报的58家上市物企中，碧桂园服务以200.55亿元营收位居榜首，排在第二位的雅生活服务今હ年上ⓟ半年总营收约为76.2亿元。今年上半年“，万物云与碧桂园服务的营收差距扩大到了58亿元，不过万物云的营收也超过雅生活服务约66亿元。
以营收规模来看，目前的上市物企中，碧桂³园服务与万物云是唯二能在上半年就已经冲破百亿营收的物企。ⓓ
回溯过往，事实上在很长一段时间里，都是万物云牢固占据着物管行业营收霸主之位。2020年度Ü大考放榜，万物云营收182亿元，ê甩开碧桂园服务（156亿元）约26∀个小目标。
不过，在这之后，万物云的营收∏榜首ો之位便被撼动了♤。
憨 2021年上半年，碧桂园服务开启上市物企间并购先河，吞下了当ળ时的蓝光嘉宝服务。2021年“期中考”，碧桂园服务实现营收115.6亿元，同比大增84.3%，首次超过了同期营收å103.8亿元的万物云。
2021年下半年，万物云通过ਊ换股方式收购了在管面积3020万方的阳光智博、拿下了在管面积7000万方的伯恩物业。不过，¨碧桂园服务也没有落后，耗资近百亿收购的富良环球规模就有8000ⓚ万方，此外还有邻里乐等标的。
这一年，◙万物云的规模扩张速⊆度，已经跟不上在资本市场上财大气粗的碧桂园服务了。到2021年底，剔除碧桂园服务“三供一业”业务外，万物云的在管面积微微超前，但全年营收总额却被拉开了近50亿的差∃距。
❄ 营收增速方面，今年上半年仅有碧桂园服务和合景悠活超过→60%，同比涨幅分别为73.4▦9%和68.03%，而万物云的同比增速排在第11位。
“住ৄ宅”与“社增”毛利率差5倍
营收规模与营收增ϖ速表现可圈可点，但万物云的盈利能力则相对薄â弱。今年上半年，其14.9%的整体毛利率，在披露中报的上市物企中૩排名倒数第三位，仅高于招商积余与特发服务。
据乐居财经《物业K线》统计，此前∉披露2022中报的58家上市物企，平均毛利率约为27.7%，走纯⇒商业服务的星盛商业（06668.H∅K）毛利率水平拔尖，约为57.7%，最低的则是招商积余，约为12.7%。
时→间线往回追Κ溯，2019-2021年，万物云的毛利率分别为17.7%、18.5%、17%，在对应期内均低于上市物企毛利率均值水平。
“从已上市的物业公司情况来看，大概分为两个阵营，一类是在1ⓖ5%左右，一类是在30%左右👽。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。”今年3月底，在万科2021年业绩发布会上，朱保全曾对万物云毛利率低于同行问题Āf;作出如是回应。
在万⊂物云的三大业务板块中，AIoT及BPaaS解决方案服务毛利率水平较高，不过目前在总收入中的占比较低。
2022年上半年，AIoT及BPaaS解决方案服务实现收入11.55亿元，¤毛利率达到了34.2%，而收入占比仅约8.1%；其次是商企和城市空间综合服务，收入约为50.93亿元，占总收入的35.8%，毛利率约为14.1%；万物云的社区空间居住消费服务的收入占比则最高，达56.1%，收入约7⊆9.95亿元，毛利率约为12ઘ.7%。
万物云整体毛利率处于上市物企尾部，不过其运营社区增值服务的能力却名列前茅。在各业务板块下的细分业务线中，万物云的其他社区增值服务☻Ι与住宅物业服务分别是其毛利率的峰谷与洼地。
2022年上半年，万物云的其他社区增值服务毛利率约为62.8%ü，住宅物业ÿ服务毛利率约为10.5%，两者相š差约5倍。
据乐居财经《物业K线》统计，中报季收官，58家发报ν的上˜市物企中共有42家公布了社区增值服务收入、34家物企进一步公布了Ì社区增值服务的毛利率情况。其中，碧桂园服务的社区增值服务以21.12亿元收入和59.7%的毛利率水平排在榜首。
据此来Ù看，万物云的社区增☏值服务只有碧桂园服务的零头，但毛利率水平更胜一筹。
é 储“金”70余亿 独立ąc;੪性递增
数据显示，截至2022年6月3μ0日，万物云在管面积约为8.4亿平方米，其中社区空间居住消费服务在管建筑面积约7亿平方米，商企和城ૢ市空间服务在管建筑面积约1.4亿平方米。
同期，在管理规模上能与µ之相争的碧桂园服务，除“三供一业”œ业务外的物业服务Ǝ收费管理面积约8.43亿平方米。
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截至2022年6月30日，万物云手握36.33亿元的现金，即使剔除其中8ⓐ.2亿多的受限制存款，再加上此次49.24亿元IPO募资净额，万物云目前手中的现金量也应该在7Χ0亿之上，位列上市物企前列。
据乐居财经《物业K线》统计，此前已披露2022中报的58家上市物企中，华润万象生活手握128.52亿元现⊆金居于榜首，碧桂园服务以88a0;.16亿元紧随其后，世茂服 务排在第三位，手中现金70.47亿元。
储“金”Ñ充沛，无疑ણ是未来成长性的重要助力。物企分拆上市，♩经营独立性则是另一个重要的考核纬度。
目前，万≤物云‹基本已⋅经摆脱对母公司的依赖。
ࣻ 事实上，在2021年底⊆，万物云社区物业板块的在管面积ε中，来自第三方的占比50.5%，已经超过关联方万科的贡献。同期，商写板块在管面积中来自独立第三方的项目占比约85%。
≥ 截至2022年上半年，万物云新增的住宅物业在管项目净增212个，其中152个来自ν独立第三૦方；净增年化饱和收入15.15亿元，其中独立第三方贡献占比70.2%。
同期，新增的住宅物业合约‰项目211个，其中165个来自独立第三方；净增年化饱和收入24.9&4Ρ亿元，其中独立第三方贡献占比85.9%。
商企和城市空间综合服务方面，ࣻ截至2022年6月30日，万物云的物业及设施管理服务在管项目1706个，其中来自独立第三方的1435个；年化饱和收入9§3.97亿元，其中独立第三方地产开发商贡献占比81.20%。
同期，物业及设施管理服务合约项目1929个，其中来自独立第三方的1621个；年化饱和收入92.55亿元，其中独ϒ立第三方地产开发商贡献占ⓟ比80.76%。
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